害怕房价突然上涨

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1，最近多地连续放松限购，给人的感觉就是，会不会有新的一轮房地产周期？毕竟上一轮行情开启之前，就是各地把各种限制政策取消……尤其是像杭州这种超级二线城市，放松限购后，给人心里的预期会更强一些，很多自媒体也喜欢渲染回暖情绪……

杭州楼市我觉得真正比较了解的人并不多，多数人的概念只是知道杭州是一个很强的二线城市房价很高……其实杭州这个城市类似于深圳，有点像炒房之都的意思，城市杠杆率也比较高，在上上一轮行情里，杭州的房价跟北京几乎是平齐的，后来因为透支太狠，杭州很多年都没有缓过来，2015年之后的这一轮行情，杭州的涨幅又是超级大，想要缓过来会更难，需要更长的时间，短期内，想让杭州这种城市再来一波房价上涨，那后果只能是杭州破产

2，全国我觉得真正有限购必要的城市，只有上海和北京，其中北京要远大于上海，也就是说，如果哪天上海完全没有了限购政策并不奇怪，上海的落户政策很早就比较宽松，而北京想要拿一个户口，难度还是挺大的。从房地产居民负债角度来说，北京在这些大城市里，也是负债最低的一个，所以北京楼市的安全性更高。

上海真正把限购政策放开的时候，大家也不要觉得上海的房价会大涨，道理和杭州类似。至于北京会不会完全把限购打开，我不做预测，至少我现在觉得，北京短期内很难做这个决策。即使真的打开，最终的结果也会是房价会相对稳定，一定不会大涨，一旦大涨就有政策。

原因是什么？我讲楼市从来不用数据，我觉得绝大多数人也看不懂数据，很多人以为自己懂，觉得数据有道理，其实都不懂。所以我觉得讲了也没用，我只会偶尔在一些活动里讲一部分数据该怎么看，代表什么。

为什么楼市不好大涨，原因很简单，你们看前几年的表现就可以，我预测过2019年之后一线城市的上涨，后来是深圳上海北京轮涨，但是轮涨之后呢，楼市变得特别差，也就是说，现在的楼市已经在比较艰难的阶段，酒局已经到了开始吐的时候，这时候为了签下大单，一人又喝了一斤白酒，单子拿下了，但是人也废了。这个时候你把人从医院里拉出来，再去喝一顿，那会是什么后果？

3，现在不是楼市不想涨，是不敢涨。让房价涨很简单，还是以前的动作，再做一遍，但是后果呢，能不能承受住，当然是承受不住，所以房价，不管是北京，还是全国，短期都没有任何上涨的机会。

4，很多人担心房价涨，我觉得主要原因在于，第一，全国各地在放松政策，利率在降，贷款变得越来越宽松，第二，这些政策被自媒体过渡解读，或者说，很多自媒体本身就不懂，但是会写出来吸引眼球。这两方面原因的叠加导致了大家不太理性的一些想法，那就是害怕房价突然上涨。

我来解释一下，首先，目前全国各地，包括北京，放松的政策对于楼市来说，几乎没有任何市场层面的利好，他们唯一的利好我觉得就是满足了一部分真正的需求，比如北京放开了第三套房，那些真正的家里人多，需要三套房的家庭终于有了机会，但是这些需求对于市场层面有多大利好呢，答案只能是无限趋近于零的利好。

其次，房价真正上涨，靠的不是这些限制措施的放松，这些限制政策放松真正对楼市有用，只会发生在楼市的市场情绪还没有被完全压制下去的时候，比如说，2020年，大家还都有炒房的预期，你突然放松了政策，那自然会有一大部分情绪叠加进市场，会使得房价上涨，一旦那种情绪消失了，限制政策的放松对于楼市就没有帮助了。那到底靠什么呢？靠定向放水，而且是大量的定向放松。比如搞城中村改造，央行砸很大一批钱往全国放，这是实质性利好，但是这个动作在目前是肯定不敢的。

5，北京的市场，很多人以为2020-2023年一直在涨，其实这是错觉，北京那三年只有一波利好一轮上涨，只不过板块轮动持续时间比较长，有些地方想要跌，但是隔壁又涨了，这边还跌不下去，断断续续持续了三年。到了2023年下半年，是市场情绪突然消失的阶段。

6，当下楼市是典型的买方市场，我觉得也是比较正常的市场，很多人说，既然房价下跌，那为什么还要买房呢，我觉得有这种观点的人属于一类群体，买不买是个人选择，我不多评价。从真实的市场来看，二手房也好，新房也好，真正有需求的人还是在买，这就跟买车一样，所有人都知道买了车就会跌，但为什么还要买呢，因为有使用需求。

对于有真实需求的人来说，当下买房我给两个建议，第一，买方市场里，尽量买好房子，即尽量不买有硬伤的房子，比如差楼层，差小区，临大主路等等；第二，合理价格买，这样的市场里尽量不高位接盘。做到这两点，房子应该没什么大问题，保值性也不会太差。

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