饭店与物业服务案例解析

对业主具有法律约约束力，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期，限计满前业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项无托给专业性服务组织或者其他第三人的应当就该部分专项服务事项向业主负责

第七十六条物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定选聘或者续聘物业服务人决定续聘的业主委员会或者物业管理委员会，应当在物业服务合同期限届满前与物业服务人续签物业服务合同，决定选聘新的物业服务人的，应当提前六十日书面通知原物业服务人

前期，物业服务人继续提供服务期限未满或者未约定前期物业服务期限业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止重复第十九条建设单位，承担前期物业服务责任建设单位销售房屋前应当选聘前期物业服务人

第九百四十条前期物业合同的终止情形，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止

由业主委员会或者物业管理委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同，决定采用协议方式选评物业服务人的业主委员会或者物业管理委员会，应当将两家以上备选物业服务人的基本情况，拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示

前期物业服务合同在期限未满时，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人签订普通物业服务合同，前期物业服务合同终止时间以业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生下时间为准

另一种观点则认为，无论是前期物业服务合同，还是普通物业服务合同，业主均不是物业服务合同的签订主体。即便存在物业服务人与个别业主在业主委员会成立之前签订物业服务合同的情况，但这种合同并非通常意义上的物业服务合同，仅是物业服务人与业主达成的确认书

物业服务单位虽然没有与这个业委会签订物业服务合同，但是确实提供了物业服务，第三方和业主也接受了所提供的物业服务，那双方之间形成事实上的业主服务关系，第三方和业主应当要交纳相应的物业费

物业服务企业必须在其管理的有效期内兑现期承诺，那么从本案例案情来看，开发商关于物业管理费优惠政策的条款在前期物业服务合同中并没有体现，那么我们就一概是视为没有征得物业公司的统一，是开发商侵犯物业管理公司利益的行为

例如，物业服务工资在小区多处张跌海报承诺二零二一年七月一日以后，业主停放于小区内的小汽车被盗的，由本物业服务公司对被盗业主承担损害赔偿责任建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选拼的物业服务人订立的物业服务合同

对物业服务人已经公示过的材料，业主再次要求在小区显著区域内公示，缺乏法律依据，仅可以向物业服务人提出查阅申请业主要求查询的材料应当限于与物业服务有关的内容，物业服务人与其他小区定义的物业服务合同

案例分析根据国家发改委及建设部颁布的物业服务收费管理办法的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定房屋及配套的设备设施和相关的场地进行维修，养护管理，维护相关区域内的环境和卫生向业主所收取的费用

前期物业服务合同在期限未满时，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人签订普通物业服务合同，前期物业服务合同种植终止时间以业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效时间为准

物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺会，物业服务合同的组成部分物业服务合同应当采用书面形式第九百三十九条物业服务合同的约束力，建设单位依法与物业服务人定力的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人定力的物业服务合同

二区分房屋买卖合同与前期物业服务合同向下的权利义务业主系因购买房产而承接前期物业服务合同中的权利义务，房屋买卖和买卖关系中，建设单位与业主关于物业服务的约定与前期物业服务合同并不能完全衔接