第147集 傻？提前还房贷让你少赚500万！

       各位听众朋友们，大家好，这里是十点测大盘。今天跟大家分享的这篇文章的名称是“跑赢理财收益率的具体方法！”

       本篇文章发表于十点测大盘20年12月2日。

       有个问题好多粉丝问过我：房贷要不要提前还？今天全面系统地回答一下大家：

       首先，肯定地回答大家这个问题：不要，绝对不要！

      其次，我告诉大家原因：房贷是一个可以赚钱的负债，而且这种机会不买房永远得不到，你已经拥有了那就要珍惜，用好！为什么这么说呢？大家可以去看看近20年的房贷利率表：商业住房贷款利率普遍低于8%，而且近10年的趋势看，基本在5%左右。截至2019年1月份，央行商业贷款（个人住房贷款）的基准利率为：一年以内为4.35%；一年至五年为4.75%；五年以上为4.90%。商业银行趁房地产市场火爆，上浮了贷款利率。另外，随着市场利率走低，房贷利率整体持续走低。1996年房贷利率高达15.12%，到2016年2月只有4.1%，记得那时候房子根本没人要，全国都在去库存！

       我们再看公积金的住房贷款利率更低，几乎这个钱白给你用的：

       1、贷款期限在5年以下，包括5年，贷款利率为2.75%；

       2、贷款期限在5年以上，贷款利率为3.25%。

       建议有公积金贷款额度的人，夫妻两个人都一定要用掉。以我们三线城市为标准，夫妻两人总共公积金大概可以贷款60万。

       我们来算一笔账：假如你公积金贷款60万，如果手里有一笔60万的钱不去一次性还款，而用来做指数基金投资。根据前15年沪深300指数年化11%的利率来计算，这笔60万的贷款每年给你净赚多少呢？

      净赚额度=60万*（11%-3.25%）=46500元，合计每月3875元。请问你们的工资才多少？关键这还是一年时间里面多赚的收益，如果你贷款30年总共有多少呢？我大致算了一下，这笔不还的60万贷款，30年后会多赚503万。是不是很震撼！！！

       30年后，这60万公积金贷款多赚的钱也足够你退休生活丰衣足食。我再给你仔细算算：30年后的503万，即使市场成熟了，年化收益率降低了，比如：按照指数基金年化收益率8%计算，503万*8%=40.2万，每月3.4万。记住这是你多赚的钱，白白多赚的钱。我相信99%的人30年后，你的退休金不会超过3万。而现在因为一个还贷方式的改变，让你的退休金多了3.4万一个月，这就是学好理财的作用，而光努力工作是没用的。

       那么我们即使没有公积金贷款，按照商业贷款平均5%的利率计算（要还30年，以后利率肯定越来越低），长期30年看平均肯定高于实际。

       净赚额度=60万*（11%-5%）=36000元，合计每月3000元。如果你贷款30年总共有多少呢？我大致算了一下，这笔不还的60万贷款，30年后会多赚284万。

       同样的道理，30年后为你的退休金每月增加多少呢？284万*8%=1.9万/月。也不错吧！何况我们现在绝大多数人贷款的额度都在100万以上，这个提前还款的损失会更大，我给大家再计算一下这个数据：

       同样的道理，30年后为你的退休金每月多增加多少收入呢？474万*8%/12=3.16万/月。如果你是北上广大城市的，住房商业贷款超过500万的，那么不提前还款，30年后可以给你的退休金增加15万元/月以上，想想是不是不用工作了？对，到时候肯定不用工作了，现在还是要好好工作，否则现在的每月房贷没人还了！

我们总结一下不提前贷款有两个好处：

       1、把提前还款的这笔钱一次性投入指数基金，长期看可以获得非常可观的被动收入。

       2、本来需要按月定投的钱，现在可以有一次性的大笔投入指数基金，可以获得更多的投资收益。而且如果超过100万元了，还可以投资靠谱的价值投资私募基金，可以获得更多的投资收益。假如你想提前还款的金额超过100万，我们就按100万来计算，投入靠谱的价值投资私募基金，我们把预期放低到年化15%的收益率（剔除房贷利率5%，实际10%），30年后可以获得多少超额收益呢？1600万！对，你没看错，见下图，就是1600万，到那时候你可以每年获得1600万*15%=240万，合计每月20万的退休金！

      你要是贷款了500万，我们还不去计算房产的上涨，就500万贷款多赚的钱有1600万*5=8000万，这笔钱持续获得年化15%的收益率，每年总投资收益有1200万。也就是说30年后每年就有1200万以上被动收入，合计每月100万的投资收益，再怎么通货膨胀，你肯定花不完的。这样一算是不是赶紧去贷款买房？对的，你有能力贷款买房，肯定越多越好。银行的钱能够合法贷出来，不是你给银行打工，而是银行给你打工，转变了这个观念，你的未来就会很富有！因为你是真正双重（房产和指数定投）跑赢通货膨胀的人。其实侵害财富最厉害的不是花了多少，而是通货膨胀。这也是穷人和富人的根本区别，富人都愿意适当负债！当然，如果你没有学理财之前，即使不提前还款也没地方投资，那你的利息支出自然成了负担。现在的你不一样了，掌握指数基金这个永不磨灭的复利机器，你就可以不提前还款，把有能力提前还款的钱，利用这个收益率差额赚更多的钱！今天的文章价值100万，希望各位反复看懂！

       有很多数据大家可能不知道怎么得出来得，可以去平台看我的计算截图。