谢尚伟：商业运营管理九大系统模块

谢尚伟：商业运营管理九大系统模块

谈到商业运营管理，

连外行都能说几句，因为他们根本不知道这是需要自我进化而没有标准答案的系统和方法论；

谈到商业运营管理，

内行往往保持谨慎，因为我们知道高效率的专业化的运营系统建立、运行、升级并不容易，并且还需一定的时间。

因为似乎没有硬核技术，

导致“坑杀”了一些不遵循行业底层逻辑，不懂得延迟满足的，常常把商业模式创新挂在嘴上的外行。

1、租赁管理系统，提升综合租赁收入

1.1消灭空置，持续提升出租率

1.2租赁单元优化，通过削减主力店和大铺面积占比，提升全场中小店铺面积占比，实现租赁单元租金估值增长；增加品牌数量，丰富全馆内容。

1.3业态结构优化，逐步削减低租金坪效业态/业种面积占比或调整优化低租金业态的位置。

1.4租赁政策每半年做一次调研、分析、评估，动态优化，尤其是合理控制商铺租赁合同时长，减少5年以上的租赁合同占比，创造更多的租赁政策调整时间节点。

1.5租金模式推荐采用保底租金&销售额分成两者取高，为实现超保租金提供合同可行性。

1.6品牌升级，持续提升优质品牌占比，构建项目长时期的底层竞争力。

1.7严控租赁回款，把收款率100%作为常态努力考核目标；杜绝应收账款坏账。

2、商家服务系统，始于交付。

2.1根据合同约定提前向承租人发出商铺交付书面通知。

交付前，对应租赁合同交付标准，提前7天预验收，准备好铺位CAD平面图，铺位水、电、燃气、烟道、排污技术参数、清点商铺附属设施（消防、水电计量表、多媒体箱、门锁钥匙）、并和租户签订商铺单元交付确认表，必须实现附条件的一次性交付。

2.2同步提供商铺装修指南，并和商家坐下来逐项交底，签字确认。

装修手续办理流程、装修保证金数额、装修工人出入证办理要求、施工时间段要求、装修进度控制、装修封铺要求（从材质到店铺画面推广要素）、上下左右相邻关系负面清单、跑水/防火/结构安全/施工安全等装修核心风险规避要求、出租方对商铺装修设计方案审查要点及必要时间、装修过程巡查、装修验收核心控制点、违规装修处罚条款，逐一讲解，让商家事先知晓，心中有数……

2.3店铺装修审图控制要点

店铺外立面：店招名称、尺寸、位置、色彩、材质、亮度，满足50米外醒目可见、大器、经营类别可识别；符合业态经营逻辑的情况下，鼓励做大店铺敞开面，提升商业氛围，店铺临通道外立面/经营延伸区做到视觉高审美。

店铺经营延伸区：范围、美感、材质……有时候需要店铺内退来实现

店铺营业区：空间利用效率、灯光照度和色调、美感、空调出风口/回风口的安全距离、消防设施设备合规实施。

后厨&辅助空间：消防安全，防水、防堵

店铺相邻关系风险控制：漏水、震动、噪音、遮挡、异味

店铺封铺围挡：安全性、美观度、营销价值（店名、品类、特色、预计开业时间披露、店员招募、开业福利领取二维码）

2.4店铺装修工程监管

设计方案的还原度

装修进度、安全管理、合规管理

2.5租户开业筹备辅导

店铺经营特色包装上线预热推广（新开店铺专栏）

店铺合规证照办理辅导

店铺人员通识培训（项目营业规范、常见顾客问题、周围社会资源、商场营销推广资源、商场职能部门联络方式）

店铺开业营销推广方案讨论赋能、开业前验收、评估、改进要点。

店铺开业推广全方位支持，给与新开店铺明星级待遇

2.6店铺开业后评估及新店营销、渠道资源支持

销售额及走势、店铺经营特色及服务、店铺对商场资源利用效率、店铺经营的异业相关度及合作、店铺经营优化提升意见函

3、消费者服务系统，以第一次光临顾客视角出发。

项目一级名称字/精神堡垒/车库入口500米外清晰可见

便捷停车服务系统：智能化&导视系统、充电系统、支付缴费系统

会员/社群拉新、积分系统、社群持续运营系统、顾客投诉和意见收集分析反馈优化系统。

公共服务设施品质

公区整洁、绿植景观高审美及完好度、公区照度、楼层/社会功能/直升电梯编号/卫生间等标识清晰度；卫生间优雅品质，做到不缺纸、不缺洗手液、冬季有温水、无异味、小便槽/马桶无破损、隔间门可舒适关闭锁止。

4、常态运营升级系统

4.1全面导入系统化商业运营管理体系。

日巡场制度、销售日报，全馆生意月度分析（销售排名）、客流走势分析、销售转化及客单价分析、经营亏损租户帮扶及招商预警、多经收入开发、会员及社群运营分析优化、租赁及回款、执行过程检视、运营月报（业主方版及商户版）、商家月会及新店员工培训

4.2特定渠道开发策略，建立和银行、政府公用事业部部门的集团消费联动。

4.3落地城市消费升级、品牌升级招商&加盟体系，通过和优质连锁品牌的加盟投资体系保持顺畅沟通，为项目引入更多优质连锁品牌。

4.3周边租赁市场、消费市场、友商运营情况月度调研分析；城市规划、重大事件、外部交通优化跟踪分析及优化方案制定。

5、线上平台塑造系统

线上头部平台项目官方空间规划、设计，并长时期做到区域热度前三，持续跟新，维系好评。

公众号、微视、抖音、小红书立体组合，有创意的持续跟新。

社群拉新及运营，将社群用户量做到线下日均客流量水平，通过单品爆款、优惠券、PR活动、异业资源的高频投放，提升社群的活跃度和销售转化率，力争做到为场内租户再造一个线上商城，实现项目销售在时间、空间方面的物理界限突破。

6、营销推广系统

客流向上、品牌向上、销售增长、长期价值事件&独有节日塑造是营销推广的核心目标。

执行预算管理，预算范围内追求营销推广的经营价值

减少广告投放，减少现金促销投入，以推动场内租户包装和优惠为主

减少购买活动支出，加大异业资源整合力度

年度营销推广跟随节日、民俗、特定假期时间线展开，努力包装特定时间的项目社会公共事件，形成区域公众记忆点。

加大对线上推广的资源倾斜，将线下活动直播或回顾作为提升项目热度的常态动作。

推广活动的全程记录和剪辑，后评估、优化总结，持续推动特定营销活动的产品化，实现推广活动对外价值包装和出售。

7、动态招商系统

项目内生经营态势及外部竞争情况的动态评估本案招商取势（救场维稳OR提档升级OR主题聚焦）

梳理出当年最大的招商值（空铺、6个月临期铺、经营亏损铺及欠费商铺、多经点位、目标调整铺位之和），结合业态结构优化、品牌组合优化，制定出详细的招商进度计划。

租赁政策&租金模式紧贴租赁市场需求

将运营管理过程成果、营销推广成果以、营销推广露出机会均作为招商拉力

持续放大每一次招商成果价值输出，形成增强回路

8、基础物业管理系统

安全、整洁、合规、成本优化、亮化工程是基础物业管理的核心目标。

完备的保险体系建立，转嫁经营管理风险

全馆能耗精细化管理，重点是空调、电梯、照明的动态控制及舒适度保障。

保安、保洁在满足标准的情况下，逐步探索人员优化削减的路径（机具化、智能化、监控覆盖）

消防系统维保及正常运行，预防为主，消除火灾隐患。

谨慎投入工程改造，工程改造投入必须指向长期价值创造。

9、政府关系运营系统。

建立和属地政府招商局、商务局、管委会、街道、市场监督局、消防管理、交巡警、派出所等职能部门的常态沟通汇报关系，为项目营造良性、积极的政商环境。

争取项目招商运营的良好外部条件，招商促进和奖励、宽松积极的市政管理条件。

以上九个模块，几乎涵盖了除资产经营、资产估值、资产处置以外的项目大运营的所有内容，可以作为有3年以上运营经验的商业管理从业者构建自己完整商业认知的总纲、索引、蓝图，足以超越因为岗位所限的点、线认知。

当然以上九个模块必然是项目总经理必须掌握并能够在充分竞争市场中灵活权变应用的。（谢尚伟/2024年/1月/24日）