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《1051惠生活——房产家装》
城市更新、房屋使用安全一直是大家比较关注的话题。3月5日，十三届全国人大五次会议在京召开，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区。
2021年1月27日，上海市第十五届人民代表大会第五次会议批准通过了《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，在《纲要》中，“城市更新”也被多次提及。去年8月25日，上海市第十五届人大常委会第三十四次会议表决通过了《上海市城市更新条例》，并于9月1日正式施行。此次立法，意味着上海从地方性法规层面对推进城市更新工作进行了制度规范。
同样也是于去年3月1日起施行的《上海市房屋使用安全管理办法》（上海市人民政府令第39号），为更好的保障房屋使用、守牢城市运行安全底线提供了法制保障。本期节目为广大听众网友就城市更新与房屋使用安全做介绍，欢迎关注！
您将听到
城市更新的概念、意义
上海老旧住房城市更新改造的历程
旧区改造/旧住房更新改造有何不同？
房屋使用安全责任人的界定与责任义务
房屋安全检测鉴定需满足哪些条件？
检测确定为危房，该怎么办？
金山区城镇房屋安全隐患排查整治工作进展情况
本期嘉宾
金山区房管局副局长汤永辉
金山区房管局房屋征收科副科长李和平
（左起：汤永辉、李和平）
什么是城市更新？实施城市更新的意义何在？
城市更新，是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、提升整体居住品质、加强历史文化保护以及市政府认定的其他城市更新活动。一方面，从类型上看，城市更新主要包括产业、商业商办、市政基础设施和公共服务的更新、旧区改造、旧住房更新改造以及“城中村”改造等。目前，我们区的旧区改造、旧住房更新改造以及“城中村”改造主要由我们局牵头在推进实施。另一方面，从范围或者层次上看，本市保留保护的城市更新方式主要有微更新、零星更新、片区有机更新三个层面。微更新主要是对既有建筑、公共空间实施的尺度极小的更新，《上海市城市更新条例》第28条第6项也首次明确了微更新；零星更新一般指由物业权利人对个别建筑物实施的更新；片区有机更新主要指的是结合区域更新方案，以更新统筹主体为主导的片区化的更新模式，更新的范围比前两种要大。
实施城市更新的意义，可以从几个方面来理解：一是作为高度城镇化的超大型城市，目前，上海的城市建设发展模式已经进入从外延扩张转向内涵提升、从大规模增量建设转向存量更新为主的新阶段。实施城市更新是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。二是实施城市更新是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径。三是实施城市更新是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感、安全感的重大举措。四是实施城市更新还是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。
上海市老旧住房城市更新改造的历史过程是怎样的？
上海的城市化进程起步比较早，因此老旧住房的更新改造相应起步也比较早。作一个简单的划分，可以分为三个阶段：
第一阶段，1949-1990年间，循序渐进、小规模实施阶段。建国至20世纪90年代初,计划经济在我们国家经济体制中占主导地位。住房实行福利分房制度,住房的建设以国家投资为主，受条件的限制，这个时期老旧住房的更新改造相对缓慢，旧式里弄、棚户简屋占了65%，1980年,上海人均住房面积仅为4.4平方米，1990年城镇居住房屋8900万㎡、人均6.6㎡，住房成套率30%，有365万㎡危棚简屋。
第二阶段，1991-2016年间，拆改留并举，以拆除为主的阶段。这一阶段实施实施了大规模城市更新，90年代初期上海市区还有1500多万平方米二级旧式里弄以下旧住房,其中：成片危棚简房约365万平方米,因此，1992年底召开的中共上海市第六次代表大会确立的上海的居住目标中就包括了完成市区365万平方米成片危棚简屋改造这一目标，自此拉开大规模旧区改造序幕。2001年开始，上海市在完成“365工程”的基础上，开始了新一轮旧区改造，要求采用“拆改留修”等多种方式,引导并加大旧区改造的力度。拆除改造的重点,从过去的危棚简屋过渡到中心城区旧式里弄房屋,特别是房屋结构和居住环境差的成片二级旧里。2011年2月7日上海市人民政府颁布的《上海市住房发展“十二五”规划》也提到“加大旧住房综合改造力度”，坚持“拆、改、留、修”并举的原则，征收拆迁与改造、保留、修缮相结合。
第三阶段，2017—至今，留改拆并举，以保留保护为主阶段。2017年11月9日市政府印发《关于坚持留改拆深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知，确立了“留改拆并举、以保留保护为主”的理念，城市更新专项制度体系初步形成。这些年来，上海积累了一批富有特色的城市更新案例和成功经验，《上海市城市更新条例》的通过也表明，这些有益经验从“实践”上升为地方性“法规”。目前，本市中心城区已进入大规模旧区改造收尾阶段，2022年底前将全面完成中心城区成片二级旧里及以下房屋改造；“十四五”内全面完成中心城区零星二级旧里及以下房屋改造。《上海市住房发展“十四五”规划》同时还提出探索郊区旧区改造模式。从目前的情况预判，全市以中心城区旧区改造为代表的城市更新将逐步向郊区转移或扩展，所以我们也在积极向市中心城区学习，未雨绸缪，为将来推动郊区旧区改造做好准备。
旧区改造和旧住房更新改造有何不同？
旧区改造、旧住房更新改造都是城市更新的重要组成部分。不同的是：一是本市旧区改造，是指按照本市城乡规划要求,对房屋结构较差、使用功能和设施不全、市政公用基础设施薄弱以及危旧房集中的区城实施改造和建设的活动。本市旧区改造对应的是全国层面的棚户区改造。现阶段,本市旧区改造主要以中心城区二级旧里以下房屋改造为主。其主要延续过去的上海旧改政策和国有土地上房屋征收的体系规则，也就是更新改造方式以动迁安置为主。
二是旧住房更新可以通过旧住房成套改造、旧住房修缮改造、既有多层住宅加装电梯等具体更新改造方式，不断改善市民居住条件，没有必要采用征收、动迁等大尺度的方式来完成更新改造。本市旧住房更新改造对应的是国家层面的城镇老旧小区改造。两者的不同，从2021年１月15日市政府办公厅印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知（沪府办规〔2021〕2号）中可以看出，根据这个文件，目前，本市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成,使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区,有条件的区可以适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围。“十四五”期间，旧住房更新改造的目标任务具体包括:非旧区改造地块无卫生设施旧住房改造;不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造等。
为何要制定《上海市房屋使用安全管理办法》？哪些房屋纳入了《办法》的管理范围？
房屋安全是城市运行的重要组成部分。本市的房屋具有以下特点，量大面广，类型多样，建造年代不一，使用情况复杂这样一些特点。长期以来，在房屋使用安全管理上，重治危轻预防，存在所有权人主体责任意识淡薄，甚至部分业主擅自改变房屋用途、破坏承重结构、超标增加荷载、违法搭建等时有发生，房屋使用安全风险客观存在等问题。因此，有必要出台专项政府规章，建立健全长效机制，更好的保障房屋使用安全。
我们常说的房屋，大致可分为国有建设用地房屋以及集体建设用地房屋，通俗地说，就是城镇的房屋与农村的房屋。《上海市房屋使用安全管理办法》第2条明确将国有建设用地上合法建设并投入使用的房屋纳入使用安全管理范围。对于集体建设用地上房屋，考虑到在建设程序、建设标准、物业管理等诸多方面，与国有建设用地上房屋存在较大差异，因而明确其使用安全及监督管理由市政府另行规定。
谁是房屋使用的安全责任人？房屋使用安全责任人又有哪些义务呢？
《上海市房屋使用安全管理办法》确立了房屋使用安全责任人制度，其第十条规定，房屋所有权人为房屋使用安全责任人，房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人为房屋使用安全责任人。政府授权经营管理的公有房屋和房屋管理部门依法代管的房屋，房屋经营管理单位为房屋使用安全责任人。
根据该《办法》规定，房屋使用安全责任人应当履行的房屋使用安全义务包括：（一）按照房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途，合理使用房屋；（二）按照规定进行日常和紧急情况下的维修养护、更新改造；（三）进行房屋安全检查，及时消除安全隐患。房屋使用安全责任人应当根据房屋用途、结构类型、使用年限等情况，对房屋进行常规安全检查，频次不得少于每年一次；汛期前以及遇台风、暴雨等极端异常天气的，还应当对房屋进行专项安全检查。对房屋进行安全检查时，应当重点检查外墙墙面、外窗、挑檐以及空调外机架、晾晒架、雨篷等外墙附着物。房屋使用安全责任人可以委托物业服务企业或者其他专业单位对房屋进行安全检查。（四）按照规定进行房屋装修活动；（五）按照规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施；（六）按照规定进行白蚁防治；（七）配合有关部门、属地政府开展的房屋使用安全监督管理工作等。
一幢房屋什么情况下需进行房屋安全检测鉴定？经检测后确定为危险房屋该怎么办？
首先，《上海市房屋使用安全管理办法》以房屋状态、年限、行为等为标准，规定有下列情形之一的，房屋使用安全责任人应当委托房屋检测鉴定单位进行检测鉴定：（一）房屋明显倾斜、变形或者房屋主体承重结构发生明显结构裂缝、变形、腐蚀的；（二）房屋外墙墙面开裂、脱落且原因不明，影响公共安全的；（三）房屋设计使用年限届满后需要继续使用的；根据住宅设计标准，住宅结构的设计使用年限不应少于50年，当达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理，确保房屋的使用安全。（四）设计文件未载明设计使用年限或者无法查询设计文件的房屋，实际使用满三十年，需要继续使用的；（五）改变房屋结构或者改变房屋设计用途的；（六）法律、法规、规章以及市政府规定的其他应当进行检测鉴定的情形。
其次，一方面该《办法》规定了房屋使用安全责任人的治理责任。经检测鉴定确定为危险房屋的，房屋使用安全责任人应当按照有关规定和检测鉴定报告提出的处理意见进行治理。未按照规定和处理意见进行治理的，房屋不得继续使用；房屋有坍塌危险的，应当立即停止使用。经检测鉴定确定为危险房屋，房屋使用安全责任人不履行治理责任，可能危及公共安全的，可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，相关费用由房屋使用安全责任人依法承担。
另一方面，《办法》还明确了政府的督修责任和程序。经检测鉴定确定为危险房屋的，应当及时向房屋使用安全责任人发出危险房屋治理告知单，对房屋使用安全责任人采取治理措施的情况进行动态跟踪；对于未采取有效治理措施的，应当督促治理，设立警示标识、划定警示区域，并对相关信息进行公示。
城镇房屋安全隐患排查整治工作推进情况？
城镇房屋安全隐患排查整治这项工作于去年4月份正式启动，排查的对象为：本行政区域城镇范围内的所有房屋（包括居住建筑、公共建筑和工业建筑等）。在多方共同努力下，全面排查工作于去年12月底已基本完成，全区共完成各类城镇房屋信息采集图斑8.4万个，其中扣除异常图斑后，有效房屋数量4.1万栋，包括：住宅1.9万栋（房屋地上建筑面积2486万平方米），非住宅2.2栋（房屋地上建筑面积3947万平方米）。经初步判断：存在一般损坏房约595栋，房屋地上建筑面积约64万平方米；需要专业排查评估房屋157栋，房屋地上建筑面积6.6万平方米；其余为完好房/基本完好房。
下一步，我们主要做好两个方面的工作：一是在去年完成全面排查的基础上，对全区排查数据进行质检核实和查漏补缺工作，提高排查信息的完整性和准确性，二是对排查中排查人员初步判断为需要专业排查评估房屋，由将由所在街镇（工业区）委托有相应资质的专业机构进行房屋安全性评估，按照“谁的房子谁负责、谁使用谁负责、谁造成的原因谁负责”的原则，依据《上海市房屋使用安全管理办法》（沪府令39号）等规定，明确相关责任人，由相关责任人根据评估结论，编制隐患处置“一房一方案”，对排查中发现的疑似严重损坏房和疑似危房于2022年12月底前完成以解危为主的重点整治，及时消除本区城镇房屋重大安全风险隐患。所以，我们借节目的机会，向广大听众朋友进行有关宣传，普及房屋使用安全知识，增强市民安全使用房屋的意识，请相关责任人积极配合接下来的隐患房屋的整治工作。
针对排查出有隐患的房屋，后期是如何推进应急避险和整治的？
针对排查中发现存在安全隐患的房屋要分类施策，坚持协同联动，统筹协调推进整治。比如：针对行业房屋建筑的整治。医院、学校、各类文体、宗教场所、政府机构设施以及大量央企、国企下属的各类房屋，由相关行业主管部门出面，按照“管行业必须管安全”的原则，落实整治责任和整治资金，推进落实本行业房屋建筑的整治工作。该停用的坚决停用；该拆除的坚决拆除；该加固的立即予以加固，彻底消除安全隐患；针对经营类房屋整治。积极加强与各相关行业主管部门之间的联动合作，推进“多管齐下”，同步开展经营类房屋涉及的营业执照、食品经营许可证复查和违法建筑整治、消防安全整治等工作，对未取得相关证照非法经营的房屋，组织相关部门进行联合整治；针对存在突出安全隐患又一时无法完成整治的，要立即设立警示标识、划定警示区域，并对相关信息进行公示，要及时向房屋使用安全责任人进行告知、劝离，做好应急防范；针对无主危房、已清场的严重损坏房及疑似危房，要加强现场巡查、监测，尤其是防汛防台期间的重点巡查、监测，防止无关人员进入。
在去年的排查中，按照市、区政府关于城镇房屋安全隐患排查整治“边排查边整治”的工作要求，我们组织各街镇（工业区）分两批对排查中排查人员标注需要立即采取应急排险措施的房屋进行了相应的应急排险。总体上，目前房屋安全隐患整治的措施包括:暂停营业、人员撤离、设立警示标志、搭设防护设施、房屋拆除、拆除重建、修缮加固、临时加固、动态监测、征收处置等，视具体情况和安全评估的结果可采取单一措施或组合措施，最终要达到解危和整治的目的。
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
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编辑、主持：奕翔
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