FM105.1金山人民广播电台
《1051惠生活》
房屋渗水往往是“老大难”问题，反复维修就是难以“断根”，令人头疼不已！
房管局专业人士表示，房屋渗水的维修不仅考验施工团队的技术水平，也可能涉及邻里配合等问题，操作门槛不低。而政府实施的住宅修缮工程就能为老旧房屋解决包括渗水在内的多种难题及安全隐患。还在为您家的渗水问题发愁吗？也许您所在的小区就能申请到政府提供的住宅修缮服务哦！金山人民广播电台《1051惠生活——房产家装》节目邀请到区物业管理事务中心修缮科的专业人士，为大家解码有关政策及维修技术，敬请关注！
节目嘉宾
金山区物业管理事务中心修缮科
苏珊、陆佳龙
1、问：政府提供的住宅修缮是怎样的服务？主要针对哪几类住宅、哪些问题？
答：住房修缮是指主要针对国有土地上的直管公房、售后公房、系统公房类住宅修缮。这类房屋由于建设年代久远、失修失养，普遍有屋顶等木结构严重腐烂、开裂等现象，存在严重的安全隐患；墙面、屋面渗水情况严重，住宅修缮主要就是解决这些问题。稍后我们还会和大家展开介绍，其实我们的修缮工程，目前已不仅仅局限于这3类范畴，适用范围正在扩大。这一部分内容我们晚一点在介绍哦！
2、问：居民自行修缮为何总是难以根治渗水问题？与之相比政府提供的住宅修缮工程，究竟强在哪里呢？
答：首先，先来介绍一下房屋渗水的几个主要原因，第一是房屋的建造年代久远，防水材料的老化，再加上没有做好维护和保养的措施，造成了房屋渗水；第二是质量的问题，房屋的开发商或者说施工单位，由于设计失误、选材不当、施工不规范等等原因导致房屋本身就存在质量问题而引发的漏水；第三就是人为的破坏，业主自身使用不当或者擅自随意改造等也是产生渗水的原因之一。那么，房屋一旦出现了渗漏水的情况，居民们一般都是直接拨打物业公司的电话，物业公司上门查看后进行维修，但由于物业公司一般都没有专业的防水施工人员，因此只能进行比较简单的维修，渗漏水的问题不能得到根本的解决。而我们的住宅修缮工程，首先只要是符合政策的房屋，修缮费用都是由政府出资；第二，施工单位是通过公开招投标的程序中标产生的，具备相应的资质，在施工技术上会更好。我稍微简单的介绍一下施工工艺（拿屋面防水来说）：主要是施工单位现破除原先的面层，然后针对性的查漏补漏，最后再恢复原状。这样基本上就可以解决渗漏水的问题。
3、住宅修缮工程还针对其他哪些常见问题？
答：我区自2002年开始实施住宅修缮，经过多年的平改坡、直管公房全项目修缮、厨卫等综合改造、住房成套化改造等“旧区改造”模式，解决了许多老百姓的燃眉之急。比如2019年我们实施的朱泾镇南圩新村等售后公房屋面及相关设施改造工程。75岁的居民唐连观得知此消息后激动不已，也让居住在这里几十年的居民们有了盼头。由于南圩新村建造时间久远，房屋年久失修，出现了很多的问题，许多居住在内的居民都要常年遭受漏水等困扰，这次改造将彻底解决这一困扰，因此也得到了居民们的大力支持。本工程主要修缮内容为屋面、外立面、承重构件、公共部位、其他附属设施等，同时，本次的修缮改造还结合了“美丽家园”建设，增加雨污分流、管线入地、充电桩重新设置、建筑垃圾堆放点等利民工程。目前本工程已经竣工，居民们的满意度还是相当高的。
４、问：住宅修缮工程范围只限于直管公房、售后公房和系统公房类住宅这三类公房吗？
答：我想这个问题应该也是广大老百姓比较关心的一个问题了。其实，我们旧住房修缮的范围并不是只限于刚才提到的三类公房，而是所有的住宅小区都可以进行修缮。随着社会不断的发展，为顺应新时代要求，我区的住宅小区“建设美丽家园三年行动计划（2018-2020）”颁布，住宅修缮改造也从最初的“旧区改造”模式转向美丽家园建设，从2018年开始，我区新一轮住宅修缮升级改造也正式起航。
今年由上海市房屋管理局、上海市财政局颁发的（沪房更新【2020】84号）等文件提出，2000年前建成的建筑结构较差、使用功能不完善、配套设施不健全，居民有更新改造意愿的老旧住宅小区；需周期性修缮的重点路段重要建筑修缮改造项目，可纳入市级项目储备库。如像上述提到的老旧小区的居民有比较强烈的修缮意愿，可直接与小区的居委会、业委会提出修缮想法，再由小区的居委会、业委会、物业公司向属地的房屋管理部门提出修缮申请，那么属地的房屋管理部门会将修缮计划报至我们这里，我们会根据实际情况，安排年度修缮计划。
5、问：那2000年底之后建成的小区就不能修缮了吗？
答：这主要分为两个部分：第一，在文件中所指的2000年前建成的老旧住宅小区纳入市级项目储备库，是指可以纳入修缮改造范围的小区可以享受市、区两级的资金补贴，资金补贴的形式为：市级补贴50%，区级补贴25%，镇补贴25%，由此三部分组成，也就意味着资金全部是有政府来出，不需要老百姓出一分钱。第二，其他小区（也就是指2000年底后建成的小区），目前还没有出台相关的补贴政策，业主只能通过自筹资金自行解决。如这类小区的业主要求进行修缮改造，可向小区业主委员会提议，由业委会征询小区全体业主意见，征得超过三分之二以上业主同意，并同意承担全额改造费用，再按照（沪府办发(2013)69号）《上海市住宅修缮工程管理办法》相关规定，向我局提出备案申请后予以实施。
6、问：在具体的施工操作中，如何确保工作到位、质量过关？房管部门在这方面有什么举措？
答：我们对全部项目严格按照《上海市住宅修缮工程管理办法》沪府办发〔2013〕（69号）文件精神，贯彻落实每一个项目不少于3次施工现场质量安全检查的原则，对施工、监理资料和施工现场作业，文明施工，工程质量、安全、进度等方面进行监督检查。
同时，我中心在对在建修缮项目监管过程中，加大新技术运用和科技创新力度，首次创新使用了无人机+红外线科技工具，运用科技手段及时、准确发现日常管理中巡查难、取证难的工作“死角”，比如：检查老旧外墙空鼓铲除修粉是否到位、雨污水立管连墙件是否合理设置、空调外机架与墙体连接是否牢固、屋面天沟反水是否规范施工等问题，通过人工肉眼观测及排摸，耗时耗力且容易出现误判，如高层的外墙修缮，由于我们无法直接近距离的检查是否已将空鼓部位修缮到位，如施工单位在施工过程中并未将空鼓部分铲除，而是直接粉刷涂料，经过一段时间，就会出现外墙起皮、掉落的情况，会带来高空坠物的隐患，包括像雨污水立管的连墙件、空调外机架与墙体是否牢固等，如未处理好，都会带来安全隐患。我中心通过利用无人机+红外线科技手段，在项目施工前全面地查找房屋问题，针对性给予施工指导；在施工过程中及时发现并整改施工质量问题，确保隐蔽工程施工规范到位；在施工完成后，快速、高效、全面地检查屋面瓦片及天沟防水等施工情况，保障施工效果。截至目前，我局监管部门运用科技工具共检查住宅修缮项目施工质量问题共86处，并全部落实整改，大大提升了修缮项目监管工作效率，并有效保障修缮效果。
7、问：金山区住宅修缮发展过程是怎样的？
答：主要分为三个阶段：
第一阶段：换新颜，提市貌
从2002至2011年，我区大力开展“平改坡”改造和综合整治,其中2008年启动“迎世博600天整治行动”，期间累计共实施整治面积约250万平方米，全区售后公房进行“穿衣戴帽”的平改坡修缮改造，主要实施了墙面刷新和屋面加坡改造，美化了建筑外观，提升了整体市容市貌。
第二阶段：解急愁、补短板
该阶段主要时间2012年至2016年。从2013年开始,住宅修缮作为本市“四位一体”住房保障体系的重要补充,纳入上海市保障性安居工程及上报住建部的计划，根据本市老旧居住小区存在的各类问题,提出了旧住房综合改造项目的各类必修项目和选修项目,具体包括:屋面、外立面、承重构件、公共部位、设备设施、小区附属设施及其他等7大项的改造内容,包括50余个修缮科目、100余个修缮子目,详细明确了改造内容、统一了改造标准、规范了改造技术要求。
这期间，不少老旧房屋因为居民反映比较强烈的房屋使用功能不完善、配套设施不健全、安全存在隐患这些急难愁问题比较突出，全区不断加大力度推进旧住房修缮改造工作。一是开展老旧住房安全隐患处置专项工作，切实解除房屋居住安全隐患问题；二是围绕功能设施不完善，开展解决手拎马桶专项工作，从“便民、利民、惠民”角度出发，解除房屋安全隐患问题的同时，有效解决房屋使用过程中的堵、漏、渗等问题，更解决老旧住房居民“烧饭难、洗浴难、如厕难”的实际问题；三是大力实施三类改造（屋面及相关设施改造、厨卫等综合设施改造及成套改造），不断丰富实施内容，通过修缮改造基本达到路平灯亮、排水通畅、有停车位、有绿化、有防范、有管理，满足居民生活、出行、活动的基本要求，补齐民生短板。
第三阶段：深改造，提品质
第三阶段也是目前所处的阶段，2017年至今，我区旧房改造进入“留改拆”并举的城市有机更新的新阶段。2017年本市出台了《坚持留改拆并举、深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件的若干意见》（沪府发[2017]86号），明确了上海城市更新工作从以往“拆改留”转变为“留改拆”，要求在坚持保护保留的前提下，多渠道多途径地改善居民居住条件。为此，我区结合“美丽家园”三年行动计划（2018-2020），在解决房屋安全隐患、完善房屋功能设施、健全配套设施的基础上，从保护生态环境发展目标的角度，建设美丽家园，实施了一系列改善小区居住环境、创造宜居社区、提升社区综合治理的修缮改造，进一步深入推进了老旧小区改造，提升环境品质。
从我区住宅修缮的发展过程中也体现了住宅修缮的意义，概括起来就是：改善民生、保障民生、服务民生。
8、问： 从2002年开始至今，我区住宅修缮所取得成效有哪些？
答：我区的住宅修缮改造开展多年以来，已取得明显成效，住宅修缮改造工作已经成为了我区稳增长、惠民生、拉内需的重要实事工程。
（一）消除安全隐患、提升居住质量
这些年来，通过近三轮房屋本体的周期性修缮改造，有效消除了我区老旧住房的安全隐患，确保了城市安全，提升了房屋使用功能，改善了广大居民群众的居住条件、居住环境和居住质量。
（二）居住品质提升、有效拉动内需
通过旧住房修缮改造改善了居住条件和质量的居民群众，大部分都进行了住房内部的装修，添置了电器设备和家俱等，极大拉动和促进了内需和相关产业行业的投资与发展，对稳增长贡献明显。同时据调查，部分老旧小区改造后的房屋租金和二手房价格增长了10%-15%，实现了房产增值。
（三）促进城市更新、共享发展成果
通过改造，让居民群众更充分享受到改革开放和社会发展成果，既兼顾社会公平又惠及民生。同时促进了城市有机更新、改善城市面貌，又加强了历史风貌和历史建筑的保护，延续了城市文脉。
（四）提升小区品质、助力共建共治
通过三阶段的修缮改造，小区环境品质得到有效提升，切实提高了居民满意度，不少小区以此为契机，积极收缴物业费，续筹维修基金，建立完善硬件改造与物业服务提升的衔接机制，为小区综合治理和物业管理水平的提升打好了基础。同时，通过改造过程中居民群众的参与，提高了居民业主参与小区管理的主体意识、打造了小区共建共治共享的社会治理新格局一个窗口。
9、问：金山住宅修缮工作未来有什么发展规划吗？
答：我区未来五年（也就是“十四五”期间）的发展规划：
（1）、将根据节目刚开始提到（沪房更新【2020】84号）文件的精神，原则上继续重点改造2000年底前建成的老旧小区，在保障重点改造的任务前提下，根据居民意愿，经市房屋管理局认定之后，可将2000年后建成的小区纳入改造范围。（我区“十四五”的修缮计划目前正在制定中）
（2）、完善住宅小区各项基础设施，拓展住宅修缮的内涵，增加修缮内容，同步实施小区架空线入地入管、雨污分流整治、海绵化改造、道路整修、停车设施优化、公共环境提升、适老性改造、智能化改造，安防设施改造、公共绿地、环卫设施改造、空调外机架及外立面附属设施改造、充电桩设置等。
（3）、针对房屋本体条件差、无修缮价值、规划条件不具备且无征收意愿的老旧住宅探索多形式的改造方式进行修缮改造，完善房屋使用功能，提升居住舒适性，同时开展小区环境综合整治，增加公共基础设施，解决环境脏乱差现象，切实改善居民居住质量。
10、问：平时工作中遇到过哪些问题和困难？
答：目前，最大的难题就是老百姓对住宅小区的要求越来越高，而我们住宅修缮工程的资金确实有限，这就导致了老百姓很多的需求和愿望得不到满足，特别是2018年开始我区进行的“建设美丽家园三年行动计划”。其实，这三年的“美丽家园”建设，我们主要解决的问题是住宅小区雨污混接的问题，基本上每个项目的大部分资金都投入到雨污混接改造的这个项目中，这就造成了很多其他的修缮内容没有办法在本次“美丽家园”建设中实施，但请大家相信再接下来的“十四五”的计划中，在资金允许的情况下，可以适当增加修缮内容，更大提升小区的生活品质，使老百姓的可以得到更多的幸福感和获得感。当然，我们也希望老百姓能对我们住宅修缮工作多多支持和包涵，因为我们的住宅修缮工程确实很特殊，在施工过程中，不可避免的会对老百姓的生活造成一些影响，我们区房管局修缮管理部门也会加强对施工现场的监督和管理，督促各施工单位做好文明施工，将扰民的情况降至最低。最后，再次感谢老百姓能对我区住宅修缮工作的体谅和理解。、
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