FM105.1金山广播电视台综合广播
《1051惠生活——房产家装》
刚刚过去的2021年，金山楼市运行数据新鲜出炉啦！
本期节目带你了解2021年一、二手房的上市与成交有关情况；同时还有2022年一季度上市新盘数据介绍！
为了让您更多了解楼市关键信息，还将盘点2021年一系列楼市“新政”影响及与限购相关的政策详解！敬请关注！
本期嘉宾
区房管局市场科杨雪梅科长
区房管局市场科王晨
从2021年春节后发布沪十条政策开始，本市在短短的八个月内就一共调控了十余次，这应该也是过去几年中，发布政策最密集的一年。从假离婚、法拍房、企业买房、赠与方式，不断为限购政策打“补丁”；再到施行一手房积分制，二手房价格核验等，本市房地产市场始终坚持“稳”字当头。
2021年金山区房地产市场运行情况
2021年，本区一手房共上市6770套67.2万平方米，成交6786套69.2万平方米，同比增幅显著，全市排名靠前，其中6月成交量最大，达880套8.9万㎡。二手房成交8936套78.3万㎡，同比略有增幅，总体而言现在二手房交易量略大于一手房，本区房地产市场逐渐转入存量房阶段。
2022年一季度上市计划：有2个新盘即将开盘销售，一是新城板块的阅海云庭，含324套毛坯公寓，备案均价为27300元/平方米，套均总价约为260万元。二是工业区板块的复豫名苑，含332套装修公寓，备案均价为20688元/平方米，套均总价约为190万元。2022年，本区预计上市房源充足，将有更多总价较低的新房入市，对于全市的房价也是起到了很好的平抑作用，欢迎更多青年群体来金山看看，实现在本区买房的机会。
市民如何获取房产市场信息
比较权威的房地产市场数据和信息，主要公示在上海市住房租赁公共服务平台（了解租赁政策、租房房源等信息）、市交易中心的官网：网上房地产（了解楼市新政、新盘上市、可售房源公示等信息），或者关注金山房管局的公众号（金山房管）也会一直推送各楼盘上市信息以及在建工程工期进度等。
购房政策的解读
问题一：上海住房限购实施日期是什么时候？
2011 年 1 月 31日，目前针对外地家庭的限购政策是2016年3月25日实施的新政，由原来的社保（或个税）3年中累计缴满2年，提高到63个月中累计缴满60个月。
问题二：购房“以家庭单位”是什么意思？
购房家庭单位包含夫妻双方和未成年子女。当孩子年满18周岁，他/她本人即成为一个新的家庭单位。
问题三：沪籍家庭和外地家庭的概念
一个家庭单位成员中只要有一个具有沪籍的，且为购房人，即可视为沪籍家庭，非沪籍家庭就是夫妻双方均为外省市户籍（或非沪籍单独为购房人）。
问题四：外地家庭购房的限购政策是什么？
在本市范围内家庭名下无任何住房且符合网签日期前 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保、个税、个体工商户税单的非沪籍居民家庭，限购 1 套住房。非沪籍成年单身限购。
案例分析：小王在上海已经连续缴纳了59个月的社保（或个税），这时他辞职了，中断了4个月后又接着缴纳了1个月社保（或个税），此时对购房资质这个事来讲，他之前的59个月算白交了，得从这个月起重新累积到60个月，所以打算在上海买房的外地小伙伴们一定要做好社保的连续缴纳事情。
案例分析：我局近日接到几通市民来电，反映购房问题，说他在金山某个商品房项目买了一套住房，签署了相关书面承诺书且与开发企业订立了购房合同，因各种原因不想买了，向开发商申请退房退款后无果，故求助政府部门出面协商退还相应购房钱款。此类案件一般是多面性的，开发企业在销售过程中应当告知市民本市相关限购政策，因限购政策已经出台10余年且市民签署了书面承诺书，其中已注明“知晓限购政策”等内容，故市民应当是在知情的情况下签订的购房合同。从行政管理部门的角度来看，一般是以书面的查房结果为准，如市民已经与开发企业签订了相关书面购房协议，故该情况属于民事合同纠纷，目前只能引导市民与开发企业协商解决或循司法途径解决。所以建议购房者还是要理解政策，也可在购房前咨询专业部门。
问题五：沪籍限购前和父母共有的住房如何界定是否算住房套数？
限购政策前（ 2011 年 1 月 31日）本市户籍购房人各自和父母共有 2 套住房（≤2 套），可不计入住房套数。
案例分析：张三和李四是夫妻，均是沪籍，张三在2011 年 1 月 31日前与其父母共有2套住房，也就是说这两套房的房产证上不止有小明的名字，还有（张三父亲）或者（张三母亲）又或者三人都在的。这两套房虽然有张三的名字，但是从购房资质的角度，可以算作张三在上海无房，李四同理。
如果限购前与父母共有超过2套，比如3套，从购房资质的角度，算作张三这个家庭单位（张三和李四以及未成年子女）有1套住房。如果限购前与父母共有≥4套的话，就是张三这个家庭限购了。
问题六：沪籍家庭购房的限购政策
1、沪籍已婚家庭，以家庭为单位限购 2 套住房（不能买第3套）。
2、沪籍人士与非沪籍人士组成的已婚家庭，以家庭为单位限购 2 套住房，房外地人单独登记在产证上，须提供符合网签日期前 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保或个税单；若购入二套房，则沪籍人必须登记在产证上。
3、沪籍人士与外籍人士组成的已婚家庭，以家庭为单位限购 2 套住房，首套房外籍人士单独登记在产证上，须提供符合有效期内在沪满1年的劳务合同、连续12个月个税单、工作类居留许可证；若购入二套房，沪籍人士必须登记在产证上。
问题七：沪籍单身的限购政策
沪籍单身包含的情况：沪籍成年未婚单身；沪籍离异单身；沪籍丧偶单身。
沪籍成年单身在沪未拥有住房的，限购 1 套住房。
问题八：外籍人士/港澳台地区居民的限购政策是什么？
外籍人士在沪范围内家庭名下无住房且持有有效期内在沪工作满1年的劳务合同、连续12个月个税单、工作类居留许可证，境内可购入 1 套住房，且仅用于自住。
港澳台地区居民在沪范围内家庭名下无住房且持有有效期内在沪工作满1年的劳务合同、连续12个月个税单、港澳台来往大陆通行证，境内可购入 1 套住房，且仅用于自住。
问题九：以公司名义在沪购房的限购政策是什么？
①近年累计缴满500万税收；
②公司成立满5年且累计满100万税收，10名员工连续在本单位连续缴纳5年社保和住房公积金。
注：2018年7月3日起，企业名义购买的住宅，满5年才能出售。
问题十：什么房子不能买？
所选房屋是否在法律、法规及政策规定禁止销售的（像一些保障性住房，如廉租房、公租房、共有产权保证等，还有农村宅基地、以及一些产权不明晰的房屋也是禁止交易的或者交易是有限制条件的）。
全年新政梳理
1月22日沪十条：①严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；②严格商品住房销售管理。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求；③调整增值税征免年限。二手房增值税征免年限由2年调整到5年。
3月3日沪七条：①规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息等。②对于优先购房政策下购买的新房，在合同网签备案5年后方可转让（换句话来说，用不到你来算积分的一手房，也不会有限售这个框架）。
7月9日起，二手房价格核验政策：上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
最主要的目的：实施二手房源价格核验是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。避免出现诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，要求各经纪机构和房地产信息服务平台企业要严格执行挂牌房源价格核验，按照国家和上海市法律法规，诚信守法经营。
7月23日，赠与限购：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。也就是说，从7月24日起，此条规定则将受赠人和赠予人纳入限购政策中，不仅对家庭成员之间通过互相赠与房屋从而获得购房资格的情况进行了限制，同时也明确受赠人受赠房屋必须有“房票”。
8月，贷款政策的收拢：本市在核验价的基础上，实行贷款的“三价孰低”，也就是大家说的“三价合一”。贷款的“三价孰低”，将合同网签价、涉税评估价、银行评估价里取最低值。在价格核验+三价合一的双重作用下，价格整顿后不少有些的价格比较夸张的二手房学区房等也开始回归理性。
2021年12月，法拍房限购立法。12月19日晚，最高人民法院发布了一则《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。规定的第一条即人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。该规定自2022年1月1日起施行。这意味着法拍房将与各地方的限购政策保持一致，没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍。通过司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格”。
补充：2019年上海市印发了《上海市公有住房差价交换办法》的通知，规定本市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权;本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权;本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。使用权房交易在房地产市场调控越来越细致的大背景下，弥补了调控盲点。
一系列的政策出台，释放出来的信号是：本市针对一手房的调控政策，仍是优先满足“无房家庭”的自住购房需求。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期。
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