多层住宅增设电梯是一项重要的民生工程！本期节目为您介绍金山区推进“加梯”工作的进展情况，并就市民群众关心的问题进行答疑解惑，欢迎收听！
节目嘉宾
金山区房管局住宅建设发展中心主任何伟中
金山区房管局住宅建设发展中心刘贤
主持奕翔
您将听到
金山区“加梯”工作进展情况
加一台电梯要等多久？
业主意愿不一致 怎么办才好？
“加梯”工程困难家庭帮困项目如何申请？
“加梯”代建单位列入“黑名单”为哪般？
不同品牌的电梯 如何挑选？
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
金山区“加梯”工作现状
上海市在2011年出台《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，同时开展了既有多层住宅加装电梯的试点工作。
金山区加梯电梯工作是在2016年开始试点，首批试点项目共三个，位于朱泾镇金昌苑，从启动意愿征询到竣工交付历时三年。
2021年开始，上海市全面推进加装电梯工作并设置考核目标，当年我区完成了市级考核任务竣工20台。
2022年金山区房管局局出台了《关于加强金山区既有多层住宅加装电梯运维管理的指导意见》、《关于加强金山区既有多层住宅加装电梯代建单位管理的通知》两份文件，从制度上对加装电梯工作进行保障。同时又以人为本，为缓解困难业主的资金压力，与区红十字会联合发文《2022年度金山区既有多层住宅加装电梯工程困难家庭帮困项目实施办法》，并已筹措资金6万元。
从2016年至今，金山区累计竣工23台加梯，分别位于朱泾镇、枫泾镇、亭林镇、漕泾镇、山阳镇、金山卫镇。目前金山区累计已签约未竣工加梯共有77台，其中2022年签约了35台，77台中22台处于施工阶段，因为上半年的疫情原因，这22台大部分是才刚开工，我们正在抓紧时间，争取年底竣工交付给业主。77台中11台在安全性认证中，一待安全性论证出结果就可以开工，我们争取在这个月再开工几台。77台中剩下的44台处于公示、房检、地勘等前期阶段。
试点的3个项目历时三年
试点时期的流程与目前流程稍有区别。金昌苑三个试点项目主要卡在意愿征询、方案征询以及规划许可证的办理这些环节上。当时是金山区首次加梯，业主顾虑较多。那时还需办规划许可证，为达成条件也花费了很长时间。再加上建设工期较长，一般要4、5个月，所以试点项目费时了三年。
目前的加梯流程作了改进、简化，但还是有好几个阶段，主要是：首先是意愿征询，然后是方案征询，通过后进行小区公示，再到规划资源局做规划公告，公告出结果后做安全性认证，之后做好开工报备，就可以施工了。附属设施建设完成再安装电梯，经过特种设备监督检验所验收通过后出具电梯使用登记证，最后是竣工验收，申请政府补助资金。
在这些阶段中意愿征询和方案征询是起步，这个阶段花费多少时间是算不准的，业主意见难统一或者直接就是统一不了，加不了梯。小区公示和规划公示分别需要二周和四周左右的时间，比较固定。安全性论证又是个算不准时间的阶段，关键看设计的怎么样，快的一周，慢的要几个月时间去反复修改设计。然后是施工期，管线迁移因为涉及水电气这些影响到老百姓生活的东西，一般一个月时间左右，电梯基坑浇筑混凝土，需要长至四周短到三周的固定保养时间，所以一般施工工期在四到五个月时间。根据去年的经验看，现在一个项目在签约后需要大约一年时间竣工，比试点时要快了许多。
加梯中最常遇问题或困难
1、业主意愿不一致，要达成加梯共识比较难。加装电梯需两次征询业主意见，目前征询通过率比较低。一次征询是针对整幢业主加梯意愿的征询，反对意见主要集中在低楼层居民表示无加梯需求，部分居民认为加梯成本高负担较重,对通风、采光、噪音等负面影响担忧较多。二次征询是针对加梯具体方案的征询，主要难点有两方面，第一个是资金分摊方面，部分高层住户因经济基础弱对资金分摊比例存在不同意见，第二个是加梯方案方面，很多业主希望实现平层入户的加装方案，彻底解决上下楼问题，但目前平层入户造价高、设计标准高、对房屋现状要求高等因素较难满足业主需求，业主之间的诉求矛盾协调较难，在一定程度上影响了征询通过率。同时还有许多居民观望情绪比较浓。在工作推进中发现，部分业主对推进加装电梯存在疑虑，持观望情绪的较多。主要影响因素包括，一是部分业主自身加梯需求不高，加之对现行加装电梯政策的不熟悉，认为加梯流程繁琐，自主加梯意愿和动力不足；二是对加装电梯后期维保措施、管理和费用等细节疑虑较多，具体包括电梯维保主体是谁、维保费用如何监管、后续续筹如何操作等。因此部分刚需业主因同门洞其他业主反对比例较高，只能望梯兴叹。
2、施工期间遇到各种情况，影响工期。比如有反对者阻挠施工；天气原因，热、冷或台风雨天等造成无法施工；管线迁移的困难，集中在供电供水供气这一块较难，尤其是电力涉及面太广，断电需要提前一段时间通知业主，还需要考虑学生上网课不能断电，中高考前也不能有施工噪音等等；
困难家庭帮困资金，谁能用？怎么用？
为缓解困难业主的资金压力，金山区房管部门与区红十字会联合发文《2022年度金山区既有多层住宅加装电梯工程困难家庭帮困项目实施办法》，决定对2022年度加装电梯过程中困难家庭进行帮困，制定项目帮困实施办法，对2022年1月--2022年12月期间既有多层住宅加装电梯竣工交付使用并且已完成资金结算审价的楼栋内的低保、低收入家庭进行救助。低保家庭帮困标准为：加装电梯经审价后困难家庭实际资金承担部分的40%，最高不超过3.5万元。低收入家庭帮困标准为加装电梯经审价后困难家庭实际资金承担部分的30%，最高不超过2.5万元。
符合条件的业主如何拿到这笔资金？
符合申请条件的困难家庭向所在区域居委会提出申请，由居委会核实信息，在3个工作日内对书面申报材料进行审核提出初审意见，上报所属街镇（高新区）红十字会；.街镇（高新区）红十字会于2个工作日内完成复审，提出复审意见，上报区红十字会；区红十字会对符合要求的申请，自受理之日起的10个工作日内，会同区房管局共同组成审核小组进行会审并出具审核结论，对拟发放对象进行公示，公示时间为一周；在公示通过后的一个月内拨付救助款到困难家庭，由困难家庭指定人员签收；救助款可以以现金形式拨付，也可以直接拨付至困难家庭指定人员提供的本人银行卡上。
加强对代建单位的管理？
今年年初，我局出台了《关于加强金山区既有多层住宅加装电梯代建单位管理的通知》，首先是鼓励引导小区业主或业委会选择 “实力强、经验足、服务优”的单位为其提供加梯代建服务。然后对所有有项目代建单位进行一年一次的考核，对加梯代建单位的前期服务、全过程参建管理、进度控制、质量控制、安全文明施工、建后运维、诚信记录等要素按一定权重统一进行综合评估打分。由居民、物业、业委会、居委会、各街镇（高新区）的城建中心进行一个加装电梯的满意度测评，由区建管委、区房管局、区市场监督管理局、城建中心对加装电梯质量控制及安全文明施工等情况进行一个扣分测评，最终形成一个测评汇总分数，以此确定各代建单位的名次，甚至有些情况下可将某代建单位列为黑名单等。
加梯代建单位黑名单是怎么一回事？
是指针对在加装电梯服务过程中，会出现的一些不好现象设定的一个制度。出现以下情形的，加梯代建单位将被清退出金山区加梯代建单位名录库，列入黑名单并向社会公开，不得再从事本区加梯工作：
1.发生严重工程质量安全责任事故的且代建单位负主要责任的；
2.造成严重社会不良影响的（如项目建设期间发生严重舆情或重大群体性社会稳定事件的）；
3.以严重低价承接项目或其他恶性竞争行为的；
4.项目竣工验收质量达不到合格标准且拒不整改的；
5.代建单位信用等级评价分数低于40分的；
6.受到行政机关严厉处罚的。
只要出现这6种现象中任一种，那么这个代建单位就不允许在金山继续进行加梯工作。
电梯如何挑选？品牌、价格、维保等需注意什么？
现在的电梯品牌有许多，同样载重量的不同品牌电梯可以相差几万元。目前金山加装电梯选用的电梯品牌主要集中在三菱、现代、西奥三个品牌上，还有一些很小众的品牌，比如凌志、富士精通、爱默生等。2020年，上海市电梯行业协会以市场占有率为主要指标，结合产品质量、服务流程、后续运维、投诉举报等综合因素对加装电梯中电梯的品牌作过一个调查，排名前三的是三菱、奥的斯、斯迈普，第一名三菱市场占有率44.6%，远高于第二名的10.8%。电梯是个消耗品，就跟汽车一样，需要经常维修保养，如果购买的电梯故障率较高，出保后的维修就需要业主自己掏钱。所以长远来看，后期付出的维修费是非常重要的考量因素。
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