投资项目评价实务与案例

第三章投资评价方法第一节投资评价简介一项目投资是以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为，也就是生产型资本投资项目投资包括新建项目投资和更新改造项目投资

项目投资的步骤主要有项目投资方案的，提出项目投资方案的评价，项目投资方案的选择，决策，项目投资的执行项目投资的再评价。这几个步骤项目现金流量分为了现金流出量，现金流入量与现金净流量

评价的宏观性和长期性投资项目，社会评价所依据的社会发展目标包括经济增长目标，国家安全目标，人口控制目标，减少失业和贫困目标，环境保护目标的涉及经济，社会，生活等方面，需要依据国家和地区的宏观经济与社会发展的需要，制定在投资项目社会评价时，要认真考察可能影响项目建设的各种因素

静态分析与动态分析一静态分析是观测和评价事物某一时点状态的一种方法，如项目评价中通过计算，静态投资，回收期，总投资收益率，资本经济利润率等指标，可以对项目的财务效益得出初步的判断

四，进行项目评价下边是一个近线值的案例，初始投资五万元，项目存续期为三年，第一年得到收益两万元，第二年两点五万元，第三年两万元加设贴现率为百分之十，或者是百分之十五

作为一个工程项目，投资前期的过程以及决策所依据的内容基本相同，项目决策分析与评价在建设项目不同研究阶段构造各种不同的方案，并对其进行全过程分析评价，为项目决策提供科学可靠的依据

结论的反馈性一全面性项目后评价既要总结分析和评价投资决策和实施过程，又要总结分析经营过程，不仅要总结分析和评价项目的经济效益，社会效益，而且还要总结分析和评价经营管理状况

项目建设全过程回顾与评价项目建设全过程的回顾和评价一般分为四个阶段，项目前期决策，项目建设准备，项目建设实施，项目投产运营项目决策阶段，回顾与评价的重点是项目决策的正确性

第五节房地产开发项目财务报表的编制在完成房地产市场调查与预测开发项目策划开发，项目投资与成本费用估算，开发，项目收入估算与资金筹措，计划编制等基础工作后，就可以通过编制财务报表计算财务评价指标，房地产开发项目的财务盈利能力，清偿能力和资金平衡情况进行财务评价

三是查务可行性。主要从项目及投资者的角度设计，合理查务方案，从企业理查的角度进行资本预算，评价项目的查务盈利能力进行投资决策，并从融资主体企业的角度评价，股东投资收益，现金流量计划及债务偿还能力

中间评价的作用是通过对项目投资建设活动中的检查评价，可以及时发现项目建设中的问题，分析产生的原因，重新评价项目的目标是否可能达到项目的效益指标是否可以实现，并有针对性地提出解决问题的对策和措施，以便决策者及时做出调整方案，使项目按照决策目标继续发展

运营器财务指标单位产出成本与价格，财务内部收益率，借款偿还期，资产负债率等项目经济评价指标，内部收益率，经济经线值得项目生态与环境评价主要指标物种植被，水土保持等生态指标，环境容量，环境控制，环境智力与环保投资以及资源合理利用和节能节排指标等

以调查研究的结果为依据进行分析评价，通常应由独立的咨询机构来完成中间评价与后评价的区别与联系。项目中间评价和项目后评价都是项目全过程管理的重要组成部分，既相对独立又紧密联系

科学可靠经济效益评价，根据项目实际运营指标，根据变化了的内外部因素，更新后的预测数据，全面识别和调整费用和效益，编制项目投资经济费用，效益流量表，从资源合理配置的角度分析，项目投资的经济效率和对社会福利所做的贡献，评价项目的经济合理性，判别目标效益的实现程度

通常工程项目后评价依据的主要文件清单如下一项目决策阶段的主要文件包括项目可行性研究报告及必要的政府各投资主管部门，环境管理部门和企业投资决策机构的审批文件，如土地预审报告，环境影响评价报告，安全预评价报告节能评估报告，重大项目社会稳定风险评估报告洪水影响评价报告