房产税试点要来了，主题基金是去还是留？

2021-10-25 18:04:1906:52 2.7万

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今天是10月25日，星期一

大家好，“房产税要试点征收”了！上周末传来的这则消息，刷爆了朋友圈。不知道持有地产主题基金的同学们，看到这则新闻后，心理有没有发慌？今天我们就结合行业前景、估值水平，及政策影响，来聊聊房地产行业。

首先，我们先来了解一下“房产税”，这并不是一项新兴的税种，是中外各国政府广为开征的古老税种。无论是中世纪欧洲，还是在我国古代，都有过征收的先例。从征收比例来看，各国不尽相同，最高的法国，为5%，英国最高税率为3%；美国各州差异较大，一般在0.3%-2.2%之间；日本则在0.3-1.4%之间。我国此前试点的上海和重庆，房产税的税率范围为0.4%到1.2%，此次，我国房地产税相关决定推出的时机，是在“房住不炒”的政策指向已然确定，采取的相关措施基本到位之时。

当然，此次地产税还只是走试点的程序，暂时不会在全国全面推开。那么，既然是试点，就有必要了解或研究哪些地区，更有望成为这项税收的缴税先锋和主力。具体来看，此次“房地产税”政策提法，与之前最突出的变化，就是对“居住用房地产征税试点范围”进一步扩大，已经不再局限于重庆、上海两地。从地产税服务的远景目标来看，“共同富裕”是其中之一，而作为“共同富裕示范区”的浙江，此次很有可能率先成为地产税试点地区。在2011年，我国其实就已经在上海和重庆两地，进行个人房产税试点。不过，当时上海主要针对二套房，重庆主要针对高档房，且征收力度很小。从结果来看，上海市去年房产税收入为198亿元，仅占上海当年公共财政收入的2%，2020年重庆房产税总额更是仅为71.7亿元，而从结果来看，海通证券的研究表明，重庆市房产税试点工作，使房价年均增速下降了2.52%，并没有影响房价的上涨，影响的只是增长幅度。更说明这项税收推出的目的，对行业并不是毁灭性的打击，反而会更有利于行业的健康发展，和此前政策对教育行业的调控，性质完全不同。

从政策的短期效果上，短期内有可能使房价回调。但税收对价格起到的是调节作用，长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的，长期看是人口、制度和政策。从国际上来看，无论是我们的亚洲近邻—韩国，还是房产税最高的法国，在不动产税征收后，尽管价格有过短暂下滑，不过此后，其国家中真正一线城市的价格，仍会按照市场机制运行。另外，从打击投机、调节收入分配等角度来看，本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。政策实行过程中，也会灵活的根据相关数据，及经济景气度动态调整。扩大试点区域，优先满足自住刚需，都是鼓励行业发展不变的基调。因此，不能武断得出结论，说此项政策出台，对地产行业就是绝对利空。

我们还应该结合具体地域，具体覆盖人群来评估政策的影响。比如此次税收试点一旦正式铺开，受影响较大的人群，还是持有两套房产及以上的人群。因为，作为一项“存量税”，意味着持有房屋套数越多，上缴税款金额越高，政策效应越明显。毕竟，能够持有两套或以上的人群，也是资产较为雄厚的富裕人群，确实能够达到政策“合理调控收入分配”的目的。因此，即使房地产税马上出台，影响的，也只是试点区域的多套房产持有者。此次政策更多起到的，还只是信号作用，会改变市场对于楼市只涨不跌的预期。政策出台后，将减少投机炒作气氛，抑制房价过快上涨，更有助于优化房地产的市场结构。

而从地产板块的市场表现来看，该指数在2016年开始，就处于持续跑输大盘的低迷状态。尤其是在去年的结构性牛市行情中，地产板块的指数基金，成为了少数净值下跌的行业ETF产品。不过，近一季度以来，“价值类”品种重新受到机构投资者青睐，而地产板块由于市盈率及市净率水平，均处于历史极限低位的背景，重新获得资金青睐，也就成为了近阶段领涨的行业指数。但由于地产指数从年初以来的周期统计，目前仍处于下跌状态，因此，从“补涨”跟上大盘的角度衡量，地产行业后续的潜在涨幅，仍可期待。

具体到地产主题的基金，分为两类，一类是地产行业的指数基金。从今年二季度开始，这类被动型产品基本全部呈现了“净申购”的情况，意味着机构资金投资者，开始重新看好地产主题的后市前景，开始试探性入市布局。

另外一类是以地产股作为重仓品种的主动型基金，不过由于过去几年中，行业景气度下移，多数基金经理仓位基本均配置在食品饮料、新能源等对应赛道上。随着行业风向转移，需要调仓时间，因此，暂时的在市场中的占比，仍然较小。尽管一些明星基金经理，像中庚的丘栋荣、东方红的王延飞等，均将万科、保利等地产股纳入了重仓股的配置范围，开始具备了“地产主题”的成色，不过纯度还远远不如地产行业指数基金。这些基金的业绩，还是主要依赖于其他行业主题所贡献。

综合而言，“地产税即将征收”的消息，短期来看，会对地产板块形成利空影响。不过，我国征收房地产税，主要针对的是投资性和高档住房需求，对自住房、小面积、低价房屋，仍然将继续给予免征面积、税收优惠等。真正受打击较大的还是杠杆率过高，投资评级已经被连续下降的上市公司。如果重仓这类个股的基金，净值会受到影响。

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