5月17日，央行和金融监管总局连发三条楼市新政。
公积金贷款利率下调0.25%、取消商业贷款利率下限、下调首套和二套住房首付比例。三大政策犹如重磅炸弹席卷全国，最先做出反应的是曾经有着“炒房之都”称呼的深圳。不得不说搞钱可能刻在了深圳人的基因里。
根据深圳中原统计，新政官宣后的第一个周末深圳新房成交量环比上涨90%；贝壳找房根据自身成交数据估算的5月18日新房成交量约为300套，前一个周六的日成交量仅为70套左右。
对深圳楼市影响最大的政策是央行和金融监管总局联合发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，其中提到首套住房商业贷款最低首付比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。这意味着如果拥有首套房资格最低只要支付150万元就能撬动市值1000万元的房产、二套房的情况下也只要首付250万元。
加杠杆向来是深圳购房者的最爱，政策放松了“上车”门槛激发了一部分压抑已久的需求。
不过，我发现事情有点奇怪。
监管部门是5月17日发布新政的，后面两天恰逢周末，几乎所有地区的银行都还没有调整到位。更加重要的是深圳和其它城市不同，不一定会挨着政策底线执行，如去年8月监管宣布下调首付比例，首套房降至20%、二套房降至30%，深圳没有跟着改变，依然维持首套房最低首付30%、二套房最低首付40%的政策。在地方监管部门和银行都还没有来得及做出调整的情况下开发商是如何做到立马降首付比例的呢？
原来是深圳多数楼盘选择了“抢跑”。具体来说，部分开发商提前按照“首套15%、二套25%”开展营销活动，同时承诺如果未来两个月内深圳没有执行新的首付比例政策，购房者可以无成本退房。
与此同时，不想退房的也没关系，开发商可以帮购房者引进第三方金融机构免息垫资，购房者在三至五年内分期补足首付即可。
比如，一套1000万元的房子先按照15%的比例首付150万元，一旦深圳还是按照最低30%的首付比例要求，那么购房人最多从银行贷款到700万元，还要再付150万元的首付，开发商找金融中介垫付，这150万元要在未来几年内分期偿还。对购房者来说好处是垫付的150万元是免息的，只是刚开始的几年里月供压力会非常大。
这是什么行为？不就是变相“首付贷”吗？
周末一部分新房成交量是由开发商通过这种营销方式促成的，未来政策降首付比例的政策无法落地将会有不少客户选择退房，所以当下公布的成交数据是有水分的，不能完全反映深圳楼市的情况。
其实开发商知道深圳大概率是不会将最低首付比例降至15%或25%的，之所以这么做还是为了用变相“首付贷”的方式吸引购房者签约，等到政策明盘后再做做购房人的思想工作，提供免息资金渠道，总能做成几笔生意。此外，约定的是一、两个月后再观察政策如何变化，对销售而言先完成当下的业绩拿到奖金再说，房产销售岗位流动性强，几个月后还在不在这家开发商干都不知道呢。
为了营造深圳楼市即将回暖的氛围，部分开发商居然倒反天罡，在楼市整体成交量依旧低迷的情况下释放涨价信号。如龙华一新盘在周末成交70套房后开发商决定从本周起将折扣幅度从8.5折改为8.7折。可别小看0.2折的区别，在数百万元总价加持下多出几万元甚至十几万元。
深圳会重新变回当年“炒房之都”的模样吗？恐怕很难，实际上这两年每次楼市政策出现松动后都会出现一波短暂的楼市小高潮，只是很难形成持续热度，不少房东趁机挂牌套现，结果便是存量挂牌房源越来越多，根本无法及时消化，去化周期不降反增。
当下的楼市状况不是靠降首付、降利率能够挽回的，需要的是信心。而信心依靠什么呢？靠老百姓普遍认为未来的日子会越来越好过、收入将持续增长，看不到这样的希望或迹象则一切都是空谈，别说“首付贷”了，哪怕“零首付”也维持不了多久的热度。
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