凯风 作者系经济学者
商品房预售制，有望终结了？
日前，雄安新区出台新规，取消商品住房预售，销售型住房全部实行现房销售，房屋交付时，不动产登记也可同步完成，真正实现“所见即所得”“交房即拿证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。
【1】
取消商品房预售制，一直以来都是热门话题，备受关注。过去几年，部分地区问题楼盘频出，货不对板的现象时有发生，墓景房、空气房、塑胶湖也非孤例，加上部分开发商由于高周转、高杠杆、高负债导致的债务难题，衍生出无穷无尽的烂尾难题，引发社会各界对于预售制的质疑与反思。
为此，不少地方提出探索改革预售制试点。海南曾表示新出让土地一律采取现售，而北京、深圳部分热门地块要求在竞地价的同时竞现售面积，合肥等地提出逐步探索试行现房限售，但这些试点往往雷声大雨点小，要么局限于个别地块，要么因楼市行情发生变化而搁置，要么因利益阻力而难以推进，一直未取得积极进展。
在此背景下，雄安新区旗帜鲜明提出商品房全部现售，打响了取消预售制第一枪。与上述试点地区不同的是，雄安新区取消预售是一步到位，不再局限于新地块，也不再是没有时间表的逐步推进，为各大城市改革预售制度树立了一个样板。
为何是雄安？作为最年轻的国家级新区，雄安从“一张白纸”描绘未来，没有历史包袱，没有各种利益羁绊，最适宜成为新技术、新机制和新模式的试验田。城市建设如此，产业创新如此，房地产也是如此。
【2】
不过，雄安新区极其特别，且不说其作为改革试验田的特殊身份、作为新兴城市的重要特色，房地产发展模式一开始也是与众不同。雄安新区在设立之初就“冰封”了炒房市场，明确要求“压控房地产开发”。所以当地的住房结构，以共有产权房、机构租赁住房和保障性租赁住房为主，面向市场的商品房同样要求配置不低于30%的“只租不售”型住房，且商品房仅面向北京非首都功能疏解单位人员。
这些特征的存在，决定雄安的商品房模式，有探路之效，但恐怕无法在其他城市得到迅速复制。经过20多年的住房商品化改革，各大城市都形成了相对复杂的住房体系，背后捆绑着无数有房一族和房地产开发企业，且与房地产拉动经济、卖地收入等需求深度牵扯，任何改革都是牵一发而动全身。
取消预售制迟迟难以推进，原因就在于此。预售制的核心是高周转，让开发商在建设之初就能迅速回笼资金，再投入新楼盘，从而形成滚动开发，某房企提出的“345”模式——3个月开盘，4个月资金回笼，5个月资金再利用——就是其极端展现。通过预售制，不仅开发商有了迅速膨胀做大的资本，地方也借助高周转得以将土地财政做到极致。
与之对比，雄安新区是政策高地，房地产经济从一开始就被排除在外，而土地财政更非追求，再加上没有有房一族、房企以及地方层面的利益存在，任何关于房地产的改革都容易推进，而绝大多数城市没有这样的基础，也不会这么容易推进。
其实，预售制的弊端可谓众所周知，取消预售自然是釜底抽薪之策，雄安新区的探索具有积极意义。不过，一刀切取消未必适合所有地区。其实，在发达城市，房地产已经发展得相当成熟，但预售制度依旧存在，预售房占比超过50%的比比皆是。比如发明了公摊面积和预售制度的我国香港地区，虽然取消了公摊面积，但“卖楼花”仍旧盛行，且鲜有烂尾楼出现。
究其原因，发达地区的商品房预售制，并非简单预售了之，而是辅以严格的监管制度。预售资金必须专款专用，无论是房企还是银行都无权擅自挪用。同时，预售资金并非一次性拨付给开发商，而是按照工程进度提取，而购房者直到交房之后才支付最后的尾款。
所以，取消预售制是未来的大方向，如果预售制一时难以彻底终结，那么改革预售制不能再拖了。
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