在社区管理中，物业费调价常常面临“两难”，不少居民业主希望维持原价，而物业公司则主张提价，以维持或提升物业服务水平。为提升物业管理行业服务合同履约质量，提高物业服务满意度，上海制定了相关物业服务市场价格机制，金山区广播电视台综合广播《1051惠生活——房产家装》为广大听众网友介绍物业费调价的那些事儿！
嘉宾：区房管局物业管理科副科长汪震、区房管局物业管理科时宇欣
主持：奕翔
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开展物业费调价工作的原因与意义
金山区住宅小区物业费现状分析
开展物业费调价工作的难点分析
物业费调价的规范流程
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
物业费调价问题
物业费调价难是物业行业长期以来的困扰，大部分小区已经很多年没有调价了。一方面，经费有限导致服务缩水，另一方面居民认为服务不到位，就拒绝调价。小区物业管理陷入了僵局：收费标准越不调整，服务品质就越难以提升；服务品质越是提升不了，收费标准就越没有希望调整。按照上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制指导意见，加强党建引领、聚焦工作重点、加强行业监管、推进价格评估、完善服务合同、优化达标考核、做好业务培训、强化考评监督、加强宣传引导，全面提升物业服务水平，形成“按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制，明显提升物业管理行业服务合同履约质量，显著提高物业服务满意度。
物业费上涨原因分析
物业费收费标准由于多年不调，迫使众多物业公司只能以降低服务品质为代价换取生存空间，也由此导致众多居民小区由高端变中端、由中端变低端、由低端变“三无”，房产价值打大折扣，物业公司弃盘行为也屡屡发生。在这一过程中，没有赢家，只有输家。物业管理如何实现质价相符、多方共赢，还需要深入思考。那物业费上涨背后的原因是什么呢？
首先，人工成本的不断上升，以及最低工资标准和医保、养老保险参保基数的逐年提高是物业费应该调整的主要因素。在物业公司的成本支出中，人工成本支出占全部支出的75%左右，不断上升的人工成本和逐年提高的最低工资标准和参保基数让物业公司的成本支出持续增大。
其次，社会职能的变化是物业费应该调整的重要因素。近年来，物业公司在做好基础服务工作的同时，承担了大量的社会职能，如疫情防控、垃圾分类、社区文化建设、关爱留守儿童孤寡老人等等，这些工作大大超出了物业服务范畴，增大了物业公司的成本支出。
第三，物业项目配置的变化是物业费应该调整的又一个重要因素。近年来，新建物业项目不仅出现了人工湖、人工瀑布，还大量采用了新技术、新工艺、数字化、智能化的管理手段。这些新技术的广泛应用无疑大大增加了物业公司使用、维护和管理的成本。
以上三点是物业费上涨背后的主要原因，适时调整物业费收费标准刻不容缓。
金山区住宅小区物业费情况分析
从全市住宅小区物业服务水平来看，一方面在区委、区政府的支持下、各街镇（高新区）的努力下，金山区住宅小区物业服务水平处于全市中上，2021年四季度全市物业类诉求中金山区投诉密度低于全市平均水平，仅为3.8件/10万㎡，全市排名第二；另一方面也存在管理隐患。金山区物业费平均价格是全市最低，随着劳动力成本上涨，部分小区实际提供的物业服务水平与当初合同约定的标准已经存在较大的差距。拿商品房小区来看，全市商品房小区多层住宅物业费平均水平大约在1.49元/平方米/月、高层在2.18元/平方米/月，而金山区多层住宅的物业费只有0.74元，不到全市平均水平的一半，高层也仅有1.5元，与是平均水平差距较大。拿区内自己比较的话，我们物业费在5毛以下的小区数大概有69个，5毛到1元的小区数大概有104个，分别占全区小区数的近30%和42%。通过以上这些数据可以看出，金山区推进开展物业费调价这项工作，已经是非常紧迫的了。
开展物业费调价工作的难点
根据《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区物业费的调整由业主共同决定，且需专有部分建筑面积占比三分之二以上且总人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决双过半的业主同意，提价才能生效。理论上是由业委会负责，实践上走访投票工作需要由居委会主导、业委会及物业企业共同推进。但在推进过程中，物业费调价工作往往效果不佳，具体体现在：
1.认识不到位。物业费调价直接涉及每个业主的自身利益，业主对服务价格和质量的匹配程度存在不同的认定标准，对调价认可度不高。业委会成员作为小区业主，对物业费调价的内在动力也不足。2.行动不到位。业委会作为小区物业费调价工作的召集主体，在业主大会召开前后均需投入大量的时间、精力，但由于业委会成员能力水平有限，未能发挥在物业费调价中的主体作用。3.宣传不到位。目前全社会对调价的意义和作用普遍了解不够。因此实施物业费调价，前期需要“三驾马车”做大量上门走访工作，但往往因为具体工作人员参与、宣传不到位，影响了最终投票结果。
开展物业费调价工作的积极意义
1.提高业主满意率。2021年金山区物业类12345热线工单达到2057件，不满意件达86件，区内排名垫底，满意度逐年下降。随着物价上涨，专业管理人员流失，部分岗位一人多职，导致物业服务水平下降。同时，物业企业还承担着小区疫情防控、加装电梯等合同外的工作。因此做好物业费调价，有利于企业按合同约定的标准提供服务。
2.降低小区安全隐患。小区物业应对消防、电梯、排水等设施设备进行专业管理。物业费调价有利于设施设备得到日常预防性维护，延长小区电梯等设施设备的使用寿命，降低安全隐患。
3.促进市场健康发展。2017年取消了物业企业资质管理，目前小区选聘物业企业是以企业信用计分、履约质量评价、诉求处置、综合能力、社会公众满意度测评和社区满意度等六个评价维度为主要条件进行公开招投标。金山区现有80家物业企业，以民营企业为主，规模小，从业人员学历低。物业费调价能吸引区外优质物业企业落户金山，也为本土企业创优成长创造条件，有利于提升我区物业企业的市场竞争力。
4.改善城市景观形象。物业费调价能保证小区绿化按标准养护，保障小区围墙及屋顶灯光美化、亮化等，有利于小区二手房保值升值，城市整体景观形象的提升。
5.落实人民城市建设理念。中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，将改进小区物业服务管理作为补齐城乡社区治理的重要内容。物业费调价有利于建立人人参与共治共享的社会治理模式，促进小区运行良性循环。
物业费调价规范流程
首先是前期调研工作。1.业主委员会对小区物业费价格和物业服务质量进行初步的评估判断，与居委会及相关业主代表商议是否进行物业费评估及调整工作；2.业主委员会与物业服务业企业沟通，共同收集小区基础数据（住宅小区基础数据收集表等），尽量明确各类可收物业费面积、设施设备数量、设备功率等；3.确定新的物业服务标准及相关其他服务。
其次是聘请专业物业咨询企业对物业费价格进行评估。1.对现有的物业服务标准及内容进行价格评估（是否质价相符）；2.对于续保的物业服务标准及相关其他服务进行价格评估；3.“四保服务人员”的构成和岗位设置；4、出具评估报告并提供价格建议。
然后是多方沟通及意见征询。1.可以在小区内分区域对业主进行宣传，并初步征询相关意见；2.与街镇房管部门、社区居委会、业主代表以及相关专业物业咨询企业共同商议调价工作的具体流程和细节。
最后是召开业主大会表决调价方案。1.根据文件规定拟定物业服务费调整方案的各项文件；2.公示调价方案、表决票样张、调价方案公告等相关文件；3.召开业主大会进行表决投票；4.公示业主大会表决结果。
整个调价流程中，业委会主要负责征询民意，推行价格评估工作，组织召开业主大会表决。物业服务企业主要负责理清家底，配合评估单位做好数据的统计工作。居委会主要负责党建引领，明确目标，推动三驾马车共同协作。街镇房管部门主要负责对调价工作进行指导监督。
物业公司和居民的观点差异
在物业企业服务过程中，站在我们业主的角度来说，肯定是希望用最少的物业费来获得最好的物业服务质量。站在物业企业的角度来说，肯定希望能收支平衡，甚至是赚的越多越好，能用最少的成本来履行物业服务约定。双方之间存在着一定的矛盾，大家都希望能在其中占到便宜。大部分物业公司对于物业费涨价这件事情还是比较支持的，但也有小部分物业公司对物业费涨价有一定的抵触心理，认为小区的物业费收缴率本就不高，再涨价的话可能收到的物业费就更少了。居民们的意见也大致分成两派，一派支持物业费调价工作，认为物业费调价可以切实的提高小区的物业管理水平，并且物业公司多年未涨价，确实存在着经营困难的问题。另一派则是认为物业服务不到位，拒绝调价。
面对各方不同的声音，如何更好开展工作
物业费多少直接影响到了物业服务质量。更多的物业费就意味着可以配置更多的四保人员、加速更新老旧设施设备，提升垃圾清运速度、加强小区安保、扩大绿化养护面积、提高公共设施日常检查维修频率，让居民能体验到更高的物业服务水平，从中受益。但是我们依旧要根据实际情况，公平公正的评价物业服务质量和价格，确保流程的规范性和最终结果的公正性。
对于小部分反对物业费调价的物业公司我们也对他们进行了工作指导，让小区后续的物业服务和管理工作做出适当表态，加强责任意识，提升服务理念，能将合同的约定和行业规范严格落到实处，用诚信经营换取广大业主的信任。这样才能提高小区物业费的收缴率，让物业公司和业主双方共同获利。
对于反对物业费调价的居民们，我们会结合小区物业公司具体的经营情况，居民朋友们物业公司的难处，而且长期不涨物业管理费，只会慢慢降低小区的物业管理品质，直接影响到小区的品质。同时也会联合镇房管部门、小区居委会以及业委会一起去做居民们的思想工作，理性看待物业费调价，争取能在小区内形成按质论价、质价相符的物业服务机制，明显提升小区物业管理合同履约质量，显著提高小区物业服务满意度。
物业费调价案例分享
今年金山区已经完成物业费调价的小区有五个，分别是高新区的恒信家园、恒顺住宅区，枫泾镇的白牛小区，山阳镇的山鑫联城，以及朱泾镇的凤翔新村。我给大家分享一下高新区的两个成功案例。高新区恒信家园、恒顺住宅区是高新区园区动迁开发过程中第一批建设入住的安置房小区，居民近3000余户。随着人力等成本逐年提高，企业经营压力逐渐攀升，在一定程度上制约了小区物业服务水平的进一步提升。小区的物业服务企业——恒斌物业通过坚持依托基层党建，发挥红色党建联建平台作用，从提高物业服务水平为切入点，与小区居民共建美丽家园，推动物业服务费的合理调整，实现了小区居民和物业服务企业的双赢。小区物业服务水平明显提升，物业与群众的联系越加紧密，居民们见证了小区设施和环境的不断改善，切实感受到小区物业服务的不断优化，物业企业的付出也得到了小区居民的普遍认可。在经过征询、投票、表决等流程后，小区物业服务费实现了一定程度的合理调整和提升，物业费收缴率也达到90%以上，成为今年金山区率先完成物业费调价工作的小区。
下阶段工作设想
首先，要切实发挥党政双牵头和居委会引领作用。2016年区房管局基层住房所下沉至各街镇（高新区），属于镇属镇管镇用，目前已归为各街镇（高新区）城建中心的一部分。按照《上海市住宅物业管理规定》，区房管局负责指导和监督属地政府实施与物业管理相关的行政管理工作；属地政府负责部署、推进、协调辖区内物业管理各项工作；居委会依法协助属地政府开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业委会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。所以推进住宅小区物业费调价工作，需要发挥街镇（高新区）党政双牵头的核心作用，并推进以居委会为主的“三驾马车”同向发力，通过配强居委会实力，建立讲政治顾大局的业委会队伍，组织楼组长、志愿者做好物业费调价的宣传解释工作。
其次，要切实实现条块联动凝聚工作合力。区房管局将指导各街镇（高新区）拟定调价实施方案，确保合法合规、合理合情；联合开展专题培训讲座，增强工作人员物业费调价工作意识和能力；共同督促物业服务企业在调查摸底、实施推进、履职履约等方面持续完善工作成效。各街镇（高新区）依托社区党建联建平台，尽早启动，通过告业主信、楼组长会议、业主代表会议、上门征询等形式，推动业主就物业费调价达成共识，并做好调价前后信访可能短时急速上升的防范工作。同时，支持区房建集团建立区级物业管理队伍，夯实房屋应急维修实体。
最后，要切实抓好物业管理“质价相符”。要加强对物业服务合同履行情况的监管，充分利用物业服务价格评估结果和市物业协会发布的物业服务价格参考信息，引导小区参照《住宅物业管理服务规范》制定合同服务标准。区房管局建立客观的物业企业评价体系，开展物业企业履职评价，重点加大物业费调价后的监管，提升物业管理质价相符。
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