文|凯风
事情正在起变化。
01
房地产，迎来历史性时刻？
日前召开的重要会议指出，再次定调房地产：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
与此前相比，这次会议并未提及“房住不炒”，而且明确“适时调整优化房地产政策”，给市场带来了相对强劲的宽松预期。
同时，新一轮城中村改造即将启动，但与七八年前的棚改完全不同，这一次不仅局限于超大特大城市，而且失去了大拆大建的可能性，影响难以同日而语。（参阅《21个超大特大城市，被委以重任》）
不过，这段定调最引人注目的并非政策如何松绑，而是提出“房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断，这在历来重要会议中首次出现。
一个“重大变化”，一个“新形势”，足以说明房地产再也回不去了。
供求关系，是房地产市场的核心。
如果说过去20多年，房地产整体都是“供不应求”，无论政策如何加码，市场都是岿然不动，全国房价仍旧一路上行。
然而，最近几年来，在种种因素影响之下，市场陡然逆转，不仅“万人抢房”的盛景不再，就连被许多炒房者奉为圭臬的“北上深永远涨”似乎也开始瓦解了。
显然，房地产正在从“供不应求”转向“供过于求”，而市场也在从“卖方市场”转向“买方市场”。
用房企的话来说，房地产正在从“黄金时代”到“白银时代”，走向“黑铁时代”。
这几年，全球大环境以及超预期因素的冲击，无疑对市场转向带来了推波助澜的效应。
但究其根本，房地产市场本身也出现了重大变化。
02
一个普遍的共识是，全国住房整体平衡，只有部分超大特大城市还存在结构性短缺现象。
根据泽平宏观统计，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。
不难看出，只有人口持续涌入的一线城市，还存在一定的短缺现象，而在大量三四线城市，住房过剩或已是常态。
这在前几年的政策逻辑上也有体现——“重点解决好青年人、新市民的住房困难问题”，这些人口主要集中在超大特大城市。
来自学界的研究也验证了这一判断，根据清华大学吴璟、徐曼迪等人的分析，考虑到人口增长、城市化和城市更新等因素，全国住房需求也在不断萎缩。
论文显示，2001-2010年,我国年均住房需求量约为812万套,2011-2015年约为974万套；
而在2021-2025年,则会降为656万套;2026-2030年,会进一步降低到455万套。
与之对比，高峰时期，我国每年商品房销售面积高达18亿平方米，约合1400-1500万套住房，明显超出了市场的真实需求。
如此巨大的体量，撑起了世界第一大房地产市场，也培育出近10万家房地产企业的超级市场，带动数百万乃至上千万人的就业需求。
然而，市场需求在减少，住房供应不可能长期维持在高位，新形势的到来就是必然事件。
03
人口，是房地产的长期之锚。
房地产长期看人口，只要有足够多的人口支撑，尤其是年轻人的支撑，房地产即便遭遇阶段性困局，最终也能走出来。
历史经验证明，“婴儿潮”是助推房价上涨的最大动力之一，而人口负增长、超老龄化，则是房价横盘乃至持续走低的最大拖累。
1946年到1964年出生的婴儿潮一代，迄今都是英国最大的住房持有群体。而在日本，当时的婴儿潮，更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。
经济研究也表明，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫；老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降。
就此而言，人口少子化+老龄化，所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度、更深层次的制约。
目前，我国人口大盘已经见顶，总人口出现负增长，而人口出生率相比高峰阶段大幅腰斩。
从代际人口来看，00后、10后的总体人口规模，相比80后、90后少了6000多万人，而未来的“20后”群体或将进一步收缩。
根据七普数据梳理，我国目前存活的00后、10后群体规模约为3.3亿人，而80后、90后群体规模高达3.93亿。
可见，随着人口形势逆转，无论是养老金还是房价，都将面临一定挑战。
04
城镇化，是房地产的重要支撑。
城镇化，意味着人口在空间上的大迁移。
农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差异。
根据国际规律，城镇化率在30%以下为启动阶段，在30%-70%之间为加速发展阶段，超过70%即进入成熟阶段。
目前，我国常住人口城镇化率为65.22%，按照每年1%左右的速度来看，未来5-6年时间，或将触及70%的天花板。
这意味着，改革开放以来狂飙突进的城镇化或将进入下半场，当城镇化增速放缓，房地产市场自然也会受到影响。
当然，由于户籍制度的存在，我国真实的城镇化率或许并没有这么高，目前户籍人口城镇化率还不到50%，这为房地产提供了一定的缓冲空间。
不过，最近几年，全国上下正在展开一场声势浩大的“零门槛落户”行动，除了为数不多的超大特大城市外，几乎所有地区都取消了落户限制。
我们看到，以石家庄、沈阳、郑州为代表的二线城市，在抢人大战的刺激之下，率先取消了落户限制，几近“零门槛”。
而前不久，浙江省取消了除杭州城区之外的所有地区的落户限制，而作为一线城市的广州也大幅放宽了郊区的落户限制。
户籍门槛一旦不复存在，过去困扰楼市发展的限购问题也将悄然瓦解，这对市场会带来一定的短期利好。
05
预期，还是预期。
人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。
然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，超预期事件的层出不穷，更是加剧了种种不确定性。
与此同时，
居民杠杆率仍在高位，且不论是否透支了未来空间，债务与收入此长彼消的张力，自然会约束正常消费。
面对这一局面，有识之士最担心的不是通货膨胀，而是通货紧缩，而通缩远比通胀更可怕，“资产负债表衰退”的担忧并非空穴来风。
所以，当务之急，仍旧是提振信心，重塑预期，让整个社会回到拼经济的基本面上来，如此才是真正的房地产救市之道。
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