建筑物区分所有权研究

全边的难点建筑物区分所有权共有与占有。就篇章结果而言，民法典的难点在第八章和第十一章及物权编不易理解的制度有三建筑物区分所有权共有与占有以关于建筑物区分所有权第八章第三节为业主的建筑物区分所有权

业主的建筑物区分所有权的概念，建筑物区分所有权是指多个区分，所有人共同拥有移动建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共有部分所享有的共有权，以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称

第二个问题业主的建筑物区分所有权被业主的建筑区分所有权由几项权利组成三项对专有部分的单独所有权对建筑物小区共同部分的共有权，以及对建筑物小区共同事物的共同管理权

如何才能够更好地协调好区分所有人之间共同形成的这个共同关系，使其走向一个和谐，稳定，有序的状态，是建筑物区分所有权法律制度所应着重考虑的问题，那么一个共同关系的和谐稳定

例如，日本学者星野英一认为，建筑物区分所有，实际上乃是将区分所有权人享有之单，独所有权予以集合，使之成为整体建筑物，而由全体构成员区分所有人之组织享有单个构成员享有相应十分的权利

建筑物区分所有权的内容包括专有权，共有权与管理权，专有权，即专有部分所有权系空间所有权是建筑物区分，所有权人对专有部分可自由占用自由，占有使用收益及处分的权利。专有部分只在构造上能明确区分，具有排他性且可独立实用的建筑物部分

这样的三位一体的所有权就叫建筑区分所有权换一个表达方式，建筑物进行纵横分割，从而形成的业主对专有部分专有权，共有部分共同管理权的，这样的三位一体的所有权叫建筑区分所有权

三，建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权而共有权及管理权并不单独登记客体多元性建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分，而不是仅局限于其中一部分

将一幢建筑物区分为专有部分和共有部分形成那种特殊类型的不动产所有权，其性质是符合共有，既强调整种建筑物按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共同部分的富有性

第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，专有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有使用收益和处分的权利

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释以下简称建筑物区分所有权解释及最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释一以下简称物权法解释

一，建筑物区分所有权的概念和特征。建筑物区分所有权是指根据使用功能将移动建筑物在结构上区分为各个所有权人独自使用的部分和由多个所有权人共同使用的共同部分时，每一个所有权人享有的，对其专有部分的专有权，对共有部分的共有权

使用上亦有密切之相，邻关系彼此休息相关具有共同利益，故区分所有人就专有部分之用意或主分与其他区分所有人间自由较强之相互制约的存在。居住在同一区分所有建筑物上的各区分，所有权人为了自己享有的专有所有权部分的使用便利

对本条的理解与适用应注意以下问题一，建筑物区分所有权人对建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项享有的权利在性质上类似共有建筑物区分，所有权人对建筑物及其附属设施的权力在性质上类似共有

从这个意义上来看，要准确地理解物业服务合同以及物业服务的实质内涵，离不开对建筑物区分所有权的正确认识和把握，脱离了建筑物区分所有权物业服务合同就丧失了赖以存在的权利基础