不需要谈判，房贷利率全部下调到最低，固定利率也能享受，9月7日公告已官宣。
工商银行，农业银行，中国银行，建设银行这国有四大银行公布了存量房贷利率。涵盖了调整方式，下调利率，如何申请等关键的问题。
此前没有确定下来的事情，在本次四大行的公告中一一揭秘。以工商银行的公告来为大家讲清楚与存量房贷利率有关的最重要的内容。
这次调降房贷利率针对的是首套房，但有些二套房也可以享受，只要按照现在的政策被认为首套房就行，主要有两种情况：
一是买房时为第2套后来卖掉了，比如张2010年购买第1套房2017年贷款购买第2套房，当时按照二套房的政策确定利率。2022年张三将2010年买的那套房卖了，现在名下就一套房，可以参与下调利率。
二是认房不认贷，新政实施后变成了首套房。比如上海人李2010年贷款购买第1套房，2020年小换大，提前还贷后卖了，并再次贷款买入更大的一套住房。
由于之前有贷款记录，故2020年购买的房子，按照二套房政策确定利率。我国从2019年10月8号开始实施LPR浮动利率的。从那天起所有的住房贷款均为挂钩LPR浮动。目前最新的5年期为4.2%。
央行和金融监管总局的通知中，提到存量贷款利率最低可以降至购房人所在地区当时的政策利率下限，国内大部分地区的政策利率下限分成两个阶段。
2019年10月8日至2022年5月14日的政策，利率下限为LPR+0个基点。所以在这期间购买的首套房贷利率可以下调至4.2%。
2022年5月14日至2023年8月31日的政策，利率下限为LPR-20个基点。这段期间的首套房贷利率可以下调至4%。
大部分地区如此，小部分城市的政策利率下限与全国不同，典型如北上广深等经济发达城市。
如北京的首套房政策利率下降，从2019年10月起，就是LPR+55个基点。无论何时买房，按照目前的5年期LPR计算，最多能下调至4.75%。
需要说明的是，北京绝大部分人买房时获得的利率就是挨着政策下线给的。所以基本上没有下调空间。除了上文说到的，买房的时候被认定为二套房，现在因为卖掉了一套，或者当地落实认房不认贷后变成了首套房，贷款利率从二套房的高标准下降至首套房的低标准。
2019年10月前还没有实施LPR浮动利率，站在2020年3月至8月给了大家选择的机会，大部分人选择了LPR浮动利率。一部分人选择了固定利率，后者比较惨，一直维持最高的利率。
先说选了LPR浮动利率的首套房贷款情形。四大行的公告写得很清楚，最低可调整至相应期限，LPR不加点。也就是4.2%。
当时有一部分人的首套房打了7折，目前的实际利率很低。如我的一位朋友2018年年底买房，现在的
，相当于LPR-39个基点。已经很低了，没法再下调了。
最大的冤大头——选了固定利率的朋友，这次有福了。
我认识的一位朋友，原本的贷款利率为5.6%。如果选了浮动利率，那么现在的贷款利率为5%。当时选了固定利率，从2020年至今一直是5.6%。幸运的是这次有了改命的机会。固定利率也能参与存量贷款利率的下降。但先要申请转换成l PR浮动利率，然后再调整存量房贷利率。虽然操作麻烦一些，但可以享受到的利益是最多的。当他完成以上两步后，贷款利率直接从5.6%下降至4.2%。未来的贷款利率将根据5年期l PR的变化，而一年调整一次。
当然如果选择了固定利率的你依然认为今后中国的利率会大幅上涨，LPR涨到6%甚至更高，那么可以继续维持判断，不申请转为LPR浮动利率。
银行这次是很有诚意的，因为是央行指导商业银行调整存量房贷利率，也就是由监管部门发起的，不是商业银行愿意与否的问题，所以大概率会用足政策。
此外存量房贷的贷款人数量庞大。一个个和银行谈根本不可能，只能通过批量处理。就像2020年转换LPR利率或固定利率的方式一样。
银行将在9月25日集中批量调整合同贷款利率调整幅度就是前文介绍过的，办理贷款时的政策，利率下限用不着谈判，直接给出政策底。
当然特殊情况复杂一些，如前面提到的当时选择了固定利率的贷款人，以及二套准首套，或者发生过贷款，逾期被银行判定为不良贷款的，需要先由银行审批。
提示一点，大部分的房贷是在四大银行办理的，但是一些朋友在其他中小银行办理还没发，公告不用着急，四大行都表态了，中小银行一定会跟进并采取相同的调整方式，所有符合条件的存量首套房利率都能获得政策规定的最大幅度的利率下调。以上纯属个人观点，欢迎关注评论并转发。感谢您的收听，我们下期再会。
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