562 1500的成本卖1.5万是暴利吗？
各位听众朋友们，大家好，这里是“拾个点”。今天跟大家分享的这篇文章的名称是“1500的成本卖1.5万是暴利吗？”
本篇文章发表于拾个点22年11月29日。
北上广20万元/平的房价，我们这样的小城市也要3万元/平，而实际房子的建造成本是1500元/平，这种几十倍的定价，房地产业是不是太暴利？
为此我请教了一些业内人士，这个房价到底怎么出来的？今天这篇文章专门来讲讲，以便于我们理解房地产公司的生意模式。
确实，房子按照目前市场行业的土建成本在1600元/平方，不同的城市相差大致不会超过100元/平。但是一套房子成为商品房之前还有很多隐形的成本在里面。
首先，土地成本占到了大头，2019年的统计数据是土地占到了房子总成本的48%，将近一半。越发达的城市占比越高，北上广的房价里面70%是土地成本。
也就是北上广20万元/平的房价，其中14万元是开发商购买土地的成本。改革开放40年房价翻了几十倍，土地成本也翻了几十倍。
如果没有土地成本，我们的房价至少可以降低一半以上。所以我一直在努力存钱，存够购买土地的钱，我想给闯货管家们每人建200平方的大平层，没有房贷压力也可以住上这样的大房子。
基本设想是这样，在三万元平均房价的城市，管家们可以花3000元买到。这个钱其实就是建造成本，土建+配套设施，大约3000元/平就足够了。
每户200平一个子母套，父母80平，子女120平，门对门，共享厨房，没有公摊。既三代同堂，又相对独立，让50%的外地管家也可以带父母回来团聚，让老人家每天可以看到孙辈，真正过上幸福生活。
同时，60万/套的房子真的可以让管家们甩掉房贷包袱，再配上小区共享汽车，车和房都解决了，加上稳定的高薪，充足的假期，生活会非常安定和幸福，这是我接下来十年奋斗的主要动力。
如果能够实现，为中国房地产探索出商品房之外的一个新模式，也是国家实现共同富裕的一个小探索。如果哪个地方政府愿意免费给我们土地，我们愿意带着数亿一年的稳定税收和上万人的消费市场来投奔。
扯远了，继续说商品房的成本。
除了将近50%的土地成本，建造前还有勘察、设计、通电、通路、通水等等大约43元/平。
交房的时候有个基本装修、外墙、基本护栏、电梯、消防等大概500元/平。
小区的配套水、电和天然气、小区道路和绿化等大概要195元/平。
还有一块大头是银行利息，房地产项目周期要几年，项目进行中都要花钱，房地产公司买地都要贷款，所以建造的钱更需要银行贷款支持，否则一家地产公司建不了几个楼盘就现金枯竭了。
这个贷款规模大了，哪怕利息低也是一个天文数字，像恒大借了几万亿，每年的利息几千亿，其实利润都不足于支撑利息偿还，岂有不破产的理由？
一般房地产公司的利息成本、造地下车库和销售环节各种费用，这三项加起来大概需要400元/平。
还有一项大头费用就是税，这也是大头，平均下来约有550元/平。
最后加上1600元/平的土建成本，商品房的实际建造成本是：43+500+195+400+550+1600=3288元/平。
这是商品房的真正建造成本，全国各地略有差距，但是主要差距在税收政策，有些地方有税收优惠，那么就会略低。
如果闯货要自己建造小区，那么几项成本可以减掉：第一，贷款利息，我们全部用自有资金，至少可以节约300元/平。
第二，交房时候的各种象征性的护栏、马桶和内墙粉刷等，我们全部统一按照自己要求装修，真正的毛坯房交房，这里至少可以节约100元/平。
地下车库建造，我们全部采用共享汽车，至少可以节约80%的空间，让所有共享汽车用起来，有专人维护，专人管理，不但方便，还增加汽车利用率，减少地下车库建设费用，至少可以节约300元/平。
税费也可以节约很多，因为每个环节都是零利润，所以除了增值税，所得税几乎是零，大概可以节约300元/平。
这样算下来，每平方可以节约1000元。按照上面我们计算的3288元/平的建造成本，实际可能只要2288元/平，我们想再把材料用好点。
再增加一些公共设施，比如：老年活动室、电影院、健身房、图书馆、幼儿园、中餐厅、西餐厅等等，把3000元/平用足，让闯货社区成为高标准的幸福家园。
按照嘉兴的土地楼面价大概是1万元/平方，一亩商业土地的价格至少在1000万，购买100亩土地需要10亿，我们5年内应该买不起。5年后土地还在涨价，我们存钱速度要赶上土地涨幅才有可能离目标越来越近，否则永远买不起。
还有一种方案就是附近乡镇，我打听了一下，至少也要300万一亩，100亩的话需要3亿土地款，我预计闯货5年内可以存够，但是也不能花光所有的存款，否则公司就很危险了。
唯一可行的方案是，哪个地方政府愿意免费给我们土地，或者很便宜的地价，我带着全公司居家搬迁，连办公楼一起建造。
我在这里呼吁一下：2000名本科学历员工+6000名家属+每年数亿稳定税收，每年增幅50%以上，还有数千供应商资源，哪个地方政府愿意免费或者较便宜的价格提供100亩土地，我们就举“家”搬迁了。
又扯远了，回到今天的话题：房屋建造成本3288元/平，如果土地成本在5000元/平，那么房地产公司的总成本是8288元/平。
如果这个楼盘卖1万元/平，房地产公司的毛利只有18%左右。这点毛利，说实话房地产已经是微利行业了，如果管理跟不上，很可能就不赚钱。
遇上这两年的地产业寒流，房子不好卖，资金不能及时回流，银行贷款还不上，基本这点毛利都是银行的利息了，这也是很多楼盘拼命打折促销也要回流资金的主要原因。
如果你所在地的房价低于3000元/平，要小心了，要么偷工减料，要么土地不用钱（不可能），要么房地产公司亏钱卖，反正不管哪个原因，未来房价要涨的概率都很小了，所以建议你也不要再拿房子来投资了。
只有房价远超地价的地方，未来房价还有上涨的空间，连建造成本都不够的地方，你还指望有商品房交易空间，那是做梦。
未来低毛利的房地产业只属于管理水平高，企业文化好的优质地产企业，粗放式的小地产公司都会淘汰掉，毕竟已经是微利行业了，谁还愿意去抢着干呢？这反而对大的优质地产企业有利，无数小地产公司腾出来的市场空间自动归到它们旗下！
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