第四节房地产评估的收益法_资产评估00158会计自考本科_免费在线阅读收听下载

房地产评估的收益法
一，思路与公式
房地产评估值P=房地产年收益额A/r资本化率，此公式含三个假设前提：（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定；（3）收益为无限年期。
收益为有限年期的公式：P=A/r*[1-1/(1+r)^n]
二，运用收益法评估一般有下列步骤：
（1）搜集（有关房地产收入、成本、税费、利润等）资料；（2）确定（房地产）净收益；（3）确定（房地产收益）期限；（4）（选择和估算适当的）资本化率或折现率；（5）（采用适当的收益法模型）估算（房地产）收益现值。
三，适用对象与条件
（收益法适用于）有收益或有潜在收益的（房地产评估）。如商场，旅馆，餐馆，商务楼等收益性房地产，及可以转为收益性房地产的住宅等。
运用收益法对房地产进行评估，需满足的条件（1）（房地产的）未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；（2）（收益期内，房地产权益拥有者获得未来预期收益所承担的）风险可以估测，并可用货币来衡量；（3）（房地产）预期获利年限可以预测。
四，收益法各参数估算
（一）净收益的估算
1，净收益的概念
净收益是指归属于房地产的收入除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益。
客观净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，所以评估的结果不能用来作为正常市场交易的参考，必须对存在偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，得到在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。
2，客观净收益的估算
出租型房地产净收益=租赁收入（租金收入+租赁保证金、押金等的利息）-维修费-管理费-保险费-房地产税等，如以上费用由承租方承担则不应扣除。
直接经营型房地产的净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
工业用经营型房地产净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润
（二）收益期限的确定
对于单独的土地和单独的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。
如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限或与之相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。
如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
（三）资本化率的确定
综合资本化率r，土地资本化率r1，建筑物资本化率r2，土地价值L，建筑物价值B
r=(r1*L+r2*B)/(L+B)或
r1=[ r(L+B)-r2*B ] / L
资本化率的确定方法：收益还原法，安全利率加风险调整值法，各种投资利收益率排序插入法
五，残余法
假定收益期限为无限期的情况下，房地产的价值、收益之间的关系为：
房地合一的净收益a=Lr1+Br2
L=(a-Br2)/r1 B=(a-Lr1)/r2
如果收益期限为有限期n，则
L=(a-Br2)/r1*[1-1/(1+r1)^n ]
B=(a-Lr1)/r2*[1-1/(1+r2)^n ]

第四节房地产评估的收益法

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