近期房地产金融政策梳理，如何应对停新增、禁前融、控规模、查合规

地产金融的监管铁幕正在为实体企业的发展挤出生存空间

据寻暇君的梳理，早在7月3日10家信托公司被三堂会审，随后北京局约谈辖内12家信托公司，地产金融的铁幕，就被重重拉下。在此之前，已经多次预警。

4月19日ZZJ会议重提“房住不炒”；5月17日的23号文严控违规向房企放款，遏制信托前融势头；6月13日陆家嘴论坛郭主席的吹风：“要重视一些地方房地产金融化的趋势。”调控范围内，中信信托、光大信托、国投泰康等启动募集产品退款流程，其余各家也纷纷表态“响应监管号召”。

这一次，各部门的监管步调出奇的统一。7月12日，国家发改委778号文，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，2019年上半年实现2018年全年规模的74%，合计近389亿美元的房企海外债，创出新高后，难再见新增。

内外夹击之外，从5月底传出的“央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资”渐露锋芒，10余家房企被列入公开市场发债“关注名单”；投向房地产的银行信贷局部收紧，7月底对75家银行的房地产表内外贷款、个人按揭贷款等房地产业务专项检查启动在即。

8月29日，腾讯新闻《一线》从多个独立信源处获悉，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，规模或不得超过3月底额度。

8月30日，21世纪经济报道《重磅！交易所清理风暴：监管要求2020年底前全清存量风险 谁最受伤？》对于金交所违规业务风险的化解节奏是，2019年底钱存量风险化解1/3；2020年6月底前再化解1/3；2020年底前化解完毕。地产又一个融资大口被合上。

停新增、禁前融、控规模、查合规，正在逐步落到实处，发挥威力。但某TOP30的地产公司，继于过往的贪多求大的路径依赖，未能看上我们有明显比较优势的自带融资10~30亿的创新咨询方案，却继希望于在过往成功案例的故纸堆里找寻成功的经验，也顾不上乙方两难的困境。

据我的判断：即使按甲方要求，做好了各类标杆研究，客户也很难满意。原因有三：一是，过往很多标杆，在监管新政下，大部分的融资工具都失效了，借鉴意义不大。二是，很多台面上的做法，估计原企业内部基本也都知道，毕竟人家过去这几年做得还挺好的。三是：很多台下隐秘的做法，即使我们讲了客户也不会信、信了也不会给钱（融资成功是有很多个要求，思路只是其中一部分，天时、地利、人和的适用性要求还是比较高的）。我这么说，并不是说我们提供的融资方案不行，这具体到那个客户而言，客户的条件是具备，当前也没有做过类似的融资，只要客户愿意，10~30亿的融资方案是肯定是能做。

更何况咨询类的未付费项目建议书不可能太具体，如果未付费的项目建议书就把未来几个月要干咨询研究的活干了，甲方也就不会再付费咨询了。

在融资整合创新上，合法合规地融资很重要。很多融资的创新只是一层窗户纸，我们不捅，可能甲方几年都不知道。即使同一融资工具名，在具体的操作上也会有很多因地制宜的变形。但要捅破这层窗户纸，是需要在具体项目上来创新，局外空谈，不可能成功。创新的思路+配套资源+科学的操作路径，即使如此成功也是有概率的，是需要重投入研究、拿具体项目做尝试的，所以如果不付咨询费，我们肯定不做、知道也不愿说。

上周五（9月6日）晚，央行突然宣布于2019年9月16日下调金融机构存款准备金，释放长期资金约9000亿元。上周的降准，引来了很多地产圈、房产中介圈迎来了一片欢呼，但我想说的是，你可能高兴得太早了、也太假了。在老大与老二全球大博弈的背景下，从贸易战、到科技战、到汇率战一系列强力竞争事件，破除路径依赖成了必选项，全方位权衡轻重、权衡利弊得失，房地产这个“夜壶”还真没那么重要。对地产商而言，趁着还有回旋空间，抓紧实现新旧动能的切换，才是重要的事情，而不是继续饮鸩止渴。

随着曾经的“地产金融双雄”，证大集团董事长戴志康主动投案自首，代表旧动能增长时代的落幕，高度依赖金融的房地产公司，需要重新考虑自己的竞争战略定位。