暂停了两个月的上海楼市，正在逐步复市中！目前，金山楼市在上海地区率先按下“重启键”，区房管等相关部门正一手抓防疫，一手为市民提供全方位交易服务和保障。
本期节目为广大听众介绍金山楼市复市工作进展情况，以及疫情防控常态化阶段，楼市交易中需要了解的那些事儿，欢迎关注！
嘉宾：区房管局市场监管科马希安、区房地产交易中心信息管理科蔡锦碧
主持：奕翔
金山楼市复工进展
金山区是全市房产销售市场首个复苏的区域，从5月25日开始，部分商品房的售楼处便陆续开始复工。6月1日，全市全面恢复正常生产生活秩序，我区在6月1日售楼处就达到了90%以上的复工率。当然我们也是建议，售楼处的接待尽量采取预约制，控制好人流量，做好场所的消杀工作，时刻绷紧疫情防控这根弦，巩固好来之不易的防疫成果。
金山将上市楼盘
在金山新城板块，今年计划预售的还有复锦名苑，由上海复地开发，位置在金山医院北面，与当时的网红盘“金玥湾”一路之隔，共有18栋高层、21栋叠墅，鉴于我区本地客户群体有较大改善型需求，因此开发企业对户型进行了优化，可以更好地满足市民对于大平层及叠加户型的需求。另外，根据目前土地出让情况来看，新城还有G1地块和B22地块2幅住宅用地的供应，G1是在“金玥湾”的正南面，B22则是在汇龙湖公园的西侧，环境非常好，地理位置优越，是许多改善型客户的理想之选。
售楼处、房产中介等的疫情防控
目前，全市在重点场所推行“场所码”或“数字哨兵”，通过这两种方式来进行通行人员的健康核验和入场登记，我们目前要求售楼处，还有中介门店开放都要求张贴“场所码”、布署“数字哨兵”，这也是加强疫情常态化防控的重要举措。
“场所码”是为重点场所生成的一个专有二维码，可通过“随申办”移动端和“一网通办”PC端快速申请，经审核通过后即可下载打印，张贴在场所入口；“数字哨兵”是一个硬件设备，可以单独购买，能快速地核验健康码、身份证、核酸检测信息等功能。
功能上，场所码由市民主动扫码完成，而数字哨兵是由市民出示随申码，或扫描二代身份证，更加快捷、高效。在应用场景中，数字哨兵目前主要针对重点场所进行部署，如政府机关、企事业单位，以及大型商超、商业综合体、企业园区、商务楼宇等人流量较高，有快速通行要求的地方。场所码由于申领便捷、成本低，张贴条件要求少，适用广泛，所以大多数社会场所都可以选择这种方式。
房管部门对哪些场所进行重点部署
主要是售楼处、中介机构门店和住宅小区的出入口，因为人员出入比较密集。
楼市复市对环境消杀、人员核检等提出要求
1.场所管理。
①规范环境消杀。售楼处在恢复经营前会进行一次全面预防性消杀，然后每日对环境实施消杀不少于三次，对人员经常接触的公共用品（设施、洗手间等）每 2 小时消杀一次，并做好消毒记录。样板房根据人员流动频次，实时进行消杀，做到开窗自然通风，每日至少2次，每次30分钟以上。
②注意限流限距。售楼处应合理设置场所内客户最大接待量，原则上按照客户流动区域每 4 平方米容纳一名客户的标准测算限流人数，当场所内客户总量达到限额时，应停止客户进入。签约客户可采取预约制。
2.人员管理。
①员工管理。企业应按规定频次组织开展员工核酸或抗原检测，做好全体员工的健康监测和登记。在上岗过程中应佩戴好手套、口罩等，强化个人防护和健康监测。
②客户管理。客户要符合“一戴三查”（戴好N95口罩，查验随申码、行程码、有效期内的核酸阴性报告），才能进入售楼处。对于不使用或不会使用智能手机的老年客户，其健康码可采取登记身份证号、手机号等信息、同行家庭成员出示“亲属随申码”等措施，做好人工服务引导。
异常情况的应急管理
制定应急预案。
①设置临时隔离场所。加强和属地政府沟通，建立阳性人员转运通道。一旦出现员工抗原检测或核酸检测异常、客户突发身体不适等情况，将异常人员立即安排至临时隔离观察区，并第一时间报告属地防控办，同时排摸相关密接人员，分别采取临时隔离措施，最大限度控制扩散和外溢，同时暂停销售活动。一定要加强员工培训和应急演练，确保员工熟悉疫情防控应急各项流程和措施。
②加大物资储备。企业应当做好防疫物资储备和管理，抗原检测试剂、N95/KN95口罩和75%酒精消毒湿巾/酒精棉球、物体表面消毒剂、免洗洗手液等防护和消毒用品储备至少一周用量；防护服、护目镜/防护面屏、一次性医用手套等防护物资也应充足。
线上查询便民举措
在本市范围内家庭名下无任何住房且符合网签日期前 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保、个税、个体工商户税单的非沪籍居民家庭，限购 1 套住房。
之前许多购房人查看社保跑社保中心柜台咨询的居多，其实大家在家即可进行查询。苹果系统可直接下载“上海人社APP”；安卓系统需在百度网站搜索“上海人社APP”通过官网下载，注册后即可查看每年度的缴费明细。
目前，2019年以前的个人所得税纳税清单、2019年及以后年度的个纳税记录都可以在网上开具。2019年前的纳税清单登录国家税务总局上海市税务局网站，进入上海市电子税务局模块，选择“实名登录”；2019年起的纳税记录同样登录国家税务总局上海市税务局网站，进入“自然人电子税务局”模块即可预览并下载PDF格式的个税记录。下载好的记录看一下每个月的税收申报时间是否是本月或者下一月申报，如果是的话那就属于正常申报，隔月了就不属于正常缴纳状态。
房源信息线上查询
比较权威的房地产市场数据和信息，主要公示在上海市住房租赁公共服务平台（了解租赁政策、租房房源等信息）、市交易中心的官网：网上房地产（了解楼市新政、新盘上市、可售房源公示等信息），或者关注金山房管局的公众号（金山房管）也会一直推送各楼盘上市信息以及在建工程工期进度等。
从看房到摇号，均可操作
按照当前疫情防控要求，复工复市的新建商品住房项目采用线上开盘方式销售。区房管部门按照本市商品房销售监管要求，加强全过程监管，指导和监督房地产开发企业做到商品房线上销售“公开、公平、公正”。根据疫情防控形势，复工复市项目逐步可采用线上+线下相结合方式开盘销售，直至恢复线下销售。线上开盘销售要求如下：
1、看房：房地产开发企业提供线上VR看房。在疫情防控政策允许条件下可以线下看房的，要采取预约制，控制每一时间段内的人数。销售现场应当划设进出通道，做好人员分流，并确保一个样板空间不同时有两组客户，每接待一批客户要对环境进行一次消毒。
2、认购：房地产开发企业应制定线上认购规则，做好线上认购程序的开发测试，严格按照认购规则明确的资料收件、认购金标准等相关要求，做好认购工作。区房管部门对线上认购实施全流程监管。
3、摇号：认购人通过线上直播方式参与摇号。房地产开发企业应委托公证机构进行摇号现场公证。区房管部门派员实施摇号现场监督。现场人员须遵守机关场所疫情防控规定，做好疫情防控防护。
4、选房：房地产开发企业组织线上选房，选房过程由公证机构进行公证。
5、签约：企业应当做好签约计划，控制每一时间段内的人数。每接待一批客户要对环境进行一次消毒。
沪籍家庭和非户籍家庭如何认定？
一个家庭单位成员中只要有一个具有沪籍的，且为购房人，即可视为沪籍家庭，非沪籍家庭就是夫妻双方均为外省市户籍（或非沪籍单独为购房人）。
我们在实际操作过程中就会碰到本市户籍的一方给非户籍的配偶买套新住房，且非户籍一方社保或者个税未缴纳满5年，这个时候房产公司的业务员就会告知，本市户籍的家庭成员需要一起作为购房人。
非沪籍一方已满5年社保、个税，是否可单独上产证？
如果家庭名下没有房的话，这个时候是可以的，如果家庭名下已经有1套住房了，那么本市户籍的成员一定要做为购房人，做为本市家庭购买的第二套住房。
认购计分规则中需要注意的问题
并不是每个楼盘都会触发计分摇号，认购对象的总组数与此次准售房源套数比例超过一定的比例，启动计分排序程序，我区的项目入围比基本上在1:1.3，具体以项目开盘前公告的认购规则为准。
总分由基础分和年限分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况计分；年限分根据认购对象的社保缴纳月数（计分年限*12）和系数相乘算得。
认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的，+20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，+5分。
前期我们也了解到一些，比如认购对象对象说，我明明名下没有住房且5年内无购房记录的，怎么没拿到基础无房的20分，那就确认下是否有公有居住房屋，认购对象承租的公有居住房屋是记入认购对象名下住房套数的，所以就拿不到这个基础分。
还要市民反映，夫妻俩从来没断档过社保，名下也无房，五年内也无购房记录，带着成年的孩子一起认购一套住房，热门的楼盘就没入围。注意一下，同一家庭间2人分数是计高的那个人，但是2个或2个以上家庭，是取最低家庭分的。
接着就是在2021年1月22日（含）后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下。自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人（认购对象）拥有住房套数。属于共有人之间转让的可抵扣范围，需要及时补充材料，让开发商提起异议。
认购积分里的年限分，是否有会算错的情况？
这个情况是不会出现的，认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。认购对象若为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算。
社保缴纳月数是指在本市按月正常缴纳，自2003年1月起算，之前说是截止到认购起始日前的2个月，由于受疫情影响，有的客户公司近期已缴纳，有的公司暂停，为了公平起见，近期开盘项目社保月数计算统一截止到今年的2月份。
特殊人群需要开具的证明类资料由于封控，暂时无法开具的，可以先实行承诺制，在签约之前补齐。比如现退役军人、博士读博（博士后进站）期间、镇保人员、协保人员，通过社保联网反馈数据无法准确体现其在本市工作（服役、读博）期间按月正常社保缴费情况，认购对象提供相关佐证资料暂时无法线下开具证明的，先进行承诺制，提交承诺书，先进行认购受理，在签约前补齐资料即可。
认购对象若为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算。
新盘开始认购前，开发商会对具体的认购规则和计分规则进行公告，市民朋友们可以关注下。
去新楼盘会出现认购不了的情况？
本市针对一手房的调控政策，仍是优先满足“无房家庭”的自住购房需求。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。所以在同一阶段，只能认购一个楼盘，不能同时认购几个。
后疫情时代，什么样的房子才是比较理想的选择？
好的房子，不仅是生活品质的折射，更是对生命与健康的尊重。
由于疫情的不断反复，居家的日子里，我觉得我们对房子的功能属性都有了一个更深层次的定位。之前大部分时间在上班，房子的主要功能就是用来睡觉、休息，现在，当我们开始居家办公、居家学习的时候，房子的功能需求就开始多元化了，除了审视自己居所的安全性与舒适性，另外对户型要求、小区的设施配套、物业服务等，都有了更高的要求。
功能定位：
①一个独立的书房：疫情期间，书房或者说一个独立的办公空间显得至关重要，居家办公，少不了视频会议、工作发言交流等，单独的书房，有效的将生活和工作、学习隔离开，可以让居家办公更加从容安静，避免干扰，提高办公的效率。
②一个明亮的大阳台：不知大家有没有和我一样的感受，居家时间长了，一个大而明亮的阳台，我觉得能改善居家生活、工作的心情。有微风有阳光，在居家工作学习后，可以成为一个释放自己的空间。还可以，养点花，种点葱。。。我觉得一个大阳台，除了洗晒，可以赋予他更多的功能属性。
③二个以上卫生间：当全家都居家后，你会发现一个卫生间很局促，所以能有二个以上的卫生间就方便很多，最好还有房间自带卫生间的套房，万一碰到隔离等特殊需求时，也可以从容应对。
如果再次买房的话，不少人会将小区物业公司作为衡量房屋品质的重要因素。这次疫情封控期间，最能感同身受的就是物业服务质量的好坏，直接关系到了我们居家的生活品质。物业的重要性在这个特殊时期得到了前所未有的突显。优秀的物业企业除了基础服务(垃圾处理、清洁消杀、快递服务等)，还提供代送快递上门、帮助小业主打印学习作业、送医、代买药物、理发等服务，在服务上及时回应业主的真切需求，给到小区业主满满的安全感,成了大家口中的“别人家的物业”。但仍有一些社区物业形同虚设，不仅不提供应有的社区服务，在抗疫协助上也消极对待，服务、管理各方面都跟不上。
良好的社区规划：
①绿化景观。宅在家里越久，就更向住户外的清新。不用出小区大门，在小区里就能领略公园般的景观。
②活动场地：儿童乐园、健身步道、小型广场等，或者有健身房，健身会所等，可以有条件加强运动锻炼，提高身体免疫力。③智能化应用。人脸识别车辆识别设备、自助扫码登记、电子哨兵等，智能化管理，减少人员接触，不仅提升疫情防控效果，更是增加了生活的安全感。
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