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【旧金山湾区介绍】
旧金山湾区四面环山中间是海湾，如同聚宝盆。在这个气候宜人，人杰地灵的地方，汇集着世界顶尖的科技，生物制药以及风险投资的公司和人才。湾区的房价现在是全美第一，为何能在短短几十年中从众多美国城市中脱颖而出，湾区地产市场，生活，文化都是怎么样的？ 本期就为大家介绍旧金山湾区
刚刚讲的呢比较侧重于自住房，就比如说这个小孩儿在哪儿上学？选择学区，还有生活上的一个环境的选择。那另外一方面呢，就是在旧金山湾区的这个投资，这个投资来说呢，是相对比较复杂一点。因为如果一旦涉及到了投资呢，那首先要看的呢就是大势，就是现在处在一个整个周期里面的什么位置。因为我觉得在美国投资房地产呢是需要有几个元素的，就是要有天时地利和人和这几个元素。所谓天时呢就是自然周期，因为美国的自然周期四季还是比较分明的。春夏秋冬就像我们种庄稼一样，春天播种，然后夏天生长，秋天收获。如果你播种的时间错了，比如说冬天播种，那可能冬天就不会长出庄稼来。你的这个种子也会在地里持续了一个冬天，直到夏天如果好一好的话，也许能长出来。如果不行的话，可能会面临相对的一个损失。
所以说这个大势是很重要，如果把这个大势看成一个纵坐标的话。那我们还有一个横坐标，横坐标呢就是地利，就是地产的板块，如果从广义的房地产来讲呢。这个地产分了19个板块，包括说自住的住宅、公寓，写字楼、仓库、酒店、度假村。这些都是房地产的板块，另一个纵坐标就是说什么样的物业在哪个地区，所以地区也是一个可以选择的一个板块，所以天时和地利，这个是随着一端的变化，另一端是跟着变的。就打个比方来讲吧，就是上一次金融危机，因为房子是抵押品。然后抵押品衍生的金融出现问题的话，这个跌幅还是挺深的一次，整个是跌了28%。那在这个跌到谷底进行反弹的时候呢，那这个时候，其实选择的就是要看清楚上一次为什么跌因为很多买不起房子的人，都买房子了。所以他们没有办法负担，所以他们手里持有的房子呢，最后都被银行收走了，然后被抛出来，抛到市场上。
其实那些物业的折价率，是非常高的。远远高于其他的这些物业，所以那个时候去吸纳那些物业，是非常合适的。当时因为旧金山湾区这边呢，其实是先于其他的地区，已经有了一个处理和恢复。所以很多房地产基金呢，都是在这边去买房子，比如说黑市基金的这些。那房地产另外一个规律呢，我想也不仅仅只是美国的规律，可能世界任何地方的房地产都差不多有相同的一个规律。就是说房价在上涨的时候，可能是从核心地区进行启动，然后像水波一样逐渐扩散到周边的地区。从一线城市到二线、三线。然后进行收缩的时候呢，那会是，也是从核心的城市进行收缩。但是这个核心城市呢，收缩到一定程度。解决核心城市收缩到一定程度它就比如说下跌，跌不下去了，还是比较保值的。
那其他的地区，尤其是没有经济支撑的一些城市和地区。那是因为在高点的时候，这个房地产核心城市资产一出，溢到了那些地方。就比较像是投机地区的话，那些地方整个跌幅会很大。所以说当这个分界线进行拉升，一直在往向上走的时候呢，如果保守的投资呢，会比较坚守在一个核心城市。那我们这个湾区的核心城市呢，主要看就是说，那我们湾区这边的核心城市呢，主要是说相当于有资源的一个城市，那什么是资源呢？学校是一个资源，因为不管房地产市场涨了跌啊，小孩儿都要上学啊。所以那边还是会有人不断的进城买那边的房子，那另一个呢就是好地段，还有传统的富人区。那这些地区呢，其实不是工薪阶层，所以他们的收入呢不一定会跟着市场或者说跟着工作的市场的变动而变动。
所以呢这个地区就包括说斯坦福大学附近的帕罗奥多（Palo Alto），Menlo Park（英文），还有Atherton（英文）那个全美最贵的地方。Hillsborou（英文）这个也是在中半岛地区的，山上的。在这边也是房价排前十位的，这些地方还是相对来说，比较保值的地区。那在房地产不断的下跌，或者跌倒谷底的时候呢，那个时候可以寻找的一些机会呢，就是我刚才提到的，这个在繁荣时期呢，资产初期没有经济支撑的那些地区，那些地区的物业折价率是会非常高的。其他的投资的类型呢，你就比如说在拉伸期的时候，或者说在相对来说，进入中端到后端的时候呢，可以做的是一些短项目。因为到后期的时候呢，这个房地产市场相对来说是比较高的。
这个涨幅会比较平稳的时候呢，需要做一些短的项目。这个短的项目就包括说，你可以重建房子，因为在美国你比如说在帕罗奥多（Palo Alto）这个地区吧，一些房子呢成熟期都是五十年代，六十年代。二战以后很多老兵退伍回来，然后大量的建造房子，六十年代的房子呢，基本上是比较矮的，比较小。可能也就120平米，但是那时候已经有两个车库了。生活水平还是不错的，卫生间呢还有厨房都会比较小。所以以现在的眼光来看这些房子，已经不太适合居住。那就存在着一个老区改造，这边的老区改造不会是政府拉动的，因为政府不管这些事。所以都是民间的开发商来进行做，所以就是说如果新移民来讲的话，就是到落地。因为其他的产业也是相对来说比较复杂的，房地产还是比较好理解的。
所以做这个重建，一个一个房子，就是一栋一栋的这种房子重建，我觉得也是一个不错的选择。所以说刚才说的天时地利还有人和呢，基本上就是需要找熟悉当地环境的人，如果新移民来讲的话，有兴趣在房地产领域进行投资呢，前期可以合作的形式，然后到后期如果把这边摸熟了。自己各方面的，一个是关系了。还有一个大概房地产规律掌握了以后，也可以自己进行发展了。可能这是一条比较安全的路径，另外呢就是稍微提一下商业地产吧。商业地产的周期跟住宅地产有时候是重合的，有时候是不重合的。那像这次呢就是商业地产会比住宅地产相对来说是滞后一些，那湾区这边呢，是以软件行业，硬件行业还有生物制药，风险投资，所以对于办公室的需求量的很大。
但现在呢，整个办公室的有一些超建了。所以投资在写字楼那块呢，可能还是要非常的小心。现在整个从房地产、商业地产这个19个板块里面来说呢，酒店的回报率是最高的一个。再有一个就是说今后的发展趋势，因为这边的人多地少，所以很多的住宅都像高密度进行发展了，而且很多年轻人会在这边。因为做科技产业的话，吸纳的都是很多都是年轻人，所以整个住宅的风格也会有很多的变化。就是卧室会尽量的减小，然后制造出很多的这种公众的活动空间，所以这个也是比较新的一个动向。
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