房贷利率再下调！怎样买房最划算？

这段时间呢国家不是出政策了吧，就现在首套房、二套房利率都给下调了。主要国家呢看经济下行，刺激房地产这行业的一个举措。结果就副作用出现了，新房没怎么增加销售，二手房挂牌翻了一倍。因为有的城市还同时出台了一个什么政策呢？以前有的房，特别原来你拿公司资质买的房，三年内是不能出售的，有两现房五年内是不能出售的。那突然一下子这些政策都取消了。那原来那些炒房客啊他们已经被困了好几年了，心里特别苦，觉得这一下终于解套了，刷啦刷啦的把老房子全给挂出来了。

国家本来是想把业务房给带动销售，一手房他卖完之后呢，国家不光有税收还有土地出让，这块能形成一个新的资金循环。开发商回款给建筑商，能有钱给水泥厂，这些是良性的一个带动效应，因为房地产又一比四的拉动效应。但一买那二手房，国家有的城市还免了契税，那有的还没有增值税，那国家现在就啥钱没落着，老百姓左手倒右手，那对经济刺激吧非常有限。

所以在这个环境下来说，那国家这招用的可能就不太合适宜，它不像房地产往上走的时候有用，房地产经常强调买涨不买跌，一旦跌的一个趋势，房子是超级难卖的。所以说有多余的房子特别想赶快解套。而且老有传说房地产税马上就上来了，因为这两年经济不好，房地产税执行的比较慢吧。但大家总觉得会执行的，因为发达国家经验。以前都是在这个增量房产里面收房产税，现在呢进入一个成熟的阶段呢，一定在存量上去收房产税。

其实去年呢 我们中国房地产首富啊已经发生变化了，以前都是开发商当首富，许家印当过，还有好多大老板都当过，但去年首富呢是链家的老板他当了首富，那说明什么呢？中国在一、二线城市，房地产交易结构已经发生变化了。二手房是交易的主体，它占比啊比一手房要高很多。因为一手房呢好多已经进入郊区开发了，市区已经没有新的地了，全是二手交易。郊区呢它很多配套不成熟，所以很多人买房子不愿意去郊区，宁愿在市区买二手的。房子啊，它不仅用来住的是教育、医疗占的一个载体，所以好多人买房子他是为了给孩子上学、老人医疗方便，不仅仅是为了住。所以位置位置位置房地产的黄金法则。

所以从这个角度来看呢，中国已经进入一个存量房的交易阶段。所以说国家怎么鼓励新房出售，大多数人能买都买得起了，那买不起的他真买不起，没有稳定现金流，如果国家真的刺激，过两天说不行0首付吧，那会出现美国刺激贷这种情况。他根本没有购房资格，没有这能力，他买完手是吧房子不涨，他马上就断供了，就变成一个不良资产传导给银行，银行再给券商，一系列金融体系的风险就会出现。

所以呢这次国家定的这个政策没有刺激到新房销售，反而把二手房挂牌量给提高了。所以呢我看这个房地产政策吧这次制定来说还是有点欠考虑的。所以一个年轻人到底应不应该在一线城市买一套房产。

其实中国的房地产进入二零二零之后呢已经分化了，因为房地产的一个原则是啥呢？短期要看金融。比如最近啊房地产利率啪给下调了，好多人很冲动，一下上车了，完了明年经济又好了，房地产利率啪又上去了。房地产利率可不是固定的，它是什么呢？根据国家基准利率啊不断上浮的，签的可不是个死合同，是个浮动的。所以你今天买的时候占了点小便宜，明年他下房地产又上浮个百分之二十利率，这一切皆有可能啊。所以说短期呢房地产看的是金融。

中期是看啥呢？看土地，中期为什么看的是土地呢？因为很多城市啊它土地已经没有开发指标了，所以说呢它有的通过跟国家去置换土地不同城市去置换。中国农业有十八亿地，红线不能碰，是农业、农耕地不能变成城市开发地，只能在集体用地上去开发，只能是在国家规定的范围内是不可以。但有的城市用地指标已经趋近于零了。你像深圳，为什么深圳房价一涨能涨那么那么高呢？深圳人口呢将近两千万，深圳的房子全盖满了可能才八百万户。也就说永远供求关系上，深圳人不会百分之百有房子，因为它整个土地供应关系在那放着呢。土地是不够的，就是注定有些人要长期以租房子的。所以深圳房子不涨则以，一涨都是百分之好几十的上涨，非常吓人，它是跟土地供求关系有直接关系。

第三个角度，为什么要长期要看人口？人口啊是买房子的主体，你像我们看到有很多油田，很多油田以前是因为油而建的城市，像我们这个甘肃就最早的开发的油田，玉门油田，那玉门油田的房子，别说像什么鹤岗了，几万块钱一套，那是免费给你都不要。因为你交物业费还得交，没有人住，没有任何人在那儿，已经变成荒芜的了。国外有没有这样城市？巴库也是油城也是这样的。所以资源型城市啊最终好多命运都很像，最终人没了，人去哪儿呢？都往南走，往阳光多的地方走，这就是一个未来人口流动的一个趋势。所以你看长三角、珠三角人口增长特别快，你看整个省份是吧，东北、西北人口在减少，华南、华东人口在增加，这些城市里面的中心城市，它人口还会继续增加。未来这里面房子还是供求关系还不够住，那这里面房价还有上升的趋势。

国家虽然出台了房住不炒，但并不代表着房价不涨。既然是个商品经济，是吧，不是国家计划经济由什么来决定呢？供求关系来决定了，不是我这个房子有多少混凝土是吧，这些不重要，完全跟供求关系。还有附在土地上的是资源，刚才我提到有多少学区啊、有多少医疗资源、教育资源，跟那块是绑定的。

为什么大城市户口难搞呢？就是因为它代表一种资源嘛，稀缺性，有了户口可以买房、可以买车，孩子可以在这儿考大学，考大学相对小城市就容易，所以这户口指标就值钱。为什么中小城市户口都全开放了？因为它附带的资源很有限，所以之前我建议过一个朋友在三线城市，孩子已经上大学了，我说你要想把房子保值的三线城市咋办？把你自己的房子卖掉，买一个学区房。他说我买学区房有意义吗？我说学区房保值啊对你来说很重要，你那钱不够，在一线城市买房子，就在你城市买最好的学区房就行了。听我的，五年前买了房子，这五年还涨了百分之二十，别的房子跌了百分之五十啊，在三线城市，所以说它相当来来回回涨了百分之七十。非常感谢我。所以我说这个房房产逻辑吧就是这么一个逻辑。

大多数人吧就听各种假专家忽悠，因为房地产这个行业就像个尿壶是吧，GDP行的时候扔在一边，因为高杠杆风险很大，万一崩了是吧影响国民经济，一旦经济不行了，因为它有拉动效应，gdp百分之十五又把他赶紧拉回来，刚打完又给他舔枣吃。就这样反复折腾这个行业，所以老百姓左右摇摆经常会比较迷惑。

所以刚才小朋友问我这个问题，在北京。该不该买房子，如果你有资金首付能够，那一定要上车。你不要看这一两年的经济情况，包括你的现金流，你家里在准备三到五年的现金流可以支撑这个房子不断供。我觉得在一线城市，特别是北上广深都应该能上车，能上的必须上。因为你看国外发达国家，超一线城市人口都占一个国家一半了，首尔、东京那些小城市房子都免费送，就这么一个阶段。所以中国的房子未来就两个极端，香港化和鹤岗化。香港房子越来越贵，全球最贵，鹤岗化的房子越来越便宜。所以在中国会出现两极分化同时出现就是这样。

如果你实在没有钱，要在郊区买房子，那郊区一定买轨道交通周边这个价值是有保值的。在全世界挣钱的地铁，香港第一挣钱，香港地铁。香港怎么挣钱呢？他是穿糖葫芦的方式。你像我们北京建城市怎么建啊？摊大饼，二环、三环、四环、五环一直这么摊。我们的地铁是公共基础设施，说白了是个公益事业，在香港是个产业。深圳也学了香港。万科最大的股东是啥？深圳地铁。他为什么能挣钱呢？香港地铁一年利润都好几十个亿，因为修地铁把人流给打通了，有了人流之后呢，周边物业价值就跟升值了。所以说他那修地铁的公司绝对不是只干地铁拉倒，是把地铁周边地跟政府谈好，我都买下来完之后我自己盖房子，我自己运营、出租，是这样的。首先有了人流，这边建筑物就是有价值了。所以在这点上非常重要，你不能郊区又特别偏，没有公共交通，那完了你又不是个house，所以郊区的公寓跟轨道交通相连，未来的物业保值是没问题的。

 所以相信大城市，特别中心型城市。它的资源一定是有限的，好多优秀的人都想在这买，它是个全球共赢系统。所以说呢你今天有资格买上它，抓紧买。但是具体怎么买，很多假专家说高层不能买，未来什么七十年就炸掉这个那个的，我说这大多是屁话，因为我们所有的高层啊的地基打都比较深，你看楼多高地基就多深。逻辑应该是这样的。那那些原来的砖瓦结构的框架式的，一地震好多都抗不了七级，别说八级了啊，很容易倒塌掉。这些都是混凝土打的地基，整个框架全是混凝土的，非常老崩，地震抗八级是没有问题的。至于电梯，除了设备间等等这些维修，有大修基金跟着。中国虽然土地使用是七十年到期，自动延续的，国家在这块早就明确了不会收很高的税。

而且想一想，未来中国是个老龄化社会，老龄化腿脚不方便是前提，所以一定从那些低矮的没有电梯楼房会到电梯房，一定是它的刚需。房地产要想升值，最简单流动性。那未来老年人多了，更多人都愿意有电梯房，有电梯的房一定比没电梯的往好卖，逻辑就是这样的。所以说那些假专家开始忽悠大家不要买高层不要买高层那其实是站不住脚的。所以我告诉大家，房地产呢它一定是环境的一个产品，你光看房子户型那没用。

一个北方三线城市的一个别墅搬到一个南方城市啊，那连个一居室大家可能都不换，因为这个房子承载的价值是不一样的。所以我觉得中国未来呢房地产一定是中国老百姓的藏富的一个载体。东方人啊我们农业情结太深了，农耕民族几千年，所以我们藏富于民在于土地上，而我们今天是藏富于房产上。西方人呢一出生就有旧约新契约，是吧？天生就搞公司的，所以他们买股票胆儿就特别大，老百姓藏富于股市，说美国股市大牛，一涨能涨十年，中国一涨涨一个月、一跌，跌十年，熊市特别长的时间，中国的资金渗透率进入股市都不到百分之十，但老百姓说资产的百分之七十都在房产上，这是民族性性格来决定的。

所以说我们印钱能进股市、能进一波，很少，大多数是吧还会进房产，但不会普遍进房产了，房地产未来在中国会分化。一、二、三线的房子意义不一样，二、三线城的房子可能真的就是住的那一线房子。金融的属性非常强，还有信用载体，它的升值特别在一些核心地段，有核心资源的升值空间很大。所以说这是给大家普及最简单的，不是所有东西一刀切说都好都不好。房子一定是不同区域的它的属性。是不一样的。因为中国人呢有了钱之后啊，钱一定有一个新的载体，进不了股市，那一定会进房市，最简单就这样。