物业管理：下一个高成长的黄金赛道
各位喜马拉雅《投资进化论》线上的听友，在座的各位投资者，大家下午好。我是中信证券房地产行业的首席分析师张全国，非常高兴有机会跟各位来汇报一下我们对物管行业的看法。我们的看法非常明确，物管就是一个高成长的黄金赛道。
首先简单跟各位汇报一下现在物管行业的市值情况。现在大概有接近50家上市物业公司，总市值大概是1万亿人民币。过去两年，整个市值放量非常明显，有两个重要的原因。第一是大量物业公司在这两年实现了上市。第二是，好多物业公司的市值涨了很多。
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高增长、其资产和低集中度的特征
我们总结了物业公司的几个特点：高增长、轻资产和集中度低。现在社会的认知里边，物业公司还是一个非常原始的行业。
什么是物业公司？小区里边给你开门的保安、楼道里打扫卫生的阿姨、催缴物业费的客服都在物业公司；家里东西坏了，上门打电话维修的也是物业公司。这其实是一个非常传统的劳动密集型的行业，但是在资本市场上认可度非常高，一个重要的原因就是高增长。
我们总结一下主要公司过去三年的增长。2020年的收入大概平均是2017年收入的2.6-2.7倍，意味着过去几年收入是高速增长的。
第二就是轻资产。比如我们要创立一个消费品公司，一般情况下都需要买设备、生产、再去销售，可能还要投入去做产品设计和销售网络建设。这都需要大量的前期投资。比如说房地产开发，也需要前期先去拿钱买地，然后开始建设去卖，这都是需要一些重资产投入。
但是物业公司是轻资产的。它成本的80%是员工工资。一个物业公司要去接管一个小区的话，前期连人力投入都非常少，除了项目经理、保安、保洁、客服、维修的主管人员不需要太多投入，具体员工还可以在现场招聘。前期资本开支非常低，接管后物业费和其他收入就会源源不断流入，是非常好的现金流。
还有一个特征就是行业集中度低。我们在2019年的时候，测算了当时全国大概有3.7亿套的住宅，现在应该快接近4亿套。我们判断，全国住宅再加上商业、高校、政府的办公楼、医院等等这些公共设施、商业设施、商业建筑，应该是在600亿平米左右。
现在中国最大物业公司管的面积只有5个多亿，也就是说最大的公司市场份额连1%都不到。行业集中度低意味着其中优秀公司未来会有很大的发展空间。假设一下物业公司，未来管理中国5%的房子或者建筑物，就是30亿平米。所以这是资本市场偏爱该行业的一个重要原因。
新冠疫情发生后，物业公司承担了十分重要的防控任务，政府对物业公司也有积极的扶持。我们该怎么理解未来物业公司的角色呢？
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受到国家政策和开发企业的支持
物业管理是房地产领域里非常受政策支持的行业。为什么？因为它是政府基层治理的抓手。物业公司的这个角色在疫情的时候体现得非常明显。
我们的政府部门非常负责任，大量的干部是下沉到各个社区，去负责小区日常的运转。下沉到小区的干部会遇见两种截然不同的情况。第一，如果这个小区里边有个非常好的物业公司，下沉干部的工作就比较轻松，物业公司会统计小区人口流动情况，对接居民的说需求等。如果没有物业公司的小区，中国现在有40%的小区是没有物业的。上述这些事都是由得由下沉干部、居委会和志愿者亲自去做。
所以物业实实在在在社区基层治理之中发挥作用，后来也看到一系列政策支持。疫情期间，很多城市直接给物业公司发补贴，因为物业做了很多工作，大量物业人员放弃过年休假返回来工作。所以说，物业是在整个大的房地产板块里边极少数受到政策支持的细分领域。
房地产企业做物业管理有天然的优势，它会成为房企的又一头现金奶牛吗？欢迎继续收听中信证券房地产首席分析师张全国的精彩分析。
另外，这个行业还受到了开发企业的支持。我们中国好的物业公司都有开发商的背景。中国好多物业公司的品牌跟开发商天然连接在一起。对于开发企业来讲，物业公司服务着大量业主，也就是潜在的、粘性非常深的消费者。物业公司就变成了开发商面向未来、做存量业务的一个重要基础。所以物业公司在开发企业内部得到了较大的支持。
一个开发业务的员工平均为公司创造大概6000万的销售收入，物业员工大概能创造10万。这个价值差异在这两年发生一些变化，优秀人才开始从开发企业流向物业公司，另外物业公司也从各行各业招聘特别优秀的人才加盟。
展望未来，物业公司会有什么样的的发展？非常短期的是面积的增长。物业公司的两个核心经营指标，一个叫管理面积，一个叫合约面积。管理面积就是现在在收物业费的面积。合约面积就是物业公司已经拿到订单的面积，包括目前在管的这些面积和未来可能要去管的面积。后者相比前者大概是1.7倍。就相当于如果物业公司今天开始不做任何的拓展、发展，随着时间的推移，管理面积还能增加到1.7倍，收入、利润还也会同比例的往上走。
这个原因就是期房销售。新房还没有交房的时候，物业公司已经有订单了。我们预售制度中有一个管理的环节叫做发预售证，开发商必须拿到政府的预售销售的证书，才能开始卖房。新房项目如果没有确定物业公司的话，一般拿不到预售证书的。
在这个背景之下，对于物业公司来讲，只要手里有大量的订单，开发商正常交房了，就能进去开始入驻收物业费。这是短期的增长确定性。
接下来，张全国先生将提到，物管行业将出现频繁的并购，那么导致这种现象的原因是什么呢？
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未来并购会催生大规模的物管公司
物业管理行业的集中度会快速提升。背后非常重要的原因就是并购的推动。
我们估算了一下，目前大的物业公司手里大概会有1,000亿的现金，这些现金主要用途就是做并购，所以它是非常有能力去做并购的。而且这1000亿的现金还会持续的增加，因为每年收的物业费，扣掉成本再分红之后，又会有更多的现金。所以物业公司不光现在现金光规模比较大，未来的量还会持续往上走。所以如果作为买家，它的钱特别多。
再看卖家，在2019年、2020年时候卖家的意愿低一些，因为当时每家都觉得自己是天选之子，都有上市的憧憬，希望独立把业务做大。
但是资本市场给出了非常的明确的选择，大公司可以享受高估值，但是小公司的估值就比较低。小公司去上市估值低，融资规模小，甚至在二级市场估值是低于一级市场的。2021、2022年，卖家非常傲娇的心态可能会发生变化。
买家的钱非常的多，卖家心态发生变化，在这两个条件下，以后可以看到并购的案例越来越多。
并购案例增多，还有一个原因，就是部分开发企业后续越来越大的资金或者财务压力。三条红线等一系列的限制措施，主要是限制开发企业持续融资能力，开发企业财务上的压力就会增加了，压力暴露以后，一个解决问题的办法就是卖物业公司。
开发商可能有财务压力，物业公司是独立的还是轻资产的，买家还是愿意出手的。所以综合这些因素我们未来会看到越来越多的并购案例，大企业的规模会上得越来越高。
物管行业还有很大的想象空间，张全国认为，智能化将是重要的发展方向。《投资进化论》精彩继续。
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智能化将提高物业管理公司的整体水平
我们刚才一直在讲面积和物业费的逻辑。现在这个行业真正的想象空间和看点，是所谓的业主增值服务上。也就是除了收物业费之外，物业公司能不能再做点其他业务赚钱。
中国的物业费太低了，中国一线城市的物业费大概是房价的万分之四。就是1000万的房子，一年大概交4000块钱的物业费。在三四线城市大概是24%，也就是大概100万的房子，一年平均交2000多块钱的物业费。
在这种情况之下，物业公司开展了一系列面向业主的服务工作，包括保洁、保姆、保险、家电的清洗、维护等服务，也会去做租售和装修等等一系列的业务。
虽然这些业务在市场上都有大量的竞争对手，但是对于物业公司来说，不需要有太高的抱负，只要这个业务稍微挣到一点钱就可以了。
这种情况之下，物业公司在不同业务上如果都能赚一点钱，商业逻辑是一个聚沙成塔的过程。现在优秀物业公司平均从业主身上赚的收入，大概已经达到物业费收入的30%了。行业的目标是100%。这是行业的目标我们相信也是能够实现的。所以说物业公司不仅仅是面积的增加，服务内容也在叠加，它服务的菜单会越来越丰富。
最后，们再看一下科技的应用。我们判断未来的物业公司是一个蓝领加白领的工作。现在基本上是纯蓝领的工作，特别依赖人力做什么事都要人。但这会发生变化，2015年，车库里还是人拿着拖把拖地，现在基本都用机器保洁。行业里面正在发生的一些非常深刻的变化，越来越多的机器去代替人工，降低人工成本。因为人工工资每年都在涨，但是理论上来讲，机器的成本是往下走的。比如管理500个小区的时候，物业公司可能自己要研发一套系统，成本也还比较大。当未来管理到5000个小区的时候，还是用同样一套系统，摊到每个小区上的成本就下降很多了。
讲了这么多未来一片前景以后，我觉得最重要的一个问题就是这个行业单盘模式的跑通。在做投资的时候，首先非常重要的一个问题就是单个的项目未来能不能持续下去。
因为市场担心的人工成本一直往上走，物业费用却很难涨，物业公司怎么去把事做好？我们认为其中有几点，包括管理的提升，科技的应用，增值服务等等。通过开源节流，把整个的增值服务持续跑通，让整个模式不仅仅有规模上的优势，有业务种类上的增加，单盘的盈利能力还能持续稳定，甚至很多企业的单盘的盈利能力还能持续往上走。那就能带来比收入的增长更快的利润增长一点，这就是更好的一个投资模型。
总结一下，整体上物管还是房地产行业里面非常好的一个赛道，也是比较好的投资板块，建议大家多多关注，谢谢。
以上仅为嘉宾个人观点，不代表喜马拉雅官方意见。
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