又到《1051惠生活——房产家装》节目时间，本期节目将关注房管领域的2个重磅话题——管执联动与房屋使用安全管理。
节目嘉宾
区房管局法制科科长陈一鸣
区房管局住宅建设发展中心主任何伟中
主持 奕翔
您将听到
1、房管领域管执联动涉及哪些房管事项？
2、管执联动在金山区的开展情况及案例分析
3、房屋使用安全责任由所有人还是使用人承担？
4、安全责任人应履行哪些义务？
5、对房屋开展安全检查有哪些要求？
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
房管领域管执联动
推行管执联动背景与意义
2015 年 12 月, 中共中央国务院印发《关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》（中发〔2015〕37 号），明确要求以简政放权、放管结合、转变职能为核心，以健全基层行政执法体系为重点，推进综合执法体制改革，实现住房城乡建设领域行政处罚权的集中行使。
《上海市人民政府关于修改<上海市城市管理行政执法条例实施办法>的决定》（上海市人民政府令第 29 号）规定，自 2020 年 3 月 1 日起，由城管部门集中行使房管领域行政处罚权，房屋管理领域执法事项全部、整体划转至城管部门，由城管部门集中行使调查取证、立案查处、责令改正、处罚决定等行政处罚权。
同时，国务院办公厅《关于加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见》（国办发〔2019〕35号），要求以加强信用监管为着力点，创新监管理念、监管制度和监管方式，建立健全贯穿市场主体全生命周期，衔接事前、事中、事后全监管环节的新型监管机制，不断提升监管能力和水平。
随着社会经济发展，我区城市运行已经由“以建设为主”转变为“建管并举”，城市管理精细化的需求日益迫切。管理权与执法权相对分离，实现了让“专业的人干专业的事”，有利于提高行政管理和执法效率，以实现精致、精准、精确的城市管理。与机构职责不断优化相对应的是，人民群众对居住生活的需求越来越高，住房问题尤其受到人民关切。如何做实房管领域的管理与执法互联互动，真正实现互相借力，构建监管合力，需要制度的保障和约束。作为持续深化城市执法体制改革的手段，制定房管领域行业监管与执法的协同联动机制，非常必要。
管执联动涉及哪些方面？
联动执法协同机制主要围绕房屋管理领域执法事项中行业管理的监管主体为区级房管部门的事项，包括物业管理、房产市场管理、住房保障、优秀历史建筑保护等内容，共计132项。
城管执法部门负责辖区内城市管理行政执法工作，依据房屋管理方面法律、法规和规章的规定，对未遵守物业管理、房产市场管理、住房保障、优秀历史建筑保护的违法行为实施行政处罚。房屋管理部门承担房屋管理行业监督职责，完善管理规范和行业标准，积极履行事中事后监管职能，共同推动形成行业监管与综合执法分工明确、相互支撑、相互协作的工作机制。
如何开展联动？
核心内容为房屋管理部门与城管执法部门在明确各自工作职责的基础上共同推动形成行业监管与综合执法分工明确、相互支撑、相互协作的工作机制，包括案件线索移交机制、执法协作机制、管执联动惩戒机制、信息共享机制及协调会商机制。通过明确两级房管与城管部门之间的互通衔接通道、流程、形式、内容和时限，根据不同时期不同监管重点分析可能出现的违法违规行为和市场乱象，加强形势研判和问题分析。推行部门间针对重点行业领域的联合检查，推进跨部门、跨领域综合督导，实行联合预警教育，助力违法违规行为源头治理。
为深化管执联动，管理手段有哪些突破？
关口前移，强化行业监督
我局切实承担起行业监管的职责，关口前移，从源头上消除滋生违法违规的土壤。一是建立绩效考核机制。制订2021年度各镇（街道、工业区）领导班子“美丽家园”绩效考核实施细则，将住宅小区综合治理、房地产经纪门店日常巡查、城镇房屋安全隐患排查整治等纳入房管局对街镇的绩效考核范围，发挥街镇日常巡查属地管理的主动性。二是建立信息共享机制。定期将经纪企业、租赁企业、物业企业等信息推送区城管执法局和各街镇（工业区）房屋管理部门，推动建立企业信息台账，完善基础数据信息采集，推行企业主体全覆盖管理。督促物业服务企业发挥好“前哨”管理职能，认真履行发现、劝阻、制止、报告责任。三是建立信用监管机制。在物业服务、住宅修缮、房地产经纪和住房租赁行业进行信用分级分类监管，对于违法违规企业和个人予以失信行为记分处理、纳入失信名单等惩戒措施，形成工作闭环。今年，我区在物业管理监督与服务平台上被诚信记分的有3个小区经理以及3家物业服务企业。
《上海市房屋使用安全管理办法》政策解读
制定本办法的背景与意义
房屋安全是城市运行安全的重要组成部分。本市房屋具有以下特点：量大面广、类型多样、建造年代不一、使用情况复杂。
在房屋使用安全管理上存在以下等问题：一是所有权人主体责任意识淡漠；二是“重治危、轻预防”；三是管理部门协同、联动性不足。
因此，有必要出台专项政府规章，建立健全长效机制，为更好地保障房屋使用安全、守牢城市运行安全底线提供法治保障。
《办法》把哪些房屋纳入管理范围？
《办法》明确将国有建设用地上合法建设并投入使用的房屋纳入使用安全管理范围。对于集体建设用地上房屋，考虑到在建设程序、建设标准、物业管理等诸多方面，与国有建设用地上房屋存在较大差异，因此明确其使用安全及监督管理由市政府另行规定。
需要注意的是，有些房屋同时还是文物、优秀历史建筑，对于这类房屋使用安全的管理，《办法》明确除了应当符合本规章的规定外，还应当符合国家和本市有关文物、优秀历史建筑等法律、法规的规定。
另外，对于住宅消防、电梯、玻璃幕墙、户外广告以及供水供电等设施设备的安全管理，因本市已有《上海市住宅物业消防安全管理办法》《上海市电梯安全管理办法》《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》等多部专项立法予以规范，所以《办法》明确按照相关专项立法的规定执行。
谁是房屋安全使用责任人？
《办法》确立了房屋使用安全责任人制度，明确房屋所有权人为房屋使用安全责任人，所有权人下落不明或者房屋权属不清的，由房屋使用人承担相应责任；对于政府授权经营的公房、房管部门依法代管房屋，经营管理单位为房屋使用安全责任人。
此外，房屋使用人、业主大会、业委会、物业服务企业以及房屋建设单位等相关主体，也要承担相应的房屋使用安全义务与责任。
房屋使用安全责任人应履行哪些义务？
《办法》规定房屋使用安全责任人应当履行房屋使用安全义务，具体包括：按照房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途，合理使用房屋；按照规定进行日常和经济情况下的维修养护、更新改造；进行房屋安全检查，及时消除安全隐患；按照规定进行房屋装修活动；按照规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施；按照规定进行白蚁防治；配合有关部门、镇（乡）人民政府或者街道办事处开展的房屋使用安全监督管理工作；法律、法规、规章规定的其他房屋使用安全义务。
对房屋进行安全检查有哪些要求？
《办法》对房屋使用安全责任人履行安全检查义务的具体内容进行了细化，规定房屋使用安全责任人应当对房屋进行频次不少于每年一次的常规安全检查；汛期前以及遇台风、暴雨等极端异常天气的，还应当对房屋进行专项安全检查。检查时，重点检查外墙墙面、外窗、挑檐、公共出入门厅，以及空调外机架、晾晒架、雨蓬等外墙附着物。检查后，要如实记录检查情况并留存备查。
什么情形下需要进行房屋安全检测鉴定？
《办法》以房屋状态、年限、行为等为标准，规定有下列情形之一的，房屋使用安全责任人应当委托房屋检测鉴定单位进行检测鉴定：一是房屋明显倾斜、变形或者房屋主体承重结构发生明显结构裂缝、变形、腐蚀的；二是房屋外墙墙面开裂、脱落且原因不明，影响公共安全的；三是房屋设计使用年限届满后需要继续使用的；四是设计文件未载明设计使用年限或者无法查询设计文件的房屋，实际使用满三十年，需要继续使用的；五是改变房屋结构或者改变房屋设计用途的；六是法律、法规、规章以及市政府规定的其他应当进行检测鉴定的情形。
经检测鉴定确定为危险房屋后该怎么办？
一方面，《办法》规定了房屋使用安全责任人的治理责任。房屋使用安全责任人应当按照有关规定和检测鉴定报告提出的处理意见对危险房屋进行治理。未治理的，房屋不得继续使用；房屋有坍塌危险的，应当立即停止使用。
另一方面，《办法》还明确了政府督修程序，强化政府对危险房屋治理的监管。经检测鉴定确定为危险房屋的，房屋检测鉴定单位需将检测鉴定报告报送给区房屋管理部门；区房屋管理部门接到报告后，及时向房屋使用安全责任人发出危险房屋治理告知单，提出具体治理意见。镇（乡）人民政府、街道办事处应当对房屋使用安全责任人采取治理措施的情况进行动态跟踪；对于未采取有效治理措施的，还将督促治理，设立警示标识、划定警示区域，并对相关信息进行公示。
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