节目单：
【第一部分】邮件解读：你们怎么看广州未来的房价趋势？
【第二部分】区域分析：天河区房价近半年表现如何？哪些楼盘值得期待？
【第三部分】邮件解读：首付150w，不限购区、南沙、千灯湖、投资理财，怎么选？
《第一封邮件》发件时间：2020年03月30日
Hello，两位好！
我算是你们今年的新粉丝，近期的节目都有收听。先说说自己的情况，我算是一个新广州人，大学读书在广州，后来一直在广州工作，非常巧的是，目前置业的两套房子你们节目里都有提到过。第一套是黄埔科学城的越秀岭南山畔。第二套是2019年年底，在知识城买的龙湖双珑原著。
从我的置业可以看出，我还是很看好黄埔区的，而从你们的节目中也能看出来你们也是蛮看好的。我现在有个疑问，目前科学城板块的价格已经算是高位的了，突破了4字头，是否还有上升的空间呢？难道郊区能到5万的高位吗？你们怎么看未来的房价趋势？
疫情期间都不容易，多多祝福你们节目越来越好！
火：
以下是我的解答，仅供参考。
一、基本情况
1、个人情况：读书、工作均在广州
2、看好板块：黄埔
3、名下房产：
【越秀岭南山畔】科学城---6号线“金峰站”
【龙湖双珑原著】知识城---知识城线“旺村站”
二、问答
问题1、目前科学城板块的价格已经算是高位的了，突破了4字头，是否还有上升的空间呢？难道郊区能到5万的高位吗？
答：这封邮件足足迟了8个月才读出。这8个月来，不仅仅是科学城，黄埔区大部分的板块都有涨，只是涨的的程度不同。其实是否还有上升空间，我觉得主要还得看政策。
目前的人才购房政策是相对宽松的，只需要黄埔半年社保+本科，就可以买一套住宅了。所以对于在本城市工作，例如珠江新城、金融城、天河智慧城、科学城、鱼珠等刚需人群来说，科学城是不错的选择。
其次，对于外部购买力，即未必长期在广州工作，但想在广州置业的人群，他们也就等几个月就能买到房子。也有部分是先纸签，后面符合购房条件了再网签。所以，政策起到一个很关键的作用。
当然，如果一个地区没有实力和魅力，光靠政策也未必可行。以科学城为例，交通轨道日渐成熟，绿化率较高、城市界面较吸引，晚上灯光璀璨，新兴产业聚拢，旧改数量多、效率快，决心大，所以市场对它自然就有信心。相对不足的有两点：
1）商业配套还比较稀薄。
2）优质的教育资源还需要多多补充。
另外，有非常多的村旧改项目，所以某程度上也会稀释了市场购买力，抑制房价的增速和涨幅。
所以，我认为从长远来看，科学城仍然会继续稳中有涨。而且，广州东进发展如火如荼，现在你看来是郊区，未来10年、20年后，就可能变成市区。当基础设施、生活配套、交通路网、教育资源、医疗资源越来越完善，当地产业发达，依靠内循环的优势，是郊区还是市区，又有何所谓。再说，科学城在发展，不代表市区不会同步发展，当科学城整体为5w的时候，中心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）的整体均价都可能达到8-9w。
问题2、你们怎么看未来的房价趋势?
答：就广州而言，仍有较多可以建设和发展的空间，有全新开发的，也有旧改重建的。只要保持足够的创业、就业、营商等机会，就能吸纳更多人口。除此之外，在上一期的节目中，我们讨论重庆GDP超越广州的问题里面，我提及到广州仍然可期。我在这里简单说一下。
1【世界城市排名】全球知名城市评级机构GaWC，发布的《世界城市名册》。2020年世界城市排名，广州排名第34
2【文明城市】广州入选第六届全国文明城市，复查测评成绩排名靠前，获通报表扬！其实，这已经是广州2011年“创文”成功以来，第四次获得该殊荣。
3【机场吞吐量】根据民航资源网信息透露，今年前9月的机场吞吐量排名出炉，广州白云机场前三季度累计吞吐量为2893万人次，排名全国第一，反超北京首都机场、上海浦东机场和香港国际机场。
4【医疗资源】据复旦大学医院管理研究所显示，2019年中国百强医院，位居全国第三，仅次于北京和上海。而在2020年中国医疗资源50强城市中，广州以243家医院、48家三甲医院、81747张床位、49747位医生，位居全国第二。
5【高校数量】据“国民经略”统计，截至2019年底，普通高校广州82所，全国第三。而在2018年的在校本专生数量上，广州108.64万人，更是位列第一。6【幸福感】“2019中国最具幸福感城市”调查推选，广州第三次荣获这一称号。
所以，广州魅力和实力并存。有人来就会有居住需求，房子的居住属性也能得到最大化体现，房价自然会企硬。
换个角度看，广州不同地区/板块的房价也处于逐渐拉开差距的过程，即我们所说的“分化”。当供应少，需求多，房价就容易上涨。
所谓的“供应少”，不是指房源数量少，而是指，优质的、被市场看得上眼的少。而且，随着人们的生活水平、收入水平、认知水平等不断提高，大家对于居住的要求也会越高。
但凡楼龄新一点、小区大一点、距离地铁较近、配套成熟点、学位好一点，房价都不便宜。高房价的背后，是人与人之间在争夺优质资源的结果。
你认为房价高，是因为你喜欢的“地段/产品”优质，但同样喜欢它的人也多。而你不会认为房价低，是因为你根本看不上比较差劲的地段/房子。所以，除了有供应/交通/配套/基建等因素之外，还有就是认知层面的问题。
最后小结：不是一线城市永远涨，而是不断有大量人口流入的会涨。不是城市涨，你的房子也会跟着涨，而是看地段和产品力。如果你想你的资产保持生命力和竞争力，建议在一定周期里面保持“置换”。
《第二封邮件》发件时间：2020年04月07日
你们好！从毕业来到广州我就开始关注你们，到现在两年了，也算是一个老粉丝了。
2018年入职落户广州后一直在看房。经历了很多纠结和波折，也因为你们收获了很多启发，让我从一名房产小白渐渐成长为大白了：)，在此表示衷心的感谢。
2019年有了孩子以后，和之前的激进态度相比已经有了些改观。本想着观望一下，但是最近美国的大放水让我非常担心，我怕我们好不容易攒下来的积蓄疯狂贬值，担心距离上车的愿望越来越远了，所以此时此刻，我真的非常希望听听你们的建议。
我们的情况如下：
1）夫妻二人名下无房无贷。
2）家庭总收入3.2万元（加公积金）每月。
3）可用首付90万（自己攒的）+60万（借父母的），共150万元。
4）现住在杨箕单位大院的福利性住房，我爱人上班很近，我上班也只需5公里。只要在此工作就可以长期租住，小孩子入的是集体户口，对口育才小学。
目前最大的困扰是，想买房投资，也为孩子将来配置点资产。同时我们是双独生子女，如果投资预期效果没达到，那么在广州也有父母的落脚之地。但是据政策，如果我们名下有房，孩子学位就必须跟着房产走，那么孩子读书就会受到影响，我们还是更倾向于让孩子在育才小学上学，毕竟离住的地方近，比较方便。
因此我们目前想了三个方案：
【方案一】利用父母的名额在南沙或广州其他开放限购区域买房，待升值后出手换回市中心区域，父母为外地户口，本科学历，高级职称，母亲已退休，父亲56岁，还有4年退休，可贷款至70岁，月供压力稍大一些；
【方案二】我们投资佛山南海区千灯湖的房子，可以不影响孩子学位，也可以用到我们的公积金，房贷压力小一些；
【方案三】学会理财投资，我也在用且慢做投资，收益率慢慢上来了。房子且等到6年后孩子学位用完了再选择合适标的，那时候不用前怕狼后怕虎，更有把握一些了。但是行情浮浮沉沉，谁又有把握跑赢通胀呢？房子价格跃升之快实在让人胆战心惊。
不怕你笑话，为了买房的事情，我已经失眠好几个晚上了。每天看着宝宝可爱的样子，我都觉得心酸，我害怕在他长大以后什么都没给他留下，也害怕不能将父母尽早接来身边，报答养育之恩。
絮絮叨叨占用了你的宝贵时间，希望你能给我们提一些建议，毕竟你更了解广佛房市的情况，比我们格局更高，可能还会有一些新的思路和方案。
再次感谢！祝你和你的团队越来越好！
风雨飘摇中的一棵小韭菜
火：
以下是我的解答，仅供参考。
一、基本情况
1、购房目的：投资，为孩子将来配置点资产
2、家庭背景：
【夫妻】广州户口，无房无贷，月收入3.2w，租住杨箕单位福利性住房
【孩子】入集体户，对口育才小学，若用家长买房，则无法入读
3、资金预算：首付150w
4、购房方案
【方案一】南沙或广州不限购区——用外地户口父母名额，还贷压力大
【方案二】佛山千灯湖——不影响孩子学位，可公积金贷款，房贷压力小
【方案三】不买房——持有现金做投资，但担心投资失败，跟不上房产涨幅
二、问答
问、希望听听你们的建议。
答：这里面有几个问题。
1、买不买房投资？
2、买哪里的房子？
3、用哪种方式买？
4、什么时候买？
1）资金充足的情况下，建议还是“买房”实在。如果你只有10-20w，可能理财产品更合适。
2）尽量买限购区或紧邻限购区的地方。例如：黄埔科学城、知识城等。佛山千灯湖是次选。能买广州，还是优先考虑广州。如果你们打算长持，那南沙发展较成熟的地段二手房可以考虑，例如蕉门-金洲等。
3）你们更倾向于让孩子在育才小学上学，而且上班和生活都方便。那建议用父母名义购买——相当于是“借名额后，住投分离。”
4）如果你们还未买，但已经有意向楼盘，建议在一手在年底前买，二手最迟在春节前。当然，具体还要看具体楼盘、具体房源和性价比。
最后，你的焦虑心情我能理解，但也请尽量放松，因为你已经比很多人有优势，一方面，你们不用担心孩子上学问题了。二方面，你们不用担心上班通勤了。三方面，你们有首付和月供资金。四方面，你们有高学历的父母名额。
在我看来，你们手中的都是“好牌”，就看怎么打这副牌。放松一点，明确自己的方向和需求，多踩盘、你的思路会逐渐清晰。
后语：
《广佛Stand Up》是由老邝和火龙果共同打造的广佛房地产节目，从2018年12月17日首期上线，至今已经播出六十一期（49期视频，12期音频）。两位“老广”热衷于研究广佛楼市，而且有着浓浓的DJ情结，所以一拍即合做起了这档节目。
Stand Up取粤语谐音“是但噏”，寓意广佛楼市“站起来”，我们支持广佛楼市、为广佛楼市发声。节目形式以脱口秀为主，粤语版和普通话版轮流播放，每周播出一期。
节目官方邮箱：gfstandup@163.com 欢迎各位给我们发邮件提问，我们每期解答一至两封邮件，如果你对解读邮件的语言有需求，请在邮件内备注“普通话”或“粤语”。为了便于网友们更好地理解邮件内容，火火会在节目后以文字的形式同步出来。
如果你有购房问题需要咨询火龙果的话，请添加微信：HuoHuoCEO
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