【房地产·第一期】房价和政策运作史·1

2020-09-25 15:21:4515:02 2.5万

声音简介

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是代替大白老师录音的小巴。

先跟大家说声抱歉，上周三大白老师的病情意外反复，这周需要做一点外科处理，所以近期课程更新不稳定。

一、买房大军的主观心理偏差

从这期内容开始，我们正式进入房地产主题，房地产这个主题的内容是高度内聚的，整个主轴要远比金融来的清晰，没有那么多错综复杂的外延，所以也方便我沿着这个主轴先来给大家做一个宏观上的导论。这个宏观导论应该可以在一定程度上，帮助大家避开认知维度过于狭窄而带来的行为模式主观化、情绪化的问题。这个问题普通购房者很难逃过，之所以感觉没有造成太多损失，说白了全靠过去十几年房价基本单边上涨，有损失也只是少赚点而已，比较容易想得开。

我举两个房产买卖当中的现象来说明这个问题，都是我从业七年多的经验所见：

第一个现象：

市场上溢价最高的房子基本上都是被首次购房者或者首次换房者这样的铁刚需买走的，而且很容易正好就买在阶段性高点，然后站一阵子岗。

注意，我说的是溢价最高，不是最贵。同一个小区，100平比60平价格高，这个叫贵；同样100平的户型，位置、楼层、朝向、装修等因素差距不大，前天成交200万，今天就掏了240万去买，这个叫溢价高。

导致这个现象的原因很简单，这类普通刚需购房者，他们关注房地产的时间一般很短——基本上，从什么时候开始想买，一直到买完这个过程里，关注个半年一年。

而我国房地产从1982年广州东湖新村试点开始算起，已经38年历史了。说白了大部分人关注的尺度就是局限在历史的2%-5%水平，这就使得他们对当下价格的主观接受度特别高，特别不容易被过去的历史数据、历史走势、历史政策影响，只是模模糊糊地知道房价会涨，所以很容易痛快地为高价买单。

在房价持续大涨的时期，这倒也算不上什么坏事，毕竟买贵了也比踏空强。但是现在，这个持续大涨的基础已经没了，这种对成本不敏感的行为挺吃亏，至于为什么持续大涨的基础没了，听完这个房产主题你自然会明白的。

第二个现象：

正好就是反面，有过一两套购房经验、关注过房地产市场两三年的小投资者，比较容易出现过度畏首畏尾的情况，以至于错过一些投资机会，尤其是在刚刚经历过一次大涨之后，这种情况会更明显。

但事实上，未来的价格是由现在的现实条件和未来进一步的供需关系变化决定的，跟过去的价格并没有关系，骰子连开十把小并不会增大下一把开大的概率。

说白了就是价格锚定效应——见过低价的，心理上就很难接受大涨之后的高价，这个心理问题以后会再谈到，先不展开。

总之，别说普通购房者，其实我也逃不开，我主观心理上对深圳湾那几个二十几万单价的楼盘也很难接受，毕竟我是从4万一平米看着他们过来的，好在我知道客观上他们可能是全深圳，乃至全国最扛跌的楼盘，至于为什么，这里也不展开，听完这个主题就明白了。

这两个现象，说开了，都是主观心理偏差，前者可以叫无知无畏，后者就是价格锚定，而唯一可以对抗主观的，就是客观，客观分成广度、深度，这个宏观导论，就是要来补充广度。

我们先讲宏观导论的第一部分，就是房价和政策的历史梳理，比较表层，只关于房地产本身，可以帮大家理解到我国商品房的整个发展，后面的第二部分则是把房地产发展代入到整个经济发展和城市化的大背景下去理解。

二、房价和政策的历史

1.政策起点：1980年邓小平做“住房问题谈话”

我国商品房的政策起点是小平同志在1980年做的“住房问题谈话”，基于当时城镇居民人均居住面积仅6.7平米的历史现实，小平同志明确提出了土地制度改革、加快房地产建设，开放个人购房、建立二手房交易、开立房产按揭贷款，为解决历史遗留问题和开辟未来发展方向解决了概念基础。

这里插一句题外话，凭心而论，我是真觉得我国的开国先辈们挺神的，毛主席的战略眼光不在这个主题的讨论范围里，就不去提了，小平几乎抓住了我国1978年之后经济方面所有最重要的要素和方向，包括但不限于：

第一，改革开放的大方向，一直延续至今；

第二，特区模式，这种适应超大型国家的试点模式同样沿用至今；

第三，访日之后对钢铁和铁路大力发展的指示，这是我国工业化高歌猛进的重要基础；

第四，住房商品化的指示，这是大规模城市化的起飞跑道；

第五，资本市场的试点，这是当下仍在不断摸索和试验的重点领域；

第六，南方谈话这一重要时间节点的抓取等。

作为先辈，发展过程中的细节他肯定不可能预料到，但这种宏观的定向，让我这个小了85岁的人至今觉得不可思议，能够相提并论的，可能就是美国开国元勋之一的汉密尔顿了。

小平同志解决了市场化的政治问题，那么经济层面的具体实践是什么时候展开的呢？

2.经济实践：1982年东湖新村建成

1982年，东湖新村建成，该项目由时任人大常委会委员长的叶剑英同志亲自拍板，是我国真正意义上的第一个商品房住宅项目，这楼盘当时建设标准比较高，至今没有拆迁，现在市场价大概五六万一平，广州的朋友有兴趣的话可以去看看。

完成了政治准备和经济实践之后，到了1987年，深圳进行了全中国第一次公开土地拍卖，拍卖标书由梁振英先生亲笔撰写，至此，正式开启了全国范围的大规模住房市场化。

3.第一个挫折：1990年代海南房地产泡沫

但是，很快就遭遇到了第一个挫折，1990年第一代房地产淘金者齐聚海南，蛮荒时代的冒险精神和赌性在他们身上体现的淋漓尽致，期间不乏各种审批、融资、建设方面的乱象，很快，海南房地产走向泡沫化，1992年就突破了5000元均价，北上广直到1998年都没有达到这个均价水平。

到了1993年，海南迎来了全国第一次房地产泡沫崩溃，留下了600多栋烂尾楼，这个烂摊子，后来一直处理了将近十年。

受前期建设过快和海南房地产泡沫崩溃的影响，1995年全国房地产陷入大面积亏损和库存积压的困境，到了1997年在亚洲金融危机的外部因素冲击之下，局面进一步恶化。

4.第一次“住房去库存”：1998年房改

于是有了1998年的房改，我国开始停止住房实物分配，过渡期切换为住房分配货币化，这就一定程度上解决了居民购房的资金来源问题。

实质上，这就是我国的第一次“住房去库存”，只不过当时没有大规模的宣传这个词。

请注意，这里的全国房地产库存积压和去库存，本质上并不是住房建设过剩，这是网络言论常犯的一个错误，动不动就喊过剩过剩。当时中国城镇居民人均住房面积也就是十几平米，挤得很，根本不够住，城市化率更是只有30%左右，农村人口大规模进城正在如火如荼的推进，宏观上只有不足，哪来的过剩。

至于为什么会阶段性的库存积压，说白了是微观上供需对接卡住了，大家手里没钱，想买买不起，为什么没钱？因为整个国家从计划经济，经由双轨制，逐步切换到市场化，这个过程中很多要素是暂时扭曲的，其中就包括劳动力价格要素滞后、个人资本形成不足、信用体系发展滞后等。所以这里不是房子过剩了要少盖房子，而是要解决大家没钱买房的问题。

好在我们作为一个农耕民族，特别重视居住相关的资产和花销，有了钱之后都不需要太多引导，立刻就去买买买，正好我还记得家里的第一套商品房就是在这个过程中购买的。

5.房地产高潮：从“惊魂121号”文件到18号文件

那么，去库存之后发生了什么？继续补库存，没错，接着盖，不能停。宏观上住房还远远不够，当然要接着建设，贫穷不是社会主义，一辈子住筒子楼谈什么小康社会。

时间推进到2003年，这里出现了一个历史性的犹豫和迟疑——虽然中央手握全国居住性数据，不会跟网络言论一样咋咋呼呼地说过剩，但是当时中国信贷增长过快，央行很担心投资过热引发风险，这一点【金融】（六）谈广义货币增长的时候已经有所提及，于是6月份就有了著名的“惊魂121号”文件，严厉指向房地产金融乱象，差点把当时的开发商和购房者们给吓尿了。

好在，中央终究清楚房地产和基建开发的重要性和必要性，到了8月份出台了修正性的18号文件，明确了房地产“持续”“健康”发展的大基调。

至此，中国房地产发展进入第二次高潮，大部分80后，甚至部分70后，对房地产的认知起点，应该都是在这之后。

到这个时间点为止，中国房地产的市场化程度达到纵向比较上的历史最高点，同时在横向比较上也居于世界最前列，不要怀疑，你没有听错，当时中国房地产的市场化程度在全世界都属于最高的那一档。

三、房地产的下一个转折点

房地产这个东西没有完全市场化的，全球都没有。

无论是被奉为房地产管理楷模的新加坡，还是楼市水深火热的香港，市场化程度都不高，非市场供应占到一半甚至更多。

被视作市场经济旗手的英国、美国，虽然这个旗帜现在有点倒下了，他们的房地产市场一样保留大量由政府或者非营利组织提供的廉租房、保障房等，主要面对低端市场为主。

非要找一个房地产市场化程度高的代表，那只能是日本了，然后他们就玩儿脱了。

现代的城市房地产跟古代的耕地差不多，既是最基本的生存资料，也是极其容易发生产权兼并的资产，完全市场化的结果就是产权不断集中，形成少数地主+多数租户的格局，贫富差距剧烈恶化，危及社会稳定。

我国发展初期不断推进房地产的市场化程度，很大程度上来自于保持高速建设的需要，通过市场手段全面激发全社会资本和参与者的积极性，把建设速度拉满，为14亿人完成一个基本居住框架。这个加速过程在2003年达到顶点，然后在缓慢降速的控制下保持前进，而现如今又到达了另一个转折点，我们下期继续聊。

有兴趣参与讨论的朋友，可以去搜索一下深圳住建局近期发表的对房地产后续发展的态度，然后在评论区讨论下，这个“转折点”，到底是什么？

深圳是一个特区，是一个试验之地，1987年第一宗土拍在这里完成，现在第一个转身很可能也要继续由深圳来完成。