FM105.1金山广播电视台综合广播
《1051惠生活——房产家装》
金山“加梯工程”继续提速！
目前，全区既有多层住宅加装电梯项目已完成7个，还有10个加梯项目正开工建设，14个项目签订合同，另有5个项目签订代建协议，进入方案征询阶段。“来势汹汹”的加梯工程可谓雪中送炭，解决“爬楼难”，提升居民幸福感，有关政策问题也引起广大市民关注。本期节目邀请区房管局住宅发展中心刘贤、住房建设监管科汪震为大家解读有关政策，敬请关注！
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第二个周四10:05-11:00准时与您相约，欢迎关注！
问：金山区加装电梯工作进展情况如何？
答：金山区今年开始全面推进加梯工作，于1月26日召开了全区加梯工作推进会，会上区房管局与各街镇（工业区）签订了目标责任书，把市级任务分解到各个街镇（工业区）。目前已对全区既有多层住宅进行调查，制作了各街镇（工业区）加梯蓝图和各小区可行性研究报告。成立了加装电梯专项办公室，专门负责全面提升加装电梯工作水平和推进力度，实现既快又好地成规模化加装电梯，及时协调加装电梯工作中的瓶颈和难点问题等事项。加梯专办成立之后，多次对行政管理部门和管线单位进行协调，在市级要求基础上尽量减少环节，缩短审批和市政管线踏勘、设计以及改造时间。近期在对加梯现场检查时，代建单位对金山供电公司、天然气公司等管线单位的工作速度表示肯定，相比往年提速非常明显。
加梯专办的办公室设在我局，为了更好地推进工作，我局走访各街镇（工业区）调研加梯，并赴兄弟区局宝山区学习取经。还召开全区加梯代建单位会议、到项目现场去协调、开展街镇加梯培训、下发宣传手册以及通过金山房管公众号和《金山报》向全区进行宣传。总之是尽一切努力去推动加梯工作，努力的成果跟市中心区是无法比，但成果还是存在的。截至目前，金山区已成功加装电梯项目7个，6个在朱泾镇，分别是金昌苑21#、25#、40#楼，于2019年竣工，钟楼新村165、170号和南圩花苑13号是今年竣工的；1个在亭林镇，是新建新村65，也是今年竣工的。正在开工建设的加梯项目10个，9个在朱泾镇，分别是金昌苑36号、41号、42号，南圩花苑8号、16号、20号，钟楼新村169号、175号、179号；1个在山阳镇，是海趣馨苑36号。还有已签订合同但尚未进入施工阶段的项目14个，以及已签订代建协议进入方案征询的项目5个。
问：为何加装电梯项目多数在朱泾镇？
答：朱泾镇启动比较早，最早竣工的3个项目起到了广告宣传作用，还有朱泾镇作为老县城有它的优势，它的房价相对来说比较高，加梯升值空间大，人口多老年人也多，相应地需求也就多了。目前亭林镇、山阳镇、枫泾镇等几个大镇区都已有项目在推进中，只有部分镇推进难度很大，这些镇推进缓慢的原因有二种，一种主要是受区域房价影响，如廊下镇、吕巷镇等部分镇区房屋单价低 ，而加梯分摊费用较高，加梯后的升值部分远抵不上业主投入的成本，加梯对业主的吸引力非常弱。按照目前加装电梯总造价约75万元来看，扣除市区两级政府补贴资金28万元，剩余成本需由业主分摊自筹，根据分摊比例指导意见，以六层楼楼型为例，六层约分摊16.5万、五层约13万（详见下表），对比一万元上下的房价，先期投入成本较高，而加装后房价涨幅相比市中心差距很大。另一种是区域住房情况不一，如金山卫镇、金山工业区等部分镇区动迁安置住房较多，居民基础经济水平差别较大，加上目前材料成本上升、管线迁移费用较高，加装电梯总价不断提高，致使部分居民加梯意愿虽高，但加梯资金筹措困难，加梯意愿也难以实现。
问：加装电梯需到哪里申请、咨询、办理相关业务？
答：有加装电梯意愿的业主向房屋所在地居民委员会提出加装电梯申请。若业主本人不能亲自办理加装电梯申请的，也可授权委托他人作为其合法代理人，全权代表其办理加装电梯相关事项。居委员会收到业主加装电梯申请后，根据小区加装电梯可行性评估结果，告知业主相关门洞是否具备加装条件；若具备加装电梯条件的，居委员会会同业委员会及时启动业主意愿征询工作；
关于业务咨询方面，政策咨询可与金山区房管局等部门联系，业务办理可向金山区房建集团加装电梯受理窗口咨询办理，同时因各街镇（工业区）负责辖区内加梯工作的组织实施和协调，具体事宜可向业主所在街镇（工业区）的房管办事部门咨询。
问：加装电梯的住宅应当具备哪些条件？
答：主要有这些条件：①已建成投入使用且未列入拆除改造计划；②未设电梯的四层及以上（不含地下室）非单一产权住宅；③房屋本身具备加装电梯条件；④业主有加装电梯意愿并形成共识的多层住宅。
上面提到的有二点大家可能不太熟悉，这里简单解释一下。一点是“非单一产权住宅”，它指的是某个门洞它的产权人是多个自然人的商品住宅。另一点“有加装电梯意愿并形成共识”，是指某门洞的所有业主针对本门洞加梯进行投票，投票结果满足《民法典》的规定，也就是：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。另外本门洞通过投票了，还要小区全体业主进行投票通过才可以，全小区的通过比率是：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
问：加装电梯有哪些环节？
答：主要有9个环节：①业主提出加装电梯意愿；②根据评估结果，确认房屋是否具备加装条件；③具备条件的，征询加装电梯门洞业主意愿；④开展小区建筑区划业主意见征询，征询结果满足相关规定；⑤确定代建单位，编制加梯方案，并对方案进行门洞业主意见征询，征询结果满足相关规定；⑥建筑方案公示，业主意见征询公示；⑦进行项目审批、建设；⑧办理竣工验收；⑨申请财政补贴。
问：加梯环节需要居民自己去办理吗？
答：业主可以自己跑也可以请代建单位专门来做这些事。文件规定业主是加装电梯工作的主体。房屋业主或者房屋所属小区业主委员会是加装电梯的申请人，负责做好加装电梯的业主意愿征询、资金筹措、协议签订、项目申报、工程实施、维护管理等工作。但这些事比较专业，所需精力也较多，因此政府支持社会团体、组织参与加装电梯的政策咨询、社区协商、居民意见协调等服务工作；鼓励建设、设计、施工、电梯制造、安装等专业单位，积极从事加装电梯项目的代建、设计、工程总承包、电梯安装维保等业务，帮助业主快速、准确地进行加装电梯相关工作。
问：代建单位是由政府指定的吗？
答：政府不指定任何代建单位，代建单位是由业主自己选择的，不过代建单位想要在金山区代建加装电梯，必须要到区房管局和各街镇（工业区）相关部门去备案才行。
问：金山目前已备案代建单位有多少家？
答：在金山备案的有18家单位，但目前只有9家代建单位是已经有项目在代建了。代建单位的选择必须要慎重，由于代建单位准入门槛比较低，因此太多人想做代建了。一个协调经验丰富、设计能力出色、施工队伍优质的代建单位，可以使加梯顺利进行，反之则会在一定程度上为加装电梯的申报、建设和后续管理埋下隐患，也给政府后续工作带来不确定因素，也会给业主造成一些不必要的麻烦，使本来就困难重重的加梯更加难以进行。
问：加装电梯是一项民心工程，为何会说“困难重重”呢？
答：我区加装电梯工作取得了一定进展，市民群众的感受度和满意度得到进一步提升，但与市、区的工作要求，与社会期盼、群众期待还存在一定的差距。各街镇（工业区）发展不平衡、推进程度不一，居民协商难、管线搬迁难、规模化实施少等问题依然突出。在工作推进中，主要存在以下几方面困难：
困难1是业主意愿统一难。加装电梯需两次征询业主意见，目前征询通过率比较低。一次征询是针对整幢业主加梯意愿的征询，反对意见主要集中在低楼层居民表示无加梯需求，部分居民认为加梯成本高负担较重,对通风、采光、噪音等负面影响担忧较多。二次征询是针对加梯具体方案的征询，主要难点有两方面，第一个是资金分摊方面，部分高层住户因经济基础弱对资金分摊比例存在不同意见，第二个是加梯方案方面，很多业主希望实现平层入户的加装方案，彻底解决上下楼问题，但目前平层入户造价高、设计标准高、对房屋现状要求高等因素较难满足业主需求，业主之间的诉求矛盾协调较难，在一定程度上影响了征询通过率。
困难2是居民观望情绪多。在工作推进中发现，部分业主对推进加装电梯存在疑虑，持观望情绪的较多。主要影响因素包括，一是部分业主自身加梯需求不高，加之对现行加装电梯政策的不熟悉，认为加梯流程繁琐，自主加梯意愿和动力不足；二是对加装电梯后期维保措施、管理和费用等细节疑虑较多，具体包括电梯维保主体是谁、维保费用如何监管、后续续筹如何操作等。
困难3是刚才提到过的区域住房情况不一。
问：加装电梯需多少费用？政府补贴多少？如何减轻居民经济压力？
答：目前错层入户的建设费用是75万元左右，平层入户的总费用是95万元左右。
政府的补贴有三个方面，第1个是前期可行性评估费用纳入街道（镇）的公共财政预算，由各个街镇（工业区）财政支出；第2个是房屋安全性专家论证费用由公共财政承担；第3个也就是平时提到补贴时所指的那个，是直接补贴到业主个人的，在项目竣工后，根据审计后的价格，按照加装电梯施工金额的40%予以补贴，最高不超过28万元/台，市与区分担比例各为50%。
在减轻业主资金压力方面，政策出台的政策是可以提取公积金余额，就是业主可以按顺序申请提取使用本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金，用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金。在项目开工后，凭交款证明及一些相关材料，到区公积金中心去办理手续。
问：住房公积金提取条件及如何办理提取？
答：提取条件是加装电梯项目正式施工后，已先行支付建设资金的业主，可以按顺序申请提取业主本人及配偶、本人直系血亲住房公积金账户的存储余额，用于加装电梯中个人支付的建设资金。提取申请人应当符合在本市无住房公积金贷款、无委托提取住房公积金归还住房贷款、无其他生效中的提取业务的条件。
提取方式是自加装电梯项目正式施工之日起5年内，向区公积金中心提出一次性提取住房公积金申请，并按规定提供：出资分摊比例表、盖业委会章的付款收据复印件、身份证件、不动产权证（含原房地产权证）、本人名下本市银行借记卡（一类）、产权人非本人时需关系证明材料等证明材料。
问：如果有居民坚持不同意加装电梯，拒不支付费用，这种情况怎么办？
答：上海市住建委、房管局等10部门联合印发了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》中取消了一票否决，因此只要是同意人数满足《民法典》规定的比例，且门洞其他业主愿意把该户居民承担的费用分摊了，那么该门洞依然可以加装电梯。
问：不同楼层分摊费用的比例，是由业主自行协商决定，还是有官方规定？一楼住户是否可以免于承担费用？（其实“一楼”分好几种情况，有的一楼确实没机会使用到电梯，有的则会使用）
市房管局专门出台了一个文件，对加梯业主出资比例进行指导，但这个文件中的比例也只是供协商参考，最终是以业主协商后协议约定为准。不管是否有用到电梯，原则上一楼不承担任何费用。
问：电梯加装后产权归谁，如何确保后续运维管理？
答：加装的电梯及井道等建筑物或者构筑物，其产权属于加装幢房屋业主所有。加装电梯新增部分，不计入产权面积。
关于后期维保问题，一般代建单位对竣工项目有一至二年的免费维保时间，过了这个期限后，就要靠业主自己来进行维保了。现在主要有二种运维机制：一是委托第三方专业机构管理。由加装电梯门洞业主委托第三方专业机构作为电梯使用管理单位并履行电梯的日常维护管理，服务内容由业主与专业机构自行协商；二是委托物业服务企业管理。加装电梯门洞业主委托小区物业服务企业代为管理，签订委托合同，服务内容包括电梯日常运行、维护、保养、保洁及管理等。
（编辑、主持：奕翔）
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