【83】自如蛋壳：租金上涨的锅谁来背？

前言 

这几个礼拜啊，晓云老师出国开会，忙的一B，不过再忙，咱心里也是踏实的，毕竟是忙事业么。这段时间同样忙的四脚朝天的，是现在还在国内，身在北上广深的打工的哥们儿们，人家忙什么呢？不是忙事业，是忙着搬家。什么意思啊？您关注一下这段时间国内的各大新闻媒体就能知道，这两天北上广深的房价，是翻了跟头的往上涨。根据我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金，环比2017年下半年，上涨了快10%。个别的地方，这都是真是案例，原来一万九的房租，房东直接开价24000，哥们儿稍微犹豫了一下，回去想了一会儿再回来，房东有开价开到28000，直接比原来涨了9000，爱住不住，不住滚蛋，您说，这还有没有王法了？

听到这个信息啊，有的听友不信了，这例子估计不假，但是估计是个案吧，晓云老师拍拍您肩膀，这还真不是，咱就拿北京来举例子，先说城里面的，宣武区，不怎么好的位置，80年代左右的电梯房，平均价格也在8500一个月左右，北京市平均工资也才8400，您就知道这水平有多高了。再看郊区，南五环外的高米店附近，稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上，18年7月，这房租同比上涨了25.8%，均价奔着100块一平米去了，注意啊，这还是均价，鸟不拉屎的房山平谷那边都算进去了，要是在市区里面，一家三口住个60-70平米，没有个万把块钱，您就别跟着掺和了，中介都懒得理您，您哪儿凉快哪儿歇着去吧。

听完了这消息，北京的听友们，差点没哭出来。每月挣得那两个子儿，还没捂热呢，房东先拿走一半多，而且还恶狠狠的，一年以上的租约绝对不签，每天住着都心惊胆战的。这北京房价贵也就算了，全家老小，六个钱包全掏出来，也不够付首付，自己买房这条路，是断了念想，那房价贵也就算了， 不行咱租房啊！原来盘算着，只要不是学区房，这房子咬咬牙还能租的下来，好家伙现在不仅买不起，租也要租不起了，不过说租不起，这话不严谨，想要租得起也行，您就直接一家老小往六环以外，山沟里面住去，每天上班单程2个半小时，我就问你谁撑得住？眼泪流干以后，大家伙儿怒火丛生，奶奶的这租金暴涨的背后，到底是谁在操纵？看我不弄死丫小样的！

谁是背锅侠 

那这个租金上涨的锅谁来背呢？放眼市场上一看，您租房都是跟谁租啊，十有八九是跟房地产中介租，看来八成就是这帮人搞的鬼。那这种怀疑有没有根据呢，当然有了! 前一段时间，特别是这半年，房地产中介忽然发力，这里面，就是以自如公寓，还有蛋壳公寓为首的中介企业，开始疯狂的收房子，直接跑到房主那边，说您这房子，别租给那帮穷逼了，您租给我，我直接给您加价20%，他能出7000，我能给您9000。自如公寓能给您9000，我蛋壳公寓就能给您11000，他们月付，咱就能直接年付。这房主一听，乖乖，这敢情好啊，嘴都乐歪了。这一个月多出好几千，那不给你给谁啊？直接撕毁和约，一脚把现在租户踹出去，房子就被中介给收了。熟悉北京租房市场的人都知道，现在实体经济不行，街边门面特别贵，但是再贵，每个街角都有三五个房地产中介，这些中介，直接把旁边所有的房源都给收了个干净，您要是外地人过来租房，哪儿能直接找到房东啊？难不成您还直接上门一家一家敲门去不成? 都是直接去找中介，中介这段时间大肆的加价收房，房子就以更快的速度流入中介手里，这么一来二去，不就形成垄断了么？

这时候啊，大家似乎恍然大悟，这逻辑挺清晰啊！中介拿钱收房，房子直接被他们垄断，你找不着房源只能跟他们租，租金他们自己随便开，不管他们跟房主拿的时候多少钱，直接再加30%卖给您，这不就是垄断市场，哄抬物价的典型手段么？不仅是老百姓，连业内人士都看不下去了，前两天，我爱我家的副总裁胡景晖也跳出来，痛斥以自如，蛋壳为首的长租公寓运营商，说他们抬高收房价格，吊高业主心态，破坏市场秩序，必然会收到市场惩罚，政府这边，也坐不住了，住建委联合银监局，市金融局和税务局等单位，约谈这些租赁企业，下令不让他们用银行贷款等融资手段，恶性抢占房源，不得哄抬物价，也不能以高价诱导房东提前解约合同抢占房源。眼见这政府也出了手，指向也非常明确，似乎这垄断哄抬物价的黑锅，自如、蛋壳这一众长租公寓运营商是背定了，老百姓的一腔怒火，也算有了发泄口，但是这里面的情况，真的有那么简单么？这个事啊，您得听晓云老师给您往深里面唠一唠。

深层原因 

首先先来看，这北京的租金上涨，有没有道理呢？当然有道理了。北京需要租赁房子的人口，800万人，目前的房源，一共就350万套，中间插着400万的供给缺口，这卖方市场，是妥妥的坐实了吧，再说了，为啥那么多人要来租房啊？还不是因为其他地方都没有什么好工作，都指着北上广深的大城市了么？别的不说，拿河北为例，当地平均工资也就3-4钱，房子2-3万一平，我问你这帮人不来北京打工，在当地不是等死么？所以这房租上涨，这第一个推手，就是供给不足，这时候有人不服了，说北京市政府想办法了，不是盖了好多公租房么，晓云老师冷笑三声，有没有公租房，有，但你也不瞧瞧您盖的地方，都放在五环以外，上个班俩半小时，你愿意住么？有人问了，那为什么不盖在三环以里啊？这个，就是典型的何不食肉糜的逻辑，好几万一平米的地价，你也能盖的起啊？所以供给严重不足这件事，就是推高租金的第一个推手，这件事没有任何争议。

那是不是供给不足，是最主要的原因呢，当然不是，我们再看看宏观经济形势，晓云老师说了多少次了，经济断崖式下跌，L型永远到不了那一横，国外川普川巨巨又在跟我们贸易战，股市一片惨绿，国内实体经济又一蹶不振，怎么办啊，想了一圈办法，最后还是那一招，就是开闸放水。前几个月，央行一连串的骚操作，以各种老百姓听不懂的名词，新的四万亿又发下来了，那这些钱来了，我问您往哪儿去啊？实体经济回报率这么差，金融这边，国家现在又加强监管，不能金融空转了，要是让这些钱流到别处，让肉蛋奶这些必需品涨起来，老百姓不得造反啊？那还有什么地方可以去啊？对咯，就是变成砖头，投向房地产一条路，过去几年，最畅通的赚钱逻辑，就是房地产，十年涨十多倍，还有什么资产投资比这更猛啊？所以您瞧，这新一波的钱，可不又拐了弯的进了房地产么？

这时候有的听友不乐意了，说您以北京为例，现在这么严的控制房地产交易政策，早就基本上没有办法买卖炒房了，你就算流到房地产，也掀不起什么风浪才对啊。晓云老师仰天长笑三声，您还是太年轻了。您想不出办法，资本这边，有的是办法。您不是不让炒房，不让交易么？行，咱就炒租金，房子买卖，你政府控制贷款就能控制交易，房子租赁这边，控制银行贷款根本没有卵用，你政府想控制，就难得多了吧。你北京市场上，一共才这么点有数的房源，又是刚需，租房的人还要按时月付，那这事儿妥了。我只要是拿出一笔大钱来，把这个市场放出来的房源，全部垄断，房租一涨，虽然我拿地成本特别高，但是以我国老百姓这种勤勤恳恳工作，生怕交不起房租月供的尿性，根本不用担心收不上来月租，比美国老百姓那些交不起房租拔腿儿走人的情况，好不知道多少倍了。到时候资金滚动起来，不是照样能赚出钱来么？

这时候听友不乐意了，政府怎么就管不住租金了，刚才不是说了，政府已经约谈自如蛋壳这些企业了么？晓云老师冷笑三声，您看看政府说得那个三不准是怎么说得？咱们一条一条来看，第一条是说不得向银行等渠道贷款，恶性抢占房源，我就笑了，这年头，我还用的着去找银行？有你这个公寓每个月刚性兑付这点保证，做这个盘子，也就是几十个亿的事儿，这点小钱，还用麻烦银行？老子随便找俩个LP就能搞定，我自己私募的钱，这你政府管不着了吧，这是其一，再看第二条约谈的内容，不能高于市场水平哄抬租金。等老子把市场垄断了，就我说了算了，老子自己想什么租金水平，市场就是什么水平。再说了，就算我没垄断的时候，我7000拿房，精装修一下，12000往出卖，装修卖高价，你政府总不能说我扰乱市场吧，想要规避这条规定，有一万种方法。最后再看第三条，不得高租金诱导房东节约，这条更可笑了，是房东自己愿意解约的，关我屁事，你不服你去找房东啊，我又没逼着人家签合同，你情我愿，两小无猜，我问你政府怎么监管落地啊？

听到这里，我想各位听友也听明白了。说实在的， 这长租公寓的买卖，在北京的市场上面，本来不是一件赚大钱的买卖。熟悉晓云老师节目的听友都知道，晓云老师在《晓云商业时评》第72期，有关长租公寓的节目，里面已经给您分析清楚了，在北京这种一线城市，拿房成本太高，再加上各种税费及运营费用，想要正常经营，回本基本就得奔着30年往上去了。那既然正常经营回不了本，而房地产又是现在恨不得唯一一个能赚大钱的领域，我不得想各种歪门邪道来，把这件事儿办成啊？所以您瞧，这新的四万亿下来，不用您琢磨，人家资本自己就想出办法来了。自如，蛋壳这些企业，有没有错？要依着晓云老师看，其实没什么大错，这就是正常的商业活动，凭本事拿房，真金白金拍出来，要拿真金白银的回报，寻求市场垄断，最大化自己的价值，这就是最基本的商业逻辑，根本没有什么错。要真的说有错，错的是新的四万亿，错的是畸形的产业结构，这黑锅到底应该谁背，您心里现在不跟明镜一样么？

听到这里，很多听友还有疑问，刚才说了，长租公寓本来是一个不怎么赚钱的生意，这不赚钱的要点，就在于拿房成本太高，房租租不上去。而这房租上不去，究其根本，还是因为大家支付能力不够。那就算你垄断了所有的房源，老百姓兜里还是没有钱，那不是还是租不出去么? 晓云老师点点头，确实这里面有这个逻辑，自如和蛋壳为首的这些企业，现在就是在走一步险棋，说白了，就是在赌国运。我先拿了这些房源，涨了价再说，到时候，如果老百姓兜里还有那么一点点余钱，能把我涨价这部分给吸收走了，我就赢了，要是老百姓兜里空了，就逼着其他企业涨工资，不然你就招不着人了，通过这个手段把这部分成本吸收掉，那企业能不能涨工资呢？对于效益好的企业，可能还有点裕量可以涨一波。那些效益不好的，我们就只能赌国运了，新的四万亿一出，万一国运昌盛，这些企业挺过来了，这租房市场还是我的，我也跟着赚着钱了，如果国运不济，这些企业死了，那我也跟着一起玩完。毕竟，干什么事情是没有风险的啊？所以您瞧，这里面的商业逻辑，是不是就呼之欲出了？

结语 

这时候，最关键的问题来，那这一轮租金的上涨，能不能刹的住闸呢？晓云老师给您打一个包票，绝对刹不住。现在这个监管逻辑，是高压锅喷气了，就加两块砖头，再喷气就再加两块。不解决核心问题，总有个裂缝，这个气要跑出来，真要不让跑，那就只有锅炸了一条路。那既然上头说了，锅不许炸，那这撒出来的气，不喷给老百姓，您以为还能喷给谁呢？所以各位北京奋斗的小伙伴们，赶紧下个拼多多的app，工资不涨房租涨，您一时半会儿，也长不出十七八个肾来卖钱，我们只好，为了伟大的消费降级的事业，奉献终身了！

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在下一期节目里，我们会讲讲江小白，敬请期待下一期晓云商业时评。

这一讲就到这里，谢谢大家！