作者:北京京坤律师事务所
土地使用年限专指个人或单位通过国家出让方式取得国有土地使用权后,对依法取得的土地使用权合法享有的时限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用年限最高为70年,使用用途为居住用地。使用用途为商业、旅游、娱乐的,最高使用年限为40年。使用用途为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或者其他用地,最高使用年限均为50年。
虽然国有土地使用权规定了使用年限,但在土地使用年限届满时仍需要继续使用土地的,可以续期或重新签订土地使用权出让合同。《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,居民可以据此获取新的70年住宅土地使用权。依据国有出让土地的有偿使用原则,续期可能需要补交一定的土地出让金,但是否需要补交以及补交的标准,暂无相关规定可参考。
而其他使用用途的土地,《城市房地产管理法》第22条规定,土地使用者至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。在重新签订土地使用权出让合同,并依照规定支付土地使用权出让金后,土地使用者重新取得土地使用权,并依据土地用途取刷新土地使用年限。土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准,土地使用权由国家无偿收回。
法律规定的是土地使用权的最高时限,在土地出让合同中约定的使用时限只要不超过最高时限即可。比如使用用途为居住的土地使用权也可以约定60年甚至更低。土地使用年限自获得土地使用证就开始计算,土地出让后发生的闲置、建造、销售等时间,都会消耗土地使用年限,土地使用权人实际获得使用年限会有一定程度的缩水,这属于正常现象。
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