上次分析的海普瑞，有朋友反应分数给高了，理由是财务数据并不好看，因为公司并不是本身经营增长获得收益，而是通过如联合经营和其他持股公司的表现变动带来的收益增长。这里我觉得有一定的道理，分析归分析，分数也不代表一切，有消息说会折价25%发行，如果是这样的话，基本上可以无视基本面了，无脑认购就行。总之还是要感谢大家能发声，多一些思考和多听别人的观点是进步的源泉。
好了，进入今天的正题。2020年1月2日，又一家全国top30的地产物业公司：正荣服务递交表格。相信大家如果熟悉港股的话，都会对地产物业情有独钟，因为当时的建业新生活就是实际打新收益要比沛嘉医疗收益高很多：中签率高，涨幅又高。
所以，当时市场是明显没有察觉到地产物业本身良好的成长性和优势的。当时也让很多投资者后悔去打沛嘉，应该把主力资金放在建业上。
那么，正荣物业的基本面又如何？今天小诸葛就给大家分析一下：
一、 公司介绍
正荣服务是中国一家全国布局、快速成长的综合性物业管理服务提供商，为住宅和非住宅物业提供多样化的物业管理服务。在中国提供物业管理服务逾15年。
根据中指院的资料，2019年，按综合实力计，位列2019中国物业服务百强企业第22名。
按2018年收益及净利润的增长率计，在2019物业服务百强企业首三十名中分别排名第四及第七。
正荣服务的盈利来源有三：
· 物业管理服务（住宅或非住宅的清洁服务、安保、景观美化和维修保养）
· 非业主增值服务（为物业开发商提供全方位的解决方案）
· 小区增值服务（家居生活服务、停车场管理、租赁协助和公共区域增值服务等）
二、 行业概况8/10
近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在
管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管物业总建筑面积平均数由
2014年的17.5百万平方米增至2018年的37.1百万平方米，复合年增长率为20.7%。物业服务百强企业在管物业数目平均数由截至2014年12月31日的94个增至截至2018年12月31日的192个，复合年增长率为19.5%。
从这块上来看的话，我们可以归纳总结为以下几点：
· 在管面积的持续提升，增速约20%。
· 在管项目持续提升，增速19.5%。
· 市场不断集中化，百强物管企业市场份额不断提高，2018年为38.9%。
从管理的物业种类上来看，主要就是住宅物业，占比73.94%。基本稳居第一位。主要也是因为很多物管股都依赖于自己母公司地产开发商所提供的住宅物业。所以在这种情况下，就需要母公司的的整体实力强才能够带来足够多的项目，如果母公司表现不佳，那么对于物管股来说，内生增长的速度会放缓。
之前的办公楼物业如金融街物业已经在招股了，但是他过去的增速基本上就保持在同比10%-20%之间，而住宅物业股大部分都是可以保持在同40%-50%的，这也就导致了为什么很多人也包括小诸葛对于金融街物业的兴趣有所下滑。但并不意味着他基本面不行，只是增速比较慢。
正荣服务所处的住宅物业板块整体增速不错，给到8分。
三、 保荐人历史战绩5/10分
保荐人建银国际，业绩表现一般般，没有什么太亮眼的表现，过去保荐的公司也不怎么样，都是一些非热门板块，不知道这次保荐正荣服务是否有较好的表现，这里我们给到5分。战绩实在不敢恭维，如果正荣涨的好我们再调。
四、 公司主要财务/运营数据8/10分
业绩这块问题不太大，主要是因为他递表时间较早，还没有2019年年度的数据，那么其实从过去的这段时间也可以看出公司的发展速度是非常快的。预计一下，估计2019年的营收可以达到7亿左右把。净利润的话预计1亿左右比较合理。如果到时候招股的时候有最新变动，小诸葛会进行调整。
五、 创始人/股东背景5/10分
私人控股，一般般，就不废话了。
六、 中签率分析、超额认购倍数分析暂无/30分
七、 基石投资者 暂无/10分
八、 当下市场热点16/20分
市场热点是肯定的，因为过去一段时间根本就没见过几个跌的物业股，就算涨的没有生物医药多，最起码也是涨10%-20%把，再加上去年以来好多物业股都是直接翻倍的，所以本身板块的问题并不大。虽然2018年以来的平均首日收盘涨跌幅只有9.1%，但是最近几只和2019年的物业股上市高峰还是非常不错的。基本上都有20%-30%的表现。
所以这里热点分数给了16分。物业股，尤其是住宅物业股，参与肯定还是要参与的啦。
九、 同行业估值分析
这里小诸葛引用正规券商所使用的估值法给正荣物业估个值，一般都是用PE来计算的，如果假设公司2019年的盈利是1亿元，那么按照PE大概其实差不多40-50倍，就是40-50亿元人民币，对应港币44-54亿港币左右把。其实主要还是看公司的净利润数据到底是多少才能给出一个具体的数据。话不多说，先祭出物业管理行业估值图，大家有需要的可以存下来，以后碰到物业股还可以用得上。
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