70岁继续打工 80岁还完房贷 已成定局？

文/顾天杰

退休了 还要还房贷

有媒体报道，最近南宁银行房贷放松了：

住房按揭贷款，年龄期限可延长到80岁，有部分银行已经在执行。

微博话题直接冲上热搜。

可以设想一下未来的场景：

2056年的南宁，一位66岁的90后，刚刚享受了一年退休生活，发现在家既要帮忙照顾儿子儿媳的三胎，还要继续还房贷，退休金和之前工资相比大幅下滑，不得不去便利店打工，日子变得更忙、更穷了。

仔细想想，觉得这一批90后真的惨。

南宁的这个新政，让人想起之前争议极大的接力贷。

接力贷，顾名思义就是买家以父母的名义买房，让父母作为主借款人，子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。

银行早在2006年左右就推出过类似产品，当时的宣传口号是：

让两代人合力买房

银保监会迅速叫停了这种比较特殊的贷款方式，主要原因有两个：

一、接力贷可能会助长炒楼，或者帮助买家规避限购；

二、接力贷享受首套房和优惠利率，避开限贷调控。

从中国人的习惯来说，父母一辈拿出积蓄，两代人合买一套房是很常见的。

接力贷最关键的点，不在于贷款额度和首付比例，而是购房资格。

毕竟在一线城市，拿到一张合法房票的难度并不小。

2023开年以来，全国范围内已经有十几个城市，从限购政策、贷款比例、税费、首付比例等方面，推出利好政策，减少买房阻碍。

一线城市一般是微调，包括优化公积金提取、推广带押过户等等。

二线城市采取阶梯式放松调控，比如长沙之前对多孩家庭、引进人才放宽限购，济南放松三套置换和非本地户籍买房等等。

三线城市基本全面放开，因为这些城市目前最缺购买力。

广西南宁处于二线和三线之间的尴尬地位，早在2月1日就率先把首套房贷利率，降低到了全国最低。

当时南宁住建局官方在微信宣布：

2月1日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照现行LPR，首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

相比之前5.5%和6.3%利率买房上车的购房者，3.7%的利率相当于30年支付利息减半，累计节省五六十万的利息。

在这之前，南宁楼市从2021年就已经进入下行通道了。

国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。

广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月；其中去化周期最长的邕宁区则达到了25个月。

随着新冠疫情消退、旅游业和各种食品、餐饮业复苏，房地产也在努力抓住开年这一波报复性消费。

南宁春节假期期间，多家开发商推出了优惠促销活动。

不完全统计，南宁有超60盘释放了新春购房特惠政策，特价房限量10至100套不等，总价优惠力度在40万到60万元不等。

特价房、低首付、抵房款、送物业费、车位优惠、家装礼包等，促销方式目不暇接。

唯一遗憾是，大家的看房热情没有被转化为购买力。

南宁楼市目前冷热不均，卖得好的楼盘基本都有以下几个特点：

1.优惠力度大；

2.有不错的学区；

3.房企口碑好、或者国央企背景开发商。

成交量只是一个方面，最重要的事，无论从业者还是开发商，大家都感受到了一点：

居民更愿意去到现场看房了，信心终于开始爬坡了。

如果银行放宽贷款条件到80岁，真的能修复一些信心，挖掘出一些新购买力的话，那就让有需求的一小批人，再买一套房吧。

日本 还贷100年

其实我们的邻国日本，早就在1980年代房地产泡沫时期，探索过接力贷。

当时日本所有金融机构都眼红房贷的利润，都想从中分一杯羹。

其中有一家民间金融公司Jusen，成功杀出重围。

Jusen由于不受银行和信用社相关法律法规的限制，可以向个人发放按揭贷款。

于是各种类型的贷款产品被设计出来，比如首付分期、零利率按揭、子孙贷、百年贷。

是的，你没看错。

百年贷，就是爷爷贷款父亲还贷，父亲贷款儿子还贷，儿子贷款孙子还贷。

子子孙孙无穷匮也，何苦贷款还不完？

买套房难度堪比愚公移山，天庭玉帝听了都流泪。

正是因为各种民间金融机构的骚操作，无数家庭在1985到1993年的日本房产泡沫破灭后，人生大半辈子都在还贷，还把家人子女都牵扯进去。

动画《蜡笔小新》里，主角野原新之助的父亲野原广志，在1990年买了一套房，背上了32年的房贷，按照时间计算，在2022年8月终于还清了房贷。

野原家是上世纪90年代标准的四口之家，丈夫广志负责外出工作，妻子美伢照顾两个孩子，因为小女儿的出生，搬到了埼玉县的一套一户建新家里。

这套房子距离地铁站步行10分钟，预估总价超过2200万日元，按照目前的汇率是113.49万人民币，并不是非常贵。

根据日本媒体的数据，东京23区新房平均价格为8236万日元，折合人民币429.92万元，连续2年超过8000万日元，相比新冠之前的2019年高出1000万日元。

高昂的房价大幅打击了居民的买房热情，2022年东京圈上市29569套房，创下1992年泡沫崩溃以来最低值。

野原广志绝对是极少数的幸运儿。

自己是早稻田高材生，在一个中小型城市安家，家庭幸福美满，房贷顺利还完。

日本泡沫经济崩溃后，倾家荡产和跳楼自杀的人不在少数。

80年代末90年代初的爆炸式繁荣，并没有给日本带来实打实的收入提升，或者社会经济发展。

官方有一组数据显示，日本最繁荣时期，新生儿数量从1975年的200万下降到1990年代的120万人。

赚钱多富裕的时候，很多日本人把收入用于消费，不愿意生孩子，等到赚钱难的时候，又生不起孩子了，生育率持续降低。

等到了老年，由于年轻时没能存下多少积蓄，大部分收入用来买房和养孩子，退休金也不太够，经常需要接济孩子们的生活。

2022年底的中央经济工作会议提出：

渐进式延迟退休方案或于2023年公布，并于2025年正式实施，到2055年前后实现65岁男女同龄退休。

中国第一批90后或将65岁退休，成为吃螃蟹的人。

如果还要还房贷，那么退休金就真的所剩无几了。

从全世界范围来看，靠延迟退休应对养老金缺口，是一种很常见的操作。

美国从2003年开始，每年提高两个月将退休年龄提升到66岁，随后计划在2026年实现法定退休年龄67岁。

美国人也可以选择提前退休，代价是提前1年，减少5%养老金。

在日本，经常能看到70岁以上的银发上班族。

2021年4月，日本政府宣布实施《改正高年龄者雇佣安定法》，迈入70岁退休的时代。

延迟退休不可避免，我们唯一的办法就是提早规划，积极准备，多攒点钱。

到时候90后的愿望恐怕会变成：不用养老金还房贷。

当然，在这之前，不妨先思考一下：

如何健康地活到80岁。

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作者：顾天杰 编辑：始末

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