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房子不好卖，土地更是难卖！
最近，广州市规划和自然资源局发布了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单的公告。
和之前第一批不一样的是，有14宗土地被撤销，暂停出让。
一下子抽起14宗地，好几十亿甚至上百亿的量级啊，广州财政得多心疼。
从公告里面可以看到，广州给出的原因是：未完成土地收储工作。
收储工作从来都不难，所以暂停14块土地应该是有意为之。
其实这不得不让人想起，自然资源部在5月印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。
要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。
而超过18个月的，要按照盘活多少供应多少的原则，动态出让土地。
那广州的情况又如何呢？
根据合富研究院的数据，广州目前的新房去化周期为23个月，达到了近年来最高水平。
上海仅有15个月，非常低位，属于市场稍微好转可能就会发生供不应求，深圳目前高达27个月，一线最高。
从去化周期来看，广州已经超过18个月，的确是不能够继续大量供应土地了，得按照盘活多少供应多少的原则，动态出让土地。
所以这一次只能忍痛暂时停止供应。
当然这只是其中一个原因，关键是今年截止到今天，广州首批挂出的其它8宗宅地，仅有2宗成功出让，且都是底价出让，总共卖了51亿。
就连核心天河区的靓地都没人要，以往天河世界大观，金融城，这些都是兵家必争之地，以前都是要溢价疯抢，现在直接终止出让。
除还在挂牌的白云设计之都三期地块外，其它地块不是终止出让就是流拍。
以前是卖地的坐地起价，现在轮到买地的待价而沽，真的是十年河东十年河西，太唏嘘。
其实不仅是广州，今年一线的土地市场都不大乐观，58安居客研究院数据显示，4月份一线城市涉宅用地成交楼面价环比回落21%，达到26606元/㎡，溢价率显著下降至3.95%。
目前全国土地市场比较亮眼的就两座城市，杭州和成都。
杭州4月份出让12宗地，土地出让金达到284.69亿元，位居榜首。
成都本月出让19宗地，平均溢价率达13.06%，土地出让金达到111.68 亿元。
杭州虽然出让量大，但是溢价率已经明显下来了，相较之下成都的溢价率最为亮眼。
而其余的城市溢价率早就降至0，都是底价出售为主。
4月份的全国重点65城土地出让成交榜，后五名都是十几亿的规模，实属有点难看。
说到底，一是开发商是真的没钱，二是开发商对该地块运营情况不乐观，担心不好卖。
这种情况下，广州主动暂停14块地的出让，即使符合自然资源部的要求，同时也是为自己保存了颜面。
哪怕是最健康的上海，今年都大幅缩减卖地计划。
高情商：为去库存，减少供应或暂停供应。
低情商：开发商没钱，土地压根就卖不出去。
今天万科实现融资重大进展，获招行牵头200亿银团贷款，但不是所有房企都有万科这运气。
包括这一轮国家发国债也好，印钞也好，房企要是拿到钱都是优先处理完自身的债务问题，真正活过来了，才会重新杀入市场。
房企起码还需要一两年时间去修复自身资金面。
今年应该是地方过的最紧巴巴的一年了，依赖了那么多年的土地财政，突然断流是真的不适应。
虽然说后续有国债的援助，但肯定没有卖地收入钱来的快，花得也更自由些，另外借来的钱总要有归还的一天。
说到这里大家也能理解为啥广州是第一个开听证会上调水价的城市了吧。
地方实在是无能为力继续补贴下去了。
要不是现在开发商没钱拿地，要不是全国去库存的顶层战略，要不是自然资源部下令要求去化周期超过18个月的城市减少土地供应。
地方是无论如何都不会放过土地财政这一块的，这相当于刮骨疗伤啊。
不过长远来看，这种暂停供应对房地产而言也算是好事一桩。
目前我们最大的问题就是库存过多，尤其是一些二三线城市。
现在不仅要求他们减少或暂停工地，后续地方还要亲自下场收房。
这个方法去年黄奇帆也有谈过，他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了，地方下场收房。
目前来看，房价整体跌幅已经超过30%了，再加上收购新房只需要和开发商谈，价格比市场价还要更低，也不需要一次性全款，20%的首付，80%的银行贷款。
国家已经拨款下来，财力充足的城市自己都可以先自行操作，而财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。
后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题，同时以最快的速度帮助地方去库存。
一举两得。
一旦新房库存去化了，二手房自然活跃度就起来了，市场就会形成正向循环。
政策也正在按樱桃的设想走，后续大概率还会继续降准降息，但需要等老美降息的那一天，我们才能占据主动权。
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