Hello！大家好 ！这里是微聊意大利， 我是主持人Jack！
留学生来意大利的第一件事就是租房，但是好房难求，不容易找到合适的房屋。但由于初来乍到，很多朋友因为意大利语不好而被坑。那么在意大利可以通过哪些渠道找到合适的房源？签订房屋合同又该注意哪些问题？如果和房东发生矛盾，或者突发情况需要退租？
怎么做才能拿回属于自己的押金？
今天我们就邀请到了米兰世纪物业的CEO Martino
为大家来讲解一下 在意大利租房需要注意的问题
1.在意大利可以通过哪些渠道找到合适的房源呢？
在意大利呢，网上其实有很多找好房的渠道。比如Immobiliare.it Casa.it idealista.it等等。但是这些主要是房屋中介公司的平台，都需要支付房屋中介费。
在意大利中介费很贵，大约是每年房屋租金的百分之十五。如果想要省一些钱也有私人交易的网站，比如Subito.it和Kijiji.it 。但在这些平台找房会出现沟通上的障碍，比如刚来到意大利的人可能还不是很懂意大利语，会有和房东交流上的困难。
这几年也出现了一些公司 比如像我们公司或者比如dovevivo.it milanostanze.it。通过投资机构我们会买入一些房，然后租出去
以6至18个月中等的租期出租，这个租期对学生来说是刚刚好的。
2.那签房屋合同需要注意的问题有哪些呢？
首先需要了解房屋合同的的类型，因为根据意大利的法律在意大利是有规定好的合同的
有1-18个月的临时合同。
也有更长期限的合同有4+4 或是3+2的房屋协议。
从法律上来说其它时限的合同是不规范的，所以是无效的。
另外一点需要注意的是合同里的内容，需要看下房东是否在合同中加了一项：租客退房时需要扣除房子的清理费用。因为经常发生有些房东因为要粉刷墙壁而扣钱，而实际上租客是已经将房间打扫干净的，但是因为在租房合同上面写了所以钱还是被扣了。
还有一个需要注意的是，
房东签订了房屋合同后需要在30天内登记注册，如果合同没有登记，那么合同就是无效的。
这些是需要值得留心的。
3.如果不签署房屋合同会出现哪些问题呢
一般情况下，不签署房屋合同对于业主来说是有好处的。因为可以逃税，实际上这对租户也是有好处的，这样房租也可以少付。但需要考虑的是，这对业主来说是很有风险的。因为假如明天租户不想再付租金，业主并不能合法拿到他的租金，因为房子是处于尚未出租的状态
，而对租户来说会存在更大的风险，因为有租金的突然增加，或者房东要求租客在很短的期限内搬走的风险。
需要记住的就是那些无合同的租户，等于生活在法律的边缘。如果我没交房租了房东有时甚至会用暴力方式驱赶租户。所以在签合同前一定要留心，那
4.如果和房东发生矛盾或者意外需要提前结束租赁合同,要怎么办呢
当和业主发生冲突，首先需要了解冲突的根源。很大一部分情况，造成冲突的原因是是家用电器坏了等一些房屋设施上的问题。从这一点看来，需要了解的是谁应该为这个损失来付钱。
经常性的情况是租户选择租了这个房屋，他就会认为所有的一切都应该由房东承担。但实际上，在意大利并不是这样的。
从某种意义上说《民法典》上规定：房屋的小型维修实际上是由租户承担，首先先了解了这点之后，是房东的问题或是租客的问题需要租户尽力和房东协商。无论如何都不应该中止付房租，因为这样的话租客就很有可能就成为了错误的一方。在意大利所有的房租合同都不提供“租客无法付房租”这一项。无论租客面临的情况，问题出现在哪一方，租客都有义务支付租金。
在租房合同到期之前中止合同，需要寄出带有回执单的挂号信到业主的住所。根据合同，挂号信一般情况下需要提前3-6个月寄出。如果房东和租客达成了协议，房屋租期到后租客自动搬走。最好把所有内容写下来，因为你如果只是达成口头协议，最终他们可能并不会遵守。
因此我建议把这些都写下来，并和房东按照法律程序操作。
5.退房后能不能拿到押金 如果可以该如何拿回呢
如果最后房屋没有受到损坏或拖欠房租，金是必须退还的。但还需要考虑的是，如果租户在合同结束前退租。最好确定合同的挂号信已发送成功，还有一个需要注意的事项是退房时房屋的卫生状态：即使是租户的小小的一件私人物品没有扔，比如扫把没有扔掉但业主可能还是得打电话让人来清理房子。为此我们建议家具要确定打扫干净，没有多余的租客的个人物品。符合这些条件的租户完全有权拿回他的全部押金，在没有任何问题的情况下业主一般会在7个工作日内完成汇款。
6.在意大利有很多黑中介，你可以给我们一些区分他们的建议吗
为了分辨出黑中介。首先他可能不会和你签署房屋合同，所谓非法中介，意思是他们没有房屋房主的同意就出租了这套房子。所以他并没有签署租房合同的权利，于是非法出租成为唯一一个出租这套房屋的方式。有的时候，可能黑中介是有房主写的出租同意书的，但他们并不是真正的业主。在这种情况下，如果是学生为了保险起见，要核实他是不是真正有权力出租这套房屋。可以去询问房屋信息的，找一个租房专家或是一位律师，下载房屋的地籍鉴定书visura catastale immobile。
找到一份写着房东姓名和税号的证明，租客可以以这种方式来询问出租人房东的信息，从而核实签署合同的房东的信息。如果他无法提供这些信息也就是说他在非法出租，出租合同上的资料也是伪造的，需要了解得是尤其在米兰，非法中介真的非常多，有意大利人也有中国人。
租客们需要小心的是，如果真正的房东不知道自己的房子被非法出租，有个风险就是如果之后发现的话他是可以通过法律把租客给赶走。
租房时应该通过正规的渠道寻找合适的房源，在签订租房合同时应该和房东保持良好的沟通，保护好自己的权益，一旦遭遇退房问题，要能冷静处理，努力把自己的损失降到最低。
感谢Martino参与本期的微聊
帮大家解决租房难题谢谢大家的收看
如果你还有什么疑问或者希望我们下期聊的话题
可以留言到我们的微信公众号【意大利微视传媒】
我们下期再见 Ciao！
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