韩国楼市，快崩了

现在的韩国，最难搞的问题，可能还不是经济，而是人心。

冰川思想库特约研究员|熊志

“楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去，这就是现在韩国楼市的真实情况”。

作为房价涨幅最快的国家之一，过去5年，韩国房价整体上涨了80%。韩国国民银行的数据显示，首尔平均住宅价格达到12.4亿韩元，约为人民币652万元，是全球房价最高的区域之一。

但2022年开始，韩国楼市出现了骤然熄火的趋势。韩国副总理兼企划财政部部长官秋庆镐在前几天提到，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。

从蒙眼狂奔到房价跳水，韩国彻底绷不住了？楼市的雷要炸了吗？

其实，相较于地产市场的波动，更让人担心的是，在就业、房价的折磨下，消极悲观、躺平摆烂的心态在韩国年轻人蔓延，加速人传人。

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过去这几年来，韩国是房价涨幅最快的国家之一，首尔中心区域的房价已超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。

这并不难理解。韩国本身的国土面积不大，大量的土地被富人所垄断，而以首尔为核心的经济圈，又聚集了全国近一半左右的人口，人多地少的矛盾一直存在。

疫情期间，韩国的经济表现不算差，一度杀到了全球前十的位置。加上为了应对疫情、刺激经济，采取了较为宽松的货币政策，这导致房地产资产价格水涨船高，那些笃信房价上涨的韩国人，都把买房当成资产增值的重要手段。

韩国40岁以下的人群，住宅拥有率低于40岁以上人群，但最近几年，受地产行情火热的驱动，韩国的年轻人也开始疯狂借贷，像掏空六个钱包买房的中国年轻人一样，将买房当做重要人生目标，他们成了购房的主力人群。

不过，在很多韩国年轻人还没凑够首付上车时，房价只涨不跌神话，很快就破灭了。

为了稳定房价，抑制通胀，以及应对美国加息导致的韩元贬值，韩国政府在多轮调控之外，一改之前的货币宽松政策，取而代之的是持续的加息。房贷利率的上涨，极大抑制了人们的购房需求。

对此野村证券此前曾悲观预测，韩国全国房价将从峰值到谷底骤降约10%，衡量整体住房市场状况的价格基准——首尔公寓价格将暴跌18%。

短短两三年时间里，韩国楼市宛如冰火两重天，首都首尔“抢房大战”的热闹不再，观望情绪成为主流。房子卖不出去，业主着急，开发商也开始着急了，促销手法五花八门，丝毫不输国内的开发商。

比如据媒体报道，韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送香奈儿手袋和苹果耳机。

02

让民众买得起房，实现居者有其屋，一直都是韩国政党竞争重要的议题。2021年年底，在任期间25次调控没能将房价降下来的文在寅，还在电视直播中给民众道歉，“任期中最遗憾的事情是房地产问题”。

可能有人会问，如今韩国的房地产熄火，房价下跌，对当地民众而言不是好事吗？问题当然不是这么简单。

因为不管是韩国经济、金融，还是韩国国民的财富，都已经和房地产市场深度绑定了。楼市寒意席卷，不只开发商难，房地产市场也会有硬着陆的风险，甚至引发系统性危机。

比如，韩国的购房者大量是借贷买房，这导致韩国的民间负债规模庞大，家庭负债率特别突出。数据显示，2021年韩国家庭债务与可支配收入的比率达到了206%，也就是说，债务规模是收入的两倍，背负房贷压力的韩国人，很多处在财政赤字的状态。

一些年轻人掏空钱包买房，就是奔着房价上涨带动财富升值去的，房价如果大跳水，上涨的预期打破以后，他们哪还有还债的动力？这必将引发棘手的信贷危机，影响金融稳定。

而且，韩国的房地产市场，还有个特别“别致”的地方——他们不仅有类似国内押一付三的常规租房模式，还有一种“传贳房”，租客向房东一次性缴纳房屋价值50%左右的费用，可以免费居住一两年，到期后房东再退给租客。

“传贳房”实质上是用利息抵掉了房租，但很多房东在房价上涨预期下，将租客的钱拿去投资继续买房，或者投资，租约到期后往往直接拿不出钱，而是用下一任租客的钱，来还给上一任租客。

而房价一旦大幅下降，下一任租客的押金，是远远抵不上上一任租客的押金的，“传贳房”的模式将无法为继。这个有着融资属性，且沉淀了大量资金的租房模式，一旦暴雷后果不堪设想。

这就是房地产市场的路径依赖。巨大的车轮一旦开动起来，大量的财富与之绑定，就很难急刹车；房地产市场的大起大落，就不是简单的降价了大家能买得起房的问题。都知道房价有泡沫，但泡沫一旦被戳破，也会是代价惨痛。

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对韩国来说，比房地产市场有暴雷风险更棘手的是，韩国的经济也出现了巨大的问题。

现在的韩国，面临着一个巨大的矛盾。加息能抑制通胀，却给房地产市场造成巨大压力，同时也抑制了消费。而韩国作为一个出口依赖很重的国家，近期又正好处在罕见的贸易逆差中。

数据显示，受半导体价格下跌、能源进口增加等因素影响，今年2月，韩国出口同比下降7.5%，连续5个月出现同比下降。当月贸易逆差为53亿美元，时隔25年韩国首次出现连续12个月贸易收支逆差情况。

所以，韩国现在的问题可以说是系统性的，房地产市场低迷，信贷危机加大，同时，消费和出口双双下滑，内需外需都失去了动力，经济增长的引擎全面熄火。

韩国的金融风暴要来了吗？1997年的经济危机，要在韩国重演吗？其实主流分析认为，韩国房地产市场的压力，还没有到引爆危机的地步，韩国政府依旧有多种手段来应对。

但现在的韩国，最难搞的问题，可能还不是经济，而是人心。

可能很多人都看过《鱿鱼游戏》《寄生虫》等韩国影视剧，它正是韩国社会结构和国民心态的一个缩影。在巨大的贫富分化下，中产被房价拖累，底层人苦苦挣扎，没有出路，整个社会“卷”到了极致。

现在的韩国年轻人中，出现了大量的“三抛”群体，也就是抛弃恋爱、结婚以及生育。尽管韩国政府出台了大量的鼓励生育措施，依旧拯救不了雪崩的生育率，年轻人不愿生也不敢生，甚至连婚都不敢结。

韩国统计厅日前发布的数据显示，2022年，韩国总和生育率只有0.78，在重点国家中排名倒数。

相当于什么水平呢？要维持人口世代更替水平，总和生育率要保持在2.1。也难怪前些年有英国的学者预警——“韩国将是全球第一个亡国灭种，自然消失的国家”。

现在的韩国，大量的经济产值依旧集中在首尔经济圈，但据说很多买房无望、生存被挤压的年轻人，已经开始逃离首尔了。问题是，他们又能逃到哪里去呢？

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*题图为韩国首尔，来源于图虫创意

*投稿邮箱：bcsxk2016@163.com

*商务微信：lhellohm

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