金山区广播电视台综合广播FM105.1《1051惠生活-房产家装》3月9日10：05-11：00播出，为听众网友解读今年2月起实施的《上海市住房租赁条例》。
本期嘉宾
金山区房地产交易中心高级经济师曹炜
金山区房地产交易中心交易中心潘心颜
您将听到
加强个人“二房东”监管
禁止群租
规范机构房源信息发布
个人成交的住房租赁 出租人承担备案主体责任
住房租赁合同网签备案线上线下办理攻略
金山区住房租赁备案工作开展情况
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
（区房管、城管执法部门专题研究住房租赁监管与执法工作）
主持人：《上海市住房租赁条例》主要内容？
曹炜：《上海市住房租赁条例》从今年2月1日正式施行。全国来讲出台住房租赁条例上海是第二个城市。第一个是北京。《北京市住房条例》是去年9月1日实施。两部条例实施相差4个月。都对住房租赁行为进行规范。上海是国际大都市，据推算上海本地人口约10%，外来常住人口约85%有租赁住房居住需求。2021年上海本地常住人口1441万人、外来常住人口1047万人、流动人口每年200-300万，这样推算上海有住房租赁需求人口超1000万人。上海住房租赁市场规模超大。《条例》的实施对上海住房租赁市场起到积极推动作用。《条例》从内容上看，法条也是比较多。一共七个章节、六十六条。主要有四方面内容：一是建立健全住房租赁治理；二是平衡租赁双方权利义务关系；三是完善住房租赁行业管理；四是住房保障、租赁服务与监管。
主持人：“建立健全住房租赁治理”工作的主要内容？
曹炜：一是市、区统筹。市级层面：建立健全议事机制，区级层面：落实属地管理责任，建立协调推进机制；二是条块结合。市住建部门、房管部门、公安部门、市场监管部门，城管部门各司其职、密切配合、齐抓共管；三是街镇负责。街镇负责辖区内住房租赁的日常监管；四是村居协助。《条例》强调党建引领，村、居依法开展自治活动；五是行业自律。制定住房租赁服务标准、开展职业培训、调解租赁纠纷。
主持人:“平衡租赁双方权利义务关系”有哪些规定?
曹炜：一是《条例》明确规定禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。不得将一间房间分割搭建后出租，也不能按床位出租；不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室作为居住出租（对符合条件的，上海允许将客厅作为一间房间单独出租使用）；出租房间的人均居住面积不低于5平方米；每个出租房间的居住人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。二是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，要求出租人不得强迫解除住房租赁合同，提前收回住房；承租人应当安全使用房屋，不得擅自改变房屋结构和违法搭建。
主持人:“完善住房租赁行业管理”有哪些规定？
曹炜：一是加大对个人“二房东”监管力度。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量从事住房租赁经营活动，应当依法办理市场主体登记。
二是对企业加强管理。一要建立企业备案制度（房地产中介机构或租赁企业办理了营业执照以后，要去区房管局办理备案证书或企业开业报告）；二要对从业人员加强管理。要求中介从业人员办理从业信息卡，相关人员要持卡开展业务。目前，我们通过排摸，金山营业的中介机构门店317家。从业人员信息卡申领不是很普遍。这里我们也要求中介机构尽快为员工办理从业信息卡。一是规范服务行为，二是提升企业形象。办理信息卡登录“上海市房地产经纪行业诚信平台”官方微信公众号按提示操作就行。符合条件从业人员电子信息卡2个工作日生效，实体信息卡8个工作日物流开始配送。速度是很快的，办理费用也很低，每张卡只需要20元。
三是规范房源信息发布。《条例》明确房屋租赁企业、房地产经纪机构不得发布虚假房源信息。通过网络平台发布房源信息，要求经营者核实材料对相关档案保存不少于三年。发布房源我们要求平台公布房源核验二维码，这里我们建议听众在买房或租房时用手机扫房源二维码就能看到房源真实信息。注意防范风险。
四是实行资金监管。《条例》明确，租赁企业承租住房转租或个人“二房东”转租住房收取的相关租金要纳入监管专用账户。一次性收取租金超过三个月的部分和押金超过一个月租金要资金监管。如何监管呢？租赁企业或“二房东”自己找一家银行，双方签署租金监管协议到上海市房地产经纪人协会备案审核。通过以后在上海市住房租赁服务平台公示。银行按协议将租金每月划转给租赁企业或个人。这样租金是非常安全的。
（走访街镇社区事务受理服务中心住房租赁备案窗口 开展业务指导工作）
主持人：如何做好“住房保障、租赁服务与监管”？
曹炜：住房保障这块：国家和本市大力发展保障性租赁住房，缓解市场结构性供给不足，解决新市民、青年人等特定人群的住房困难问题。金山区大力推进保障性租赁住房筹措和供应。2022年新增筹措房源986套、供应2063套，超额完成年度目标任务。金山的住房优势在全市也是十分明显。
租赁服务这块：《条例》明确建立全市统一的住房租赁服务平台，提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案一站式服务；“让数据多跑路，让群众少跑腿”，公共服务方便高效。
监管方面：为了住房租赁市场租金平稳，《条例》体现了适时调控理念，依法可以限定租金、租金价格干预等措施，稳定租金水平。
主持人：住房租赁中的备案，备案指的是租赁关系中的哪一方？备案的内容与目的？
曹炜：《条例》规定：通过住房租赁企业、房地产中介机构成交的住房租赁，应当通过上海市住房租赁公共服务平台完成网上签约。完成网签视作已经完成备案。不网签的话，将会面临行业行政处罚。对个人“手拉手”双方成交的住房租赁，虽然不会处罚。但《条例》明确租赁备案的主体责任为出租人。办不办租赁备案责任在出租人。
备案的内容：主要是住房信息、出租人信息、承租人信息、租金、租赁的时间、备案时间。租赁最长不超过20年、备案最长不超过3年。
备案是目的从小处来讲，是承租人办理公共服务的需要。外地人员办理居住证、户口落户、子女入学、公积金提取、买个电瓶车、考个驾照等都需要办理住房租赁证明。大处来讲，通过备案数据的采集，对房地产的精准调控、行业管理、治安管理、人口管理具有非常大的作用。
主持人：上海市住房租赁备案工作开展情况？
曹炜：上海市的住房租赁备案经历了三个阶段，不同阶段办理备案的部门、办理程序、办理形式也有不同。
第一阶段（2011.10.01-2018.03.30）。当时依据上海市2011年市政府第68号令。住房租赁备案下沉街镇社区事务受理服务中心办理。
第二阶段（2018.03.31-2019.12.24）。住房租赁网签和住房租赁备案分开办理阶段。2018.03.31上海市住房租赁公共服务平台开始试运行（2018.07.01正式运行）。规定上海市国有土地上的住房租赁要求办理网签备案。租赁网签由房地产中介机构、租赁企业和区房地产交易中心办理（区房地产交易中心只针对手拉手自行成交的住房租赁）。租赁备案由区房地产交易中心、各街镇社区事务受理服务中心办理。
第三个阶段。住房租赁网签备案一体化阶段。（2019.12.25-现在）。全市287个社区事务受理服务中心和16+1个区房地产交易中心线下办理住房租赁备案业务。线上也先后开通微信、支付宝小程序办理住房租赁备案、2022年10月在随申办APP上线了“我要租房”应用场景，“我是租客”、“我是房东”、“地图找房”、市场化分散的个人房源、市场化集中式租赁企业房源、企业信息公示等信息都能查到。租赁双方当事人完成租赁合同网签，出租人、承租人完成电子签章就能办理备案新增、也可以办理备案注销，现在线上办理也是非常方便。
主持人：金山区住房租赁备案情况?
曹炜：去年金山区各街镇（高新区）11个社区事务受理服务中心17个受理点和区房地产交易中心线下窗口办理的租赁备案业务量近12000件。去年近2个月疫情封控，期间线下住房租赁备案业务都没有办理。这样估算平均每个月我区住房租赁备案达到1000件以上。
主持人：如何办理住房租赁合同网签备案？
潘心颜：办理住房租赁合同网签备案有两种方式，分为线下办理和线上办理。
主持人：线下办理的资料、地点、时间？
潘心颜：线下办理需房东与租客持本人身份证及住房证明向区房地产交易中心、各街镇社区事务受理服务中心窗口提出申请办理。办理租赁备案时，若一方无法到场，可委托他人办理，但需持受托人身份证原件和住房证明原件。外国自然人申请网签备案，提交护照，同时提交有资质翻译公司提供的中文译本。
这里说明一下：住房证明主要有绿色的上海市房地产权证、咖啡色的房屋所有权证、红色的上海市不动产权证、红色的租用居住公房凭证（持白卡或蓝卡的要去房管所换领红卡），商品房出售合同、商品房预售合同的话还要提供房屋交接书、动迁安置协议及配套商品房供应单等人房对应的证明文件，宅基地使用证、用地批文或者批准建房文件。
这里还要说明一下：网签备案有明确的起止日期，且租期不少于30日，备案的最长有效期一般不超过3年，备案有效期到期自动失效。同一房屋或部位出租的，备案间隔原则上不少于6个月。
目前，金山区房地产交易中心和11个街镇（高新区）社区事务受理服务中心共18个受理点办理住房租赁备案。分别是枫泾镇受理中心、枫泾镇兴塔受理分中心、朱泾镇受理中心、朱泾镇受理中心新农服务站、亭林镇受理中心、亭林镇松隐受理分中心、漕泾镇受理中心、山阳镇受理中心、金山卫镇受理中心、金山卫镇钱圩受理分中心、张堰镇受理中心、廊下镇受理中心、吕巷镇受理中心、吕巷镇干巷受理分中心、石化街道受理中心、石化街道受理中心服务站、高新区受理中心。
办理时间：街镇（高新区）社区事务受理服务中心（工作日上午：8：30—12：00。12：00—13:00留守值班，工作日下午：13:00—16:30，周末及法定节假日：8：30—11:30），区房地产交易中心（周一至周日：8:45—11:30。13:30—16:30，法定节假日除外）。
主持人：线上如何办理住房租赁备案？
潘心颜：线上办理由房东（产权人之一）发起，在随申办首页搜索“住房租赁备案”，输入产权证登记编号，确认房屋信息正确，填写出租人信息，填写承租人和居住使用人信息。最后确认信息，完成个人电子签章提交。其他当事人（其他产权人和承租人）登录自己的随申办账户，确认信息后也签名提交。所有当事人都签名提交成功后可在次日登录随申办查看办理结果。
这里也要说明一下：一是目前线上办理仅支持绿色的上海市房地产权证、红色上海市不动产权证。其他住房证明目前没法办理。
二是线上办理仅支持租赁当事人持国内身份证的自然人。出租人或承租人为外籍人士或未成年人的，暂不支持线上办理。
三是线上办理的发起人必须为房屋产权人之一，即房东，且具有完全民事行为能力。
四是线上办理时未成年人只能填入到居住使用人栏目中，不能填入承租人栏目。
五是已发起申请后，发现填写信息需修改。没有完成电子签名时，可请房东另行发起新的申请重新填写。如果签名确认提交成功，网签备案信息无法修改，双方则需线下办理。
线上帮办服务：目前全市16个区房地产交易中心每天排班提供住房租赁备案线上帮办服务，线上办理也是非常方便，推荐大家。
网友互动提问环节
问：备案时要填报租金吗？如果租赁期间租金调整，需要及时去备案吗？未及时备案会导致什么后果？
答：备案要填报租金。如果租赁期间租金调整，这个看情况，如果单单是租金价格变动，双方都认可无异议。不办备案也是可以的。目前系统只支持新增备案和注销备案。租金价格变动，要先做注销，在做新增。如果租赁时间在6个月之内，是不能重复备案，要强制通过。
问：租赁到期续约，但是未就续租进行备案，是否可行？
答：租赁到期续约。要重新进行租赁备案。
问：房屋为期房，或拿钥匙后未装修，可以出租吗？
答：期房房源的话一定要查看房屋交接书，房屋一定要交付才能出租，还要具备必要供水、供电等生活条件。
问：如果租客自己群租，房东会承担责任吗？，房东应该怎么应对？
答：房东发现承租人在房屋内群租，应该及时报告有关部门，并配合有关部门开展调查、制止和处罚工作。
问：如果中介声称可以为出租屋提供委托管理（比如，签订3年合约，每月由中介向房东提供租金），房东应注意哪些问题？
答：房地产经纪机构是不允许转租住房的，也不允许赚取租金差价。房地产租赁企业是可以的。房东应先看看营业执照是房地产中介机构还是房地产租赁企业。再看看是否在房管部门备案过。房地产租赁企业一般拿到住房后可能会重新装修，是否会损坏结构、安全方面是否符合规定等。房地产租赁企业一般在当地会有些实力和影响力，了解一下企业也是十分必要的。
问：房东涨租金，哪些情形是违规的？承租人应如何维护自身合法权益？
答：房东涨租金，双方通过协商解决。不得断水、断电，暴力威胁。强迫变更合同，提前收回房屋。承租人应该根据住房租赁协议依法保护自己权益。如果合同也到期，可选择重新续约或退租。当然如果发生区域性租金上涨过快的话，《条例》明确可以依法采取价格干预措施，稳定租金水平。
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