FM105.1金山人民广播电台
《1051惠生活》
2021年1月22日，上海实施《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对本市房地产市场调控推出多项新规，本期《1051惠生活——房产家装》节目将为您解读该新政，同时还将介绍一手房购买注意事项，敬请关注！
本期嘉宾
金山区房管局副局长温过路
金山区房管局市场科王晨
您将听到：
1、大家比较关注2021年1月22日的新政，此次文件中对于购房交易有较大影响的内容有哪些？
2、新楼盘摇号售楼很常见，那么什么情况无需摇号？
3、此次新政出台，对开盘摇号有何影响？
4、金山一手楼盘价格是如何审批的？或是开发商说了算？
5、小区地下车库买卖、租赁价格是如何形成的？
6、购房人在购房前需要了解哪些关键信息？
7、看房选房时需注意什么？
8、签订商品房预销售合同时，需要注意哪些事项？
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10:05—11:00播出，敬请关注！
问题一：大家比较关注2021年1月22日的新政，此次文件中对于购房交易有较大影响的有哪些呢？
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的要求，牢牢坚持“房住不炒”的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期的目标。上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。此次文件中对于购房交易有较大影响的主要是以下几点。
（一）严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
（二）严格执行差别化住房信贷政策。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；
（三）严格商品住房销售管理。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求；
（四）调整增值税征免年限。二手房增值税征免年限由2年调整到5年。
《意见》的出台立足于广大群众的安居宜居，保证了上海市施行限购限贷和差别化信贷政策的连续性和稳定性。
问题二：现在新开楼盘买房子，都是要摇号买房，有没有不需要摇号的情况？
这个是要看具体情况的。2017年5月，上海市继多个热点城市扎堆出台楼市调控新政后，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》。文件里就提出：“客户积累大于可供房源的项目，应该采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房”。很明显，“公正摇号”是在进一步规范商品房的预销售市场，真正做到“公开、公平、公正、透明”。2020年度，本区共3个项目7个批次的上市房源通过公证摇号的方式公开销售商品住房。
所以，开发企业在取得预售证可证之后，要邀请公证机构介入，参与楼盘开盘前的认筹、购房资格审查等相关工作，做好现场公示的证据保全工作。那么，开盘当天是否摇号，这个看具体认筹的情况，如果认筹人数大于可售房源的总数，那么，肯定是要摇号的，按摇号顺序进行选房，如果楼盘认筹人数达不到一定比例，且客户的意向房源没有重叠的话，那开发企业也可以申请采取不通过摇号方式选房。一般来说，不摇号的话，是根据客户认筹的先后顺序进行选房。
问题三：购房公证摇号制度的解读，新政出来后，对于开盘有什么影响吗？
目前的摇号要根据项目的认筹比例，认筹比例超过1：1.3的话需要进行积分制的排序(综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，进行一个计分），按总分高低才能入围到公证摇号的范畴。
分数排在前130%的购房者，可以入围摇号。如果入围分数是60分的，并列的达到60分的认筹客户都是可以进入公证摇号的。而高积分并不是拥有优先购房资格，高积分只是入围摇号的钥匙，购房顺序还是要以公证摇号的结果为准。
3月3日出台的新政：“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”主要结合之前新房积分摇号的政策来看，具体来说，并不是全部限售，而是，认筹率高于130%的项目，你凭购房积分优先买的房，才会限售，换句话来说，用不到你来算积分的一手房，也不会有限售这个框架。
问题四：金山的一手楼盘价格到底是怎么批出来的，是不是开发商说了算？
从2017年年底开始，为了切实落实国家和本市关于房地产市场调控的相关要求，上海市新上市的楼盘需进行一房一价区三级审核市局会审制度。所谓区里三级审核，就是先由开发企业报我们市场科受理后，对新上市商品房的一房一价进行初审，再由局领导对价格进行审核，然后把一房一价报区里进行审批。区里对新上市商品房一房一价三级审核通过后，再报市局择机会审，并由市局根据全市量价平衡原则，统筹安排上市计划。
问题五：小区地下车库买卖和租赁的价格是如何形成的？
方式：地下车库的租售价格由区房管局会同区发改委负责审核。销售价格可以参考已备案的同品质小区地下车库销售价格合理确定。租赁价格一般不高于周边同品质小区的地下车库的租赁价格。但是也取决于前期物业合同中约定的租赁价格。
价格：一般车位类型分为标准车位、微型车位、子母车位、充电桩车位和残疾人车位等，以标准车位的价格为基准线，其他类型车位进行上下浮动调整。目前来说，朱泾、新城的标准车位价格在10万元/个左右，不高于10万，工业区、枫泾等区域8万左右/个，不高于8万。
问题六：购房人在购房前需要了解些什么？
一是上海市限购政策，要了解自己的购房资格，其中包含①自己是否在上海市限购政策之内，如本市户籍家庭限购2套商品住房，外地户籍结婚且社保缴满5年才可以在本市购房，单身则不可在本市购房等（享受本市人才购房政策的除外）。②所选房屋是否在法律、法规及政策规定禁止销售的（像一些保障性住房，如廉租房、公租房、共有产权保证等，还有农村宅基地、以及一些产权不明晰的房屋也是禁止交易的或者交易是有限制条件的）。
二是分清楚意向金和定金，一般情况下，销售会在现场敲定客户，先交定金。注意，这里交钱的实质作用，可分为意向金和定金两种，意义是不一样。意向金属于可以退的款项，不锁定房源。而定金是有相应法律效应的，需要签订认购书或定金合同等相关协议，锁定房源的，如果购房者反悔按照合同约定，一般定金都不退的。
问题七：看房选房时需要注意些什么？
一是参观开发商的样板房注意事项。由于现在很多商品房项目都是采取预售的销售模式，所以房地产开发企业销售商品房时往往为了更为直观的居住效果来设置几套样板房。样板房一般装修得都美观时尚，但是，如果你买的也是全装修房，这个时候应当问清楚开发商交付标准，实际交付的装修房是怎么样的？装修用材及设备品牌等，区域分割等与样板房是否是一致的。如果购买的是毛坯房，应该问清楚实际交付的房型结构是否与样板房一致，因为开发商做样板房，有时候为了追求效果，可能将阳台什么打通做个书房之类的，那等到你实际装修的时候，可能由于有些墙体是承重结构，是不能敲的，原来设想好的设计就要调整了，要重新规则功能区域，所以有必要事先了解清楚，减少不必要的麻烦。
另外销售人员有些属于口头承诺，比如进户门前有些空间到时可以利用的什么，有时设想是美好的，但所谓的那些空间如果是属于业主共有的公共面积，那实际入住后肯定是不能利用的。
二是售楼处现场公示材料。从房管部门的角度，需要开发企业在售楼处现场公示《上海市商品房预售许可证》/《上海市商品房销售方案备案证明》（是一项行政许可，要求企业对已上市可售卖的房源进行公示）、《房地产开发企业资质证书》、《一房一价表》（市民了解每套房屋价格的渠道）、《销售方案》、《前期物业服务合同》以及其他公示材料。
三是房源获取途径。①在售楼处现场《一房一价表》的公示栏，②网上房地产一手房系统中，也有对外公示的房源信息可供市民参考。
问题八：签订商品房预销售合同时，需要注意哪些事项？
一是注意合同里面的房屋类型，比如公寓，店铺，商业之类的。
二是注意合同附件里关于物业服务的条款，比如物业费及停车费的收费标准等等。
三是签订定金合同，付定金之前要与开发企业协商一致，尽可能把条款内容落实落细，落在纸上，避免发生纠纷。
四是如果购买的精装房，还要注意合同约定的装修标准及各类电器的清单。
五是要学会使用补充协议，尽管《上海市商品房预售合同》是由多部门联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意补齐相关内容（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明），买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思模糊而造成的不便与麻烦。
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