商业地产天生具有很强的金融属性，对于资产持有人而言，其价值实现路径为持续收租，或以年度租金收入合理倍数作为资产估值基础，通过融资贷款或资本化方式将商业地产总投资提前退出。
商业地产投资经营的七大环节：土地获取、投资经营模式选择，项目定位、业态规划、建筑规划（动线、空间、景观、场景、机电、停车）、招商执行、运营管理。
运营管理属于商业地产投资开发的中后期，也是项目价值兑现的重要环节，是持续性、系统性、全方位的工作，运营管理本质性使命即资产价值的维护，可持续的保值增值目标。
商业地产项目公允估值，可靠稳健的算法即连续多个年度的净租赁收入的PE倍数，不同的能级的城市／区域／地段，市场（金融机构）对商业地产项目给出PE倍数有差异，大致为12－20倍，PE倍数随着城市能级及区域地段递减而递减。
运营管理和资产估值的直观关系：若年度租金净收益提升100万元，资产估值提升为1200万到2000万；资产估值逻辑中净租金收益20倍乘数效应及价值，即商业运营价值，商业运营管理团队的专业价值。商业地产运营管理似乎也可类比为40倍＋市盈率的上市公司的市值维护。
商业运营的本质目标可理解为持续提升项目年度租赁经营的净收益，净收益的增速应当不低于同期GDP增速的1.5倍，即年度复合增长率8－10％才算是合格的运营管理目标。
唯所有运营管理人在周而复始的工作做到“心中有数”，将量化指标作为日常运营管理的行动指南，持续对照纠偏，运营管理价值目标才能兑现。
脱离财务指标的运营管理都是业余且不负责任的，仅外表光鲜亮丽的项目（不赚钱），不是运营管理的成绩，而只是资本投入的结果。
NO.1财务导向的商业运营管理增收路径
1、让所有空间持续产生确定性收入，对空置／闲置空间的厌恶要成为运营团队潜意识性的工作价值观。
招商工作常抓不懈，持续消灭空铺，要像自然界厌恶真空一样，运营团队要任何商铺的无效空置，保持近乎洁癖一般的高效反应。
租户经营风险预警，对风险商铺&合同临期商铺前置招商，最大限度的缩短空置期。
租赁纠纷处置中，把收回商铺实际控制权放在第一位。
工具：招商进度管控表、经营风险商铺预警及预招商计划表、租赁纠纷商铺处置进度表
非租赁空间价值的发掘，充分整合社会第3方资源（广告、活动、策展），让非租赁公共空间持续产生价值：收入＆客流＆场景＆事件＆影响力五个方面之少取其二。
把合理必要的免租期政策标准的颗粒度做得更细。装修免租期必须结合业态＆面积两个维度考虑，零售店铺装修期可以压缩至30天以内，中小餐饮类业态装修期可压缩至60天以内；营业免租期对成熟项目而言为非必要出租条件，经营态势良好的项目的调整补充招商，不提供营业免租期是市场上可接受的。
全力提升出租商铺的开业筹备效率。店铺装修设计方案审查前置开始高效、准时，一次性交付成功装修安全＆进度＆效果过程管控店铺员工招募帮扶及周知性培训店铺开业推广筹备前置到开业前15天
2、让项目所有空间的持续增值成为运营团队的必修课。
合理压缩租赁合同期，以提升租赁空间调整租金的频次。
租赁空间的划分优化，削减大面积租赁单元，以提升租金单价估值
非租赁空间的经营价值挖掘TIPS：临时场地出租，策展、活动，广告位、装配式建筑、洗车美容
根据客流规律，优化客流动线及导视系统，盘活客流背区、死区，实现非客流主动线铺位租金估值增长。
根据项目所处的阶段（市场导入、稳定、成熟）及当前出租率，综合评估项目分业态的租金坪效，持续提升高租金坪效的业态占比。
NO.2财务导向的商业运营管理成本优化手段
1、保安保洁人力成本优化保安、保洁等无技术含量的人力密集性工作，只要不高于自雇员工成本，尽量外包专业第3方，省下的管理精力及规避的用工风险，就是间接收益。TIPS：外包单价要包含耗材、设备、工具、清洁用品、卫生间洗手液、卫生间用纸，将耗材合理节约转化为外包单位的自觉行为，避免跑冒滴漏。
2、专项机电维修维护、零星工程改造尽量外包专业第3方，原因第3方在团队配置、技术力量、软硬件升级、耗材集采、专业资质等各方面均由于大多数单体运行项目自雇员工执行。如：电梯、消防、化粪池清掏、消杀、园林绿化、监控系统、停车场管理、零星工程改造、烟道清洗、IT等
3、公区能耗的精细化管理。
省水在合适点位修建多个雨水收集的蓄水池，用于保洁、绿化、卫生间用水。
省电
公区照明：安装自动控制器（时控＆光控组合），完全解决公区照明每天的精准开关，杜绝任何浪费；千万不要小看这笔账，这笔支出的乘数365X，即便是一个非常小的数据，一年累计下来都是一项非常惊人的数据。所有公区照明选用LED节能灯具，并做分组控制，根据自然照度调整增减开启组数。重点：外立面、车库、客流动线、疏散通道、景观照明、广告灯箱、标识
公区自动扶梯，采用高效变频选型，这个乘数效应为365X（台数）X15（KWH）。
中央空调设备变频选型，根据客流平、峰、谷不同时段，设定合理的必要的舒适的室内温度控制标准，持续精细化的运行管控。中央空调费不同规模项目的年度费用为百万－千万级别。TIPS：开放式街区则没有此项费用支出。
无效人力成本削减
若车库经营管理没有外包第3方，车库出入口及收费必须实现“常态化无人值守”，将车库出入口安装监控及立柱对讲系统，将车库管理系统接入项目消防监控室，实现消防监控室人力成本分摊，远程高效的解决必然出现的车辆出入计费支付故障的小概率事件，削减人力成本的同时，提升车辆出入效率及顾客满意度。
合理税筹，调整费用结构组成。在不增加承租人综合租赁成本（租金＋管理费之和）的情况下，提升管理费收费标准，降低租金合同单价，将综合租赁税负降低至10％以内。
营销推广成本优化路径
A、项目线上推广平台由项目企划团队自运营（公号、短视频），深耕细作，持续累积项目粉丝。
B、项目年度推广活动逐步形成标准化的产品（形式、内容），提升团队的熟练度，更容易形成项目特有的事件及营销品牌，从而持续累积项目公众记忆点。
C、将PR活动及宣传推广和第三方资源整合常态化，出租方提供平台，第三方提供内容，双方共同发声推广宣传，实现影响力1＋1及推广费用成本降低。
D、以包装推广场内租户经营内容为主线，把提升客流＆提升生意转化率作为90％的营销动作及营销费用支出的原点，提升营销推广支出的实际效用。
E、鼓励引导租户利用商业公共空间做高品味的营销活动及情景主题陈列DP点位，装点空间的同时，提升场内租户的曝光度及生意转化率。
F、将项目公共空间的广告点位外包专业运营机构进行投建运营，收取固定的点位租金或鼓励场内租户按统一材质、尺寸、形式标准自建广告位，前2年免广告位租赁费，仅收取电费；从第3年起租户投建的广告位归出租方所有，出租方收取广告位租赁费及电费。TIPS：这样做的好处是避免了投资自建，若广告位租不去，除了投资无法收回，还会造成无效电费支出。
商铺改造费用削减合理控制对承租人交付标准；改造费用与承租人合理共摊。比如尽量以商铺现状交付＆租户合理的电力增容费双方各自承担50％。
NO.3商业运营目标实现的基础
高出租率，不低于90％
优质品牌占比，不低于50％
高收租率，以100％作为常态化的运营考核目标
和谐共赢的承租人关系管理，为租户创建高效的营商平台，持续为租户生意提升贡献价值。
优质的消费者体验管理：安全、舒适、便捷、友好的服务及丰盛而有品质的内容（业态＆品牌＆店铺）
持续保持项目在区域消费市场上的高知名度＆高热度：通过持续微创新的营销推广来实现。
总体而言，商业运营管理是持续的周而复始的系统性工作，因为不断重复，多数商业运营人容易迷失&疲惫，每天被琐事所累而不自知；加之招商、营运、客服、企划、工程、物业的专业分工，若不牢记商业运营的本质目标（持续增长的租赁净收入），不将项目财务结果和阶段性、专业性工作挂钩，不能穿透持续向上的财务报表实现的关键路径和策略，运营管理只会是蒙眼拉磨的驴子，看似勤奋辛苦但总是原地踏步。（谢尚伟，2021年11月20日晚于重庆）
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