快速城市化进程中，为满足城市发展需求，改善住房条件，上海市自2003年以来，分三批规划了46个保障性住房大型居住社区。随着城市不断快速发展，原有的规划设计已难以满足新需求，按照区委、区政府“高质量建设、高品质生活”总体要求，金山大居的开发建设，要结合先进经验，摆脱居民对“大居”建设的刻板印象，力求打造成产城融合、宜居包容、充满活力的新社区。
金山区广播电视台综合广播FM105.1《1051惠生活-房产家装》邀请金山区房管局住宅配套管理科科长郜余伟、住房建设监管科四级主任科员程一亮介绍金山大居建设进展情况。
大居都是保障房？
亭林大居近期有商品房推出？
瑞金医院金山院区落户亭林大居会带来哪些影响？
枫泾大居建设有何进展？
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《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
精彩内容
一、什么是大型居住社区？
改革开放以来，随着工业化、城市化进程的加快，我国城市的开发建设力度随之不断加强。一方面，始自于２０世纪８０年代中后期并持续至今的旧区改造与郊区城市化使城市空间不断拓展、居住格局不断调整；另一方面，20世纪９０年代后期启动的住房商品化改革与保障房建设催生了大量的新建商品房和保障房社区，居民住房条件得到改善的同时，也带来了一系列的社区治理难题与城市发展问题。上海同样经历了快速城市化的历程，数以百万计的中心城区居民陆续动迁至近郊、远郊或者分散入住新建商品房社区。为满足城市未来发展的需要，同时按照中央要求改善中低收入人群住房条件的指示，上海市自2003年以来在宝山、嘉定、浦东、闵行、松江、青浦、奉贤、金山、崇明等９个区县，先后分三批规划了46个保障性住房大型居住社区。目前，已批准控制性详细规划的43个基地规划用地总面积达到142平方公里，规划新增住宅8929万平方米，规划人口保守预计在300万以上。
目前第一、第二轮共23个大居社区已基本建成。第三轮23个大居社区中，有15个正在推进，其余8个尚未启动。
二、大型居住社区的特点？
建设规模庞大。无论是土地面积还是人口规模，大型居住社区都不是普通居民区所能比拟的，往往由多个居民小区或居委会辖区构成，规模较大是其最明显的特征。《上海市大型居住社区规划设计导则》将大型居住社区定义为：大型居住社区一般规模约为５平方公里，人口规模约10万人。
配套功能完善，区域配套设置按照城市社区规划建设，配套功能自成体系，配套项目建设成本通过住宅开发建设进行分摊。
住宅供应多元。大居规划以市属保障性住房建设为主，承担市级人口导入工作任务，同时配置一定的商品房和安置房，用以区域资金平衡和解决基地内居民动迁安置问题。
注重协同开发。新一轮启动建设的大居，由市区联手、以区为主开发建设，强化各区在建设过程中的责任主体地位，负责做好拆迁腾地、确定开发单位、推进住宅及市政公建项目建设。市级部门主要负责确定建设任务、核定建设成本、做好市级资金的统筹使用。
三、金山区有几个大型居住社区？
我们区是2010年参与到了上海市第二批大型居住社区选址工作中。根据上海市委、市政府关于启动第二批大型居住社区选址工作的有关要求，按照“市里选择、区里自报、市区结合、市里审定”的工作原则，经过多轮沟通，最终确定第二批大型居住社区选址方案，第二批大型居住社区规划选址一共23块，分布在宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、闵行、浦东、崇明、金山等区。建设用地面积约105平方公里，其中住宅用地面积约40平方公里，预计可建住宅建筑面积约8000万平方米，约120万套。金山区共2个基地纳入第二批大居选址规划，即亭林大居和枫泾大居。
四、亭林和枫泾大居所在区位？
根据大型居住社区应布局在新城或者轨道交通附近，交通方便、配套良好的总体要求。亭林大居选址在亭林镇的东北角，重点依托金山铁路亭林站点，地块位于金山、奉贤、松江的三区交界点，距离虹桥商务区、虹桥机场车程约45分钟，乘坐金山铁路到达上海南站约40分钟，到达金山新城约20分钟，虹桥商务区、闵行副中心、上海南站均在一个小时生活圈内，区位和交通优势比较明显。具体位置，东至金山铁路、南至亭大公路、西至车亭公路、北临金山区界。
枫泾大居位于枫泾国际商务区西侧，东至泾标路，南至枫阳路，西至上海市界，北至蒲泾塘，位于枫泾镇政府北侧，紧邻在建世纪金源大型商业体，距上海市中心人民广场约55公里，距外环线35公里，距金山新城35公里。
五、两个大居的建设规模？
自2010年大型居住社区地块选址完成后，我们区就开始启动了大居规划的编制工作。根据2012年市政府批准的规划内容。亭林大居规划总用地面积5平方公里，其中住宅用地195万平方米，公共配套设施用地92万平方米。规划总建筑面积550万平方米，住宅建筑面积450万平方米，公共配套设施98万平方米，房屋5万余套，总规模约13.3万人。
枫泾大居规划总用地面积1.65平方公里，建设用地合计146.6公顷，其中：居住用地面积 75 公顷，配套设施用地面积为 22 公顷，道路用地面积24.7公顷，公共绿地 24.9 公顷。规划总建筑面积为 158 万平方米，其中住宅建筑面积 139 万平方米，社区公共服务设施、基础教育设施及商业金融建筑19 万平方米。规划可容纳人口5万人。
六、两个大居建设进度？
根据“十二五”期间上海市重点工作安排，需对上海化工区周边1公里范围内设置绿化限制带，并完成限制带内1000余户漕泾镇居民的动迁安置。经多次研究论证在亭林大型居住社区规划时，独立设置一块区域，用于上海化工区1公里限制带环境综合整治项目漕泾镇居民的动迁安置。2011年，采用“一次规划，分期开发”的模式，启动了亭林大居一期项目建设。
目前，亭林新社区一期项目已全部建成，总用地面积57万平方米，总建筑面积70万平方米，住宅建筑面积55万平方米。目前，华城丽水嘉园、华城康宁嘉园、华城名阳嘉园等3个小区均已完成开发建设，居民已入住使用。
为满足区域居民入住生活，基地内共配建了10条市政道路、1处卫生服务站、1所幼儿园、1所中学（亭新中学）以及一处1.8万平方米集中商业。枫泾大居还未启动开发建设。
七、亭林大居在建设项目情况？
2021年，亭林大居二期项目加快推进。10-01安置房地块已于2021年10月18日开工建设，住宅建筑面积约7.2万方，目前正在进行主体结构施工，预计2023年下半年竣工。林兴路、东风一河等配套项目已于2021年开工建设，均将于2022年完成项目施工，红梓路项目建设前期手续正在办理，预计2022年能够开工建设。亭林大居G15以西区域基本已经形成净地，均已具备近期开发建设的可能，后续将根据实际需要，科学合理的推进下阶段项目开发建设。
八、近期大居有新建设计划？
考虑到亭林镇区位优势明显，工业基础也比较扎实，根据“留改拆”城市更新的总体要求，老镇区受规划影响，总体以保留保护为主，公共设施和新建住宅项目实施缓慢，已经难以满足城市化发展的需要。因此，区、镇两级政府也希望尽快启动亭林大居二期项目开发，并重点加快商品房和配套设施建设，以满足群众居住需求，促进亭林镇产城融合发展。
围绕住房民生保障，根据我区住房发展“十四五”规划，为有序推进亭林大居开发建设，推动区域面貌持续提升、配套功能不断完善、住房结构加快优化，区里目前制定形成了亭林新社区2022-2024年项目建设三年行动计划。2022-2024年期间计划完成4个商品房和1个安置房地块出让，有序推动6条道路、2条河道、1处绿地公园、1处行政管理设施、1处医疗设施开工建设。
九、亭林大居主要是保障房，近期有商品房推出？
是的，亭林镇一直以来都是上海的西南重镇，位于金山、奉贤、松江三区交界的位置，是金山最靠近市区的镇，区域位置优越，亭林大居位于亭林镇的东北侧，更是靠市区最近的板块。亭林镇工业基础扎实，实体经济已形成以智能装备制造、新一代信息技术、生命健康及生产性服务业为主的新四大产业集群，常住人口近10万人，居住需求不断提升。金山铁路亭林站紧邻亭林大居东侧，十四五期间规划建设的市域铁路南枫线紧邻南侧，目前我们正在积极研究争取在亭林大居设置G15高速出入口，未来亭林大居的交通功能将大幅提升。
为了完善住房供应结构，满足周边区域商品住房需求，我们今年7月份推出了一块商品房地块，在亭新中学西南位置，土地面积2.8万方，住宅建筑面积约5万方，由央企华纺房地产开发有限公司开发建设，预计明年上半年能够上市供应。明年上半年我们还将推出一副商品房地块，土地面积4.6万方，住宅8.2万方。后续仍将有新的商品房地块持续推出。
十、老百姓比较关心三甲医院的事，瑞金医院是要落户大居吗？
大家应该已经看到新闻报道了，瑞金医院金山院区项目土地意向书已经与9月中旬签订，项目选址在G15高速以西、大亭公路以北的位置。主要考虑：一是将三甲医院选址在基地南端，可以同步辐射亭林基地以及亭林老镇区；二是G15高速以西区域房屋动迁工作已基本完成，具备近期可实施性；三是一期已建项目以及近期计划建设项目均位于G15以西，三甲医院落地后能够更好的发挥社会效益；四是三甲医院选址地块周边道路交通较为便利，能够满足医院开办运营后道路交通配套需求。
项目建成投用后，将成为进一步带动上海南部地区卫生健康事业高质量发展的重要引擎，更好满足人民群众对优质医疗资源的迫切需求。目前，项目建设前期工作正在紧锣密鼓的进行，预计明年可以开工建设。
十一、未来亭林大居的建设规划？
亭林大居规划是2011年编制的，目前已经难以满足城市运营管理的需要，需对原有规划进行评估和优化调整。按照区委、区政府“高质量建设、高品质生活”的总体要求，未来亭林大居开发建设，要结合其他区大居开发经验，摆脱居民对“大居”建设的刻板印象，将亭林大居打造成一个产城融合、宜居包容、充满活力的亭林新社区。以中国历史文化名镇创建为引领，进一步推动商品房和配套项目开发建设，形成亭林新社区、老镇历史文化保护区、松隐康养休闲社区和亭林2.5产业园区“四区”联动，拉动亭林镇乃至全区经济社会发展。
规划调整工作，重点围绕以下方面开展：一是注重城市功能设计，通过住宅组团、风貌设计、景观改造等提升城市能级；二是从城市运营管理角度考虑大居开发建设，对公建配套布局进行优化；三是提高配套建设标准，推进海绵城市、“多杆合一”等新技术、新理念的应用；四是研究规划保留的长三角物流中心、电器城的“两城改造”问题；五是突出产城融合发展，注重大居南侧1平方公里2.5产业园区产业升级；六是结合亭林镇总体发展设想，推进新社区、老镇区、农村地区融合发展。
由于G15以西区域部分项目已经建设，功能已基本明确，本次规划修编本着“一次规划，分步实施”的原则，近期对G15以西区域先行规划调整，并统筹考虑G15以东区域功能布局。远期打造G15以东区域，结合现状运港河道整治，重点围绕规划湖泊，在确保市属保障房建设要求的前提下，增加经营性用房的供给，并增设高能级社区综合邻里中心、体育场所、图书馆、文化馆等配套设施，满足未来导入的市级人口、本区域居民安置、老镇区和周边居民的美好生活需求；围绕金山铁路亭林站点，打造高档的商住综合体，形成新社区的商业中心。
十二、亭林大居发展愿景？
目前，亭林大居也正在面临着重大发展机遇期，在市政府《关于加快推进南北转型发展的实施意见》中明确“加快推动金山区亭林等大型居住社区功能完善和住房供应结构优化，将其建设成为各类人才来沪安居置业优选之地”，并将在“完善大型居住社区配套”方面给予政策支持。同时，瑞金医院落户亭林大居、南枫线亭林站点选址拟紧邻大居南侧等重大利好消息，将进一步带动区域发展，配套完善、生态宜居、供应多元的城镇新社区将加快形成，亭林大居未来可期。
下阶段计划从以下几个方面开展工作：
（一）推动配套改善。无论是从城乡公共服务一体化的角度，还是从保障房社区的政府责任来说，都需要继续改善公建配套条件、提高公共服务水平，以吸引户籍居民和素质较高的人群在此安居，发挥保障房基地在当前阶段的应有作用。具体包括改善大型居住社区公共交通，尤为迫切的是改善大型居住社区的内部交通，同时需要结合规划改善外部交通条件；配置优质服务资源 尤其是建设医疗水平较高的综合医院和教育水平较高的义务教育阶段学校等。
（二）消除特殊标签。目前，大型居住社区仍是以保障房为主的特殊社区。但随着动迁房、经济适用房交易期限的放开，大部分住房可以进行交易，需要未雨绸缪，考虑将保障房社区转化为普通商品房社区的可能性。未来几年内需逐步淡化大型居住社区作为特殊社区的标签，通过增加商品房比重、推动动迁房入市开展第三方代理经租等措施将大型住社区转化为普通的商品房社区，引导规范大型居住社区的市场化、社会化发展，推动大型居住社区的正常化发展。
（三）促进产城融合。大型居住社区的劳动就业问题较为突出，就业和居住分离现象严重，而产城融合是激发社区活力、推动区域发展最重要的支撑条件。在此方面，除了强化就业公共服务、积极推动居民创业之外，更需要结合产城融合方面的全局规划，积极对接新城区、新市镇、工业园区和科技园区建设，借助大型居住社区附近已有资源形成集聚效应，吸引开发区员工到大型居住社区居住，推动有需求的居民就近就业，最终改变社区单一的居住功能。
（四）加强社区治理。鉴于大型居住社区社会治理问题比较突出，一方面需要按照上海市委、市政府《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》，推动必要的行政管理和执法资源下沉到大型居住社区；一方面充分发挥自治、共治的作用，推动社区邻里交往、发展社区社会组织，以多方协同治理的方式解决物业管理、社区治理的问题。此外，立足更长远的考虑，需要促进户籍居民与外来居民功能互补、有效互动、相互融合，形成良性的社区生态，从根本上避免因主体意识不强而带来的各种社会治理难题。
（五）提供多元服务。大型居住社区存在大量的服务需求，既有公共服务需求，也有生活服务需求。要满足这些需求，需要政府、企业、社区、社会组织等多元主体协同合作，政府改善公建配套、提供公共服务，企业是培育和发展繁荣需求市场的主力，社区和社会组织则在购买公共服务、提供志愿服务、服务弱势群体等方面发挥作用。如大型居住社区养老需求的满足，就需要多元主体提供多样化的服务，消费型社区也是大型居住社区发展的可能方向之一。
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