我大广州又打响第一枪了，不愧是改革开放的前沿阵地，这次是四大核心城市北上深广里面第一个放开120平以上住房限购的。欢迎富豪们前来广州买房，量大从优，提振广州房价的使命就交托给你们了。
去年8月广州是第一个宣布“认房不认贷”的一线城市，然后在9月底又放开了番禺、黄埔等地区的限购。虽然是释放了一些刚需盘需求支撑市场，但整体效果仍然不大，房价仍然有比较大的下行压力。
这次进一步取消广州全域的120平以上住宅限购，估计就是希望让富豪多买豪宅，而且不光是让广州富豪多买豪宅，而是让广州周边地区的富豪也多来广州买豪宅，大家一块出力支撑广州的房地产市场。
但这样做显然是让广州抽周边城市的血，其他城市的富豪都来广州买房了，那当地的房子怎么办？如果广州全面取消限购，那旁边的佛山一定是首当其冲的。
由于前面几次政策松绑后的效果都不太好，所以这次120平以上豪宅的限购放开也没多少人报以过高期望。根据前面的惯例，广州打响四大核心城市第一枪之后不久，北京、上海和深圳都会很快跟进。而如果这次120平以上豪宅松绑对房价的拉动作用都不大的话，可能很快就会看到120平以下房屋的全面放开限购。
毕竟住建部已经把房价调控自主权下放给地方了，房地产全面结束限购调控的时间已经不远了。
可能会有朋友问，全面放开限购之后，上面还有什么招刺激房地产行业需求复苏呢？
有的，包括但不限于进一步降低首套房首付比例，降低二套房首付比例，下调房贷利率，甚至可以把房屋贷款周期延长到30年以上。
不过以上办法，都只是降低大家购房的成本，刺激那些想买房，但觉得成本太高的需求。比如有人想买房，但首付掏不出来，降低首付就可以刺激他买房。比如有人想买房，但觉得房贷利率还是太高，降低利率就可以刺激他买房。
如果人们不想买房，那把利率下调到0%都没用。就好像我们不会因为店家送了一包葱给我们，而买一只鸡回来做姜葱鸡。也不会因为店家送了一条轮胎给我们，而买一辆车回来。
剔除那些刚需盘，人们的购房意愿很大程度跟房价上涨预期挂钩。人们买房，一是住，二是希望财富升值。如果大家觉得未来房价不会涨了，但就会有部分人不急着买房，宁愿租房住。
我前段时间在私房课分享了一个叫“房价悖论”的想法，删减一些后也给大家分享一下。（原文在私房课，下文有删、减、改）
房价悖论
房价现在是个什么情况？这应该是很多朋友想知道的，我也在不断思考这个问题。今天突然灵机一动，有个想法跟大家分享一下。如果把房子看作是股票，它怎么给估值呢？是成长股还是红利股？
如果未来还能保持业绩增长（房价上涨预期），那它就应该是个成长股。如果未来不能保持业绩增长（房价失去上涨预期），那它就应该是个红利股。
成长股看业绩增速给PE，用PEG估值法。红利股看股息率，比如6%股息率就还可以，3%股息率还是不够看。具体比例就看个人选择了，这里不展开。
当房价不断上涨，或者大家觉得房价能够不断上涨，那房子明显就是成长股，所以以前房子的股息率（租售比）是很低的，普遍不过1.5%。就以我附近的一套80平的老房子为例，25000元/平，总价200万，月租3500元，一年租金4.2万，租售比2.1%，这已经算挺高了，大家可以算算自己身边的。
但如今房价不涨，房子是不是就要向红利股看齐了，是不是就要开始讲股息率了？那1.5%的租售比是不是就不够看了？如今30期国债收益率可是2.8%左右。
如果未来租售比也要往2.8%靠近，要么是租金上升，要么是房价下跌。租金是由一个地区的居民工资水平决定的，不是由房东决定的，如果房租占工资收入比例过高，人家就会搬走。所以租售比的提升，你们懂的。
因此这就进入了一个悖论，什么意思呢？
如果希望房价不涨，那市场就会把房子当作红利股看，以股息率（租售比）定价，如果参考30年国债收益率，租售比是2.8%，那目前房价属于什么水平，大家可以自行测算。具体幅度大家可以自行算自己房屋的市场价和租金，大概就能算到自己房价的安全边际。
如果不希望市场给与房子红利股的估值，给房子成长股的估值，那就应该要让房价上涨。所以，房价其实很难在一个价格水平保持不变，要么按红利股估值有下行压力，要么按成长股估值有上行压力，这就是奇怪的房价悖论。
PS：以上只是简单粗暴的计算，不能作为实际投资考虑，仅供胡思乱想时的研究参考。
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