利好政策不断，地产板块还有戏吗？

今天是5月23日，星期一

大家好，我是融融。欢迎收听《一学就会的基金定投课》。今天是5月23日，星期一。今天的市场又出现了上下两难的走势，这就是当下，影响市场既有正面因素，也有负面原因，短期涨多了就会出现回落。毕竟对于接下来的市场短期走势投资者的信心并不足。对于咱们中长期投资者，做好了几个方向的配置，设置好了定投计划，就按计划进行，别因为一两天的涨跌影响了自己的操作节奏。如果是短期投资者或者仓位过高的持有的基金短期涨幅超过20%是一个基础止盈点。这两种方法都可以，但是前往别搞反了，跌了急着割肉，涨起来在追。

另外最近市场不知道哪里传出一句话，说现在的房地产相当于未来的白酒。听起来有点怪异是不是，一个是曾经的YYDS，一个是长期卧倒的憨憨，它俩怎么扯到一起了？这句话大家大可不必认真，因为任何一个行业都有自己的特点风格涨跌周期，别说白酒和房地产，就是白酒和医药都属于消费板块放在一起比较也没有任何意义。估计直接的原因是因为近期房地产板块的逆势上涨。今年以来“房地产开发”板块的涨幅已经超过8%，相较于沪深300指数同周期下跌17%的走势来看，已经实现了25%以上的超额收益。

房地产板块接下来是否还有上升空间，从政策上也的确出现了明显的放松，如果持有房地产相关产品，现在还能继续持有吗？

周五5年期LPR调降15个基点，如此之大的降幅，也创造了此项利率的调降记录。由于房贷利率普遍是在LPR基础上定价，同时房屋贷款的期限普遍较长，因此5年期LPR的波动，往往被认为是政策风向的重要信号，也往往会成为房贷利率调降的前奏。而此次1年期LPR利率不动，只下调了5年期LPR利率，采取了“5降、1不降”的非对称组合降息方式，并且幅度较大，更说明这项政策较强的针对性，意味着管理层开始有意加大宽信用政策的利好覆盖面，已经从“宽基建 ”扩大到了“稳地产”。当然，央行政策目的还是为了刺激信贷需求。

伴随着5年期LPR的调降，近期房贷利率也确实产生了松动。自央行5月15日下调首套房贷利率下限后，越来越多的地区，如深圳、广州、天津、苏州、等，均将首套房贷利率最低降至下限4.4%，且政策落地节奏仍在加速。

自从房住不炒政策出台后，即使在2020年疫情爆发时房地产政策也没有丝毫松动。但是今年以来疫情的爆发加上国外形势的不稳定，我国的各项经济指标都出现明显下降，特别是4月份的数据很不好看。“稳增长”是这段时间第一重点，房地产行业作为国民经济的支柱产业，对于经济的拉动作用还是非常明显的。

所以对于房地产的有利政策也在密集出台。据中金公司统计，5月以来已有约30城通过公开文件形式完善了楼市调控政策，涉及城市的能级和政策力度均较此前有所提高。与此同时，民营房企发债也在密集进行中。5月16日，龙湖集团宣布发行了规模5亿，期限6年的境内公司债。同日，美的置业也宣布发行期限4年，规模10亿的公司债，碧桂园方面也表示，将于本月在深交所发行一期不超过5亿元人民币的公司债。自去年9月以来，市场对民企地产债存在明显的规避情绪，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，而本轮融资则具有极强的破冰意义。也可以认为，管理层在支持房企通过资本市场解决流动性的输血问题。

政策能否起到实际效果，还需要时间的验证。毕竟，在4月份三驾马车的“投资”项目表现上，地产是明显拖了后腿的。体现在数据上，就是在上月制造业投资和基建投资均呈现正向增长时，房地产开发投资单月降幅超过了10个点，那么，接下来，通过流动性刺激、放宽限购等货币与政策手段，来通过加大地产投资来“救经济”，无疑是一种高效的手段。

那么房地产板块目前还有投资价值吗？首先，地产板块和消费医药不同，它属于明显的周期性板块，不是一个适合长期投资的行业。如果我们拉长持有周期，进行统计就会发现，无论是“近五年”还是“近十年”的表现，地产股的走势不仅远远跑输医药、白酒等消费类行业，涨幅甚至落后于农业板块。但它往往在单一熊市年度行情中，有着相对抗跌的市场表现，如2011和2018这两个沪深300指数单年度跌幅超过15%的行情中，300地产指数的跌幅均小于大盘。不仅痛苦来自于比较，投资价值也来自于比较，当市场行情不好，而其他优秀品种估值又相对较高的时候，地产更能体现出投资价值。

另外在某些特别时间段会展现特殊的推动经济，起到稳增长的作用。目前阶段我们依然处于稳增长阶段，地产板块当中的近一半个股市净率均小于1，也就是处于股价跌破净资产的状态，目前该指数的这类指标，比历史上90%的时间，要便宜。在增长稳住之前，金融地产类板块依然还有一段时间可走。

从市场机构投资者参与角度衡量，像公募基金中价值投资派的代表人物，无论是嘉实基金谭丽，还是交银施罗德何帅，目前在管基金中，第一大重仓股均为地产板块个股。

所以地产板块适合在政策发力期，各方急需提振经济时，作为阶段性的配置工具，并不适合作为长期定投的硬核产品。如果说它和白酒会有什么相似之处，应该就是未来的房地产企业经过出清后，会有很多小差企业被淘汰，龙头会越来越集中。像白酒，是少喝点，喝点好的；房地产企业，也是少一点，多点好的。如果关注房地产指数，还不如把目光放在几家真正有实力的龙头企业上。