第五节房地产评估的市场法_资产评估00158会计自考本科_免费在线阅读收听下载

一，概念及公式
市场法又称市场比较法、买卖实例比较法、交易案例比较法等，是指依据市场销售资料，将待估房地产与近期内市场上已发生交易的类似房地产加以比较对照，对已发生交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产价值的一种评估方法。简言之，就是根据类似房地产的成交价格来估算评估对象房地产价值的方法。
优点：
与其他评估方法相比，市场法更直接依赖于现实的市场价格资料和房地产的品质资料，更符合当事人的行为方式，因而在房地产市场比较发达、交易活跃、存在大量房地产交易案例的情况下，市场法被认为是一种说服力强、可靠性好、适用范围广的基本评估方法。
公式：
被估房地产价值=交易案例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积
依据：以商品交易的替代原理为理论依据。
二，适用对象及条件
对象：（市场法需要有大量可比的交易案例，因此市场法）适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等。
条件：
市场法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基本条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。具体来说，采用市场法必须具备以下三个条件：
（一）要有充分的市场交易资料；（二）交易案例资料及其来源必须翔实可靠；（三）比较案例与待估标的房地产具有替代性或较好的可比性。
三，评估步骤
（一）资料收集；1，收集途径；2，收集资料的内容；3，验证资料的准确性。
（二）选取可供比较参照的交易案例；所选交易案例应满足下列基本要求：
1，与被估房地产的交易类型、交易情况基本相同，且是正常交易或可修正成正常交易。
2，交易时间与被估房地产的评估基准日尽量接近。
3，与被估房地产同属一个地区或对房地产供求具有相同影响因素的邻近地区，在环境条件上有类似性。
4，与被估房地产的用途相同。（具体利用方式，如工业、商业、住宅等）在大类相同的情况下，尽量小类也相同（如评估对象为工业厂房，则选择的比较案例最好也是工业厂房）。
5，与被估房地产的建筑结构要相同或相似，至少应在大类结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等）上相同，如能小类相同则更好。
6，与被估房地产的筹资条件相似（贷款利率、期限、偿还方式等）。
（三）建立比较基础
（四）差异因素的比较和修正
1，交易情况修正，是指消除交易行为中的一些特殊因素所造成的价格偏差。交易行为中应进行修正的交易情况主要有下列几种：
（1）政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预或管制。
（2）有厉害关系的经济主体之间的交易。
（3）交易时有特别的动机。
（4）买方或卖方不了解市场行情。
（5）购买相邻房地产。
（6）特殊方式的交易，如拍卖、招标等。
（7）特殊的交易条件。
（8）优惠的融资条件。
（9）其他特殊情况。
基于对交易情况特殊性的分析，特殊情况的交易应修正为正常交易。公式：
交易情况修正后的正常价格=交易案例成交价格*交易情况修正系数
交易情况修正系数=100/交易案例情况指数
2，交易日期的修正（时间差异）
评估基准日价格=交易日期价格*交易日期修正系数
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/可比案例交易日价格指数
采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。可供选择的有：（1）一般物价指数；（2）建筑造价指数；（3）建筑材料价格指数；（4）建筑人工费指数；（5）房地产价格指数；（6）地产价格指数。
3，区域因素修正
1，房地产价格随其所处地区的特性不同而有很大差别。
2，内容包括：商业繁华程度、交通通达程度、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、使用限制、产业集聚程度等。
3，商业区的（收益率）是影响房地产价格的（最主要因素）。而区域内繁华程度对商业区的销售额影响很大，故（繁华程度）是决定商业房地产价格的（根本因素）。
4，区域因素修正后的参照案例价格=参照案例交易价格*区域因素修正系数
在实际比较中，区域因素修正系数的确定往往是将修正的区域因素列表，采取分别打分的方法进行。有直接比较法和间接比较法。
（1）直接比较法，即以估价对象房地产的区域因素为基准，将参照案例房地产的各区域因素与之进行比较，对交易案例的区域因素逐项打分，通常将基准分值设定为100。若可比实例的区域因素优于估价对象，则得分高于100；若可比实例的区域因素劣于估价对象，则得分低于100，然后将所得分数转化为修正系数。
区域修正系数=100/交易案例区域因素分值
（2）间接比较法，是设定一宗标准房地产，以此标准房地产的区域因素为基准，将估价房地产和参照案例的区域因素分别与标准房地产的区域因素进行比较，逐项打分，然后将所得分数转化为修正系数。
区域修正系数=待估房地产区域因素分值/交易案例区域因素分值
4，个别因素修正
个别因素是以房地产本身的物理性质为基础，是决定相同区域房地产出现差异的依据。
个别因素修正就是将参照案例相对于待估房地产因个别因素条件差别所造成的交易价格的差异部分剔除掉，得到待估房地产所具有的个别因素条件下的价格。土地的个别因素：（1）微观位置；（2）面积；（3）正面宽度；（3）深度；（4）深度；（5）形状；（6）地势；（7）地质；（8）土地使用年限。
房屋的个别因素：（1）面积、构造、材料；（2）房屋的成新率；（3）房屋的装修、设备标准；（4）房屋的朝向；（5）施工质量；（6）行政立法上的限制。
一般采用比较打分的方法确定修正系数，直接比较和间接比较。
个别因素修正后的参照案例价格=参照案例交易价格*个别因素综合修正系数
容积率修正系数=评估对象容积率与价格相关系数/参照案例容积率与价格相关系数
个别因素中的土地使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)^m]除以[1-1/(1+r)^n]
n为参照案例土地使用权剩余年限
m待估土地使用权剩余年限 r为折现率
5，被估房地产价值的确定
（1）根据各修正因素系数将参照案例成交价修正为待估宗地价格，分别为：
被估房地产评估价格（PA，PB，PC）=参照案例成交价格（A，B，C）*各自交易情况综合系数*各自交易日期综合修正系数*各自区域因素综合修正系数*各自个别因素综合系数
（2）三个案例修正后的价格较为接近，可采用算数平均法作为待估土地的评估单价。
评估单价=（PA+PB+PC）/3
（3）土地使用权评估值=土地总面积*评估单价
五，市场法的派生方法—基准地价修正法
待估土地使用权价值=基准地价*时间修正系数*区域因素修正系数*年限修正系数*容积率修正系数*其他因素修正系数
基准地价修正法应用时需注意的问题：
（1）基准地价的构成内容，各地政府规定不一致，有的含土地出让金，有的不含，评估时应注意内涵。
（2）各地基准地价规定的土地使用权年限不一致，有的为有限年限，有的则为无限年限，应注意年限的修正。公式：K=[1-1/（1+r）^n] 除以[1-1/(1+r)^N]
K 年限修正系数；N最高出让年限；n实际出让或转让年限；r 还原利率。
（3）各地的基准地价，有的数年公布一次，随着土地交易市场的完善和经济的发展，已不适合，应注意对其进行时间因素的修正。

第五节房地产评估的市场法

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