房屋买卖“到手价”常见的5大风险及对策
【导语】实务中，卖方通常都喜欢在房屋买卖合同中约定“到手价”。看似简单的约定，如果约定不明，其实也很容易产生争议。上海资深房产律师杜继业根据工作经验将常见的争议总结为5个方面并提出了应对之策。
一、税收政策一旦调整，则“到手价”就容易产生争议
“到手价”一般上下家的税费均由买方承担，而税收政策一旦调整，如果导致买方购房成本大幅涨价，超出其预期，则纠纷就会产生。
应对之策：“到手价”并不是一个固定的法律概念，是允许双方自由约定的，因此可将“到手价”的范围在合同中进行明确列举。
二、没有约定涉及退税该如何处理
根据退税政策，符合一定条件个人所得税可以退给卖方的。退税本身需由卖方申请，钱款也是直接退至卖方的账号。如无约定，卖方通常不会同意将到手的税费再还给买方。
应对之策：最好明确约定，税费退至卖方账号后全额或按一定的比例退还给买方，同时纳税凭证原件由买方保管。
三、税费计算错误，购房总费用超过买方预算
对税费的计算，通常要依靠中介。由于中介专业水平或者其他原因，可能导致税费与实际相差很大，有时个别中介为了尽快成交，故意少算税费。
如果上述情况发生，导致税费相差较大，大幅度超出买方预算的情况下，买方可能将无法正常履行买卖合同，进而导致买卖双方发生争议。
应对之策：不能只听中介怎么说，自己还应亲自查询一下相关规定，最好去交易中心咨询窗口确认一下。
四、居间协议与示范文本交易价款约定不一致而产生争议
买卖双方在居间协议中约定的是“到手价”，而上海市房地产买卖合同示范文本约定的是“转让价”，且示范文本对此措辞是无法修改的。而“转让价”一般指房屋的“成交价”，是高于“到手价”的。
应对之策：为避免上述争议，要么请中介将“到手价”转换为“成交价”，要么在示范文本中特别约定，或者买卖双方就此签订补充协议。
五、避免中介吃差价
卖方关注的是自己实际支出，实际上就是在卖方到手价的基础上再加上各种税费，这通常都依赖于中介帮忙计算。有的卖方为了图省事，请中介帮忙代交各种费用，则就给中介吃差价带来了机会。
应对之策：不要委托中介代交任何费用，如果自己实在不便，也要让中介提供支付凭证，以便核对。
【结语】如果买卖双方都秉持诚意，则遇到纠纷也能顺利协商，但是很多事情并不是都能按照理想的情形发展。对于买房而言，少则几百万，多则上千万，怎么小心都不为过。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，13611980805）
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