随着社区公共区域收费项目日渐多元，如今不少城市小区产生了或多或少的公共收益。这笔资金怎么管理，又该如何使用，是公众较为关心的话题。上海市2020年发布的《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范【2020】14号）文件，明确规定本市住宅小区利用共有部分获取公共收益的归集、使用和管理。
（左：陈姣萍 右：徐明）
金山区广播电视台综合广播FM105.1《1051惠生活-房产家装》邀请区房管局维修资金科徐明科长、维修资金科陈姣萍介绍关于小区公共收益的那些事儿，欢迎关注！
您将听到
公共收益的来源？
公共收益的所属分配？
公共收益可冲入维修资金？
公共收益账目如何查看？
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
问：公共收益由哪些方面组成？
答：公共收益是利用住宅小区物业管理区域业主的共有部位、共有设施设备获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本。一般包括以下内容：
1、利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（是小区公共收益的主要来源，如小区内利用道路和停车场地的停车位，有些小区分固定车位和不固定车位，不分固定车位的统一向业主收月租费，业主先到先停，访客的按小时收费；小区分业主临时停车位和固定停车位，临时停车位给无固定车位的业主、固定车位有显著标识，如喷车位号码、地桩锁等给固定车位的业主使用，访客车辆的按小时收费。）
2、利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的利益；（企业或个人利用小区内业主共有场地或设施等开展有偿买卖、演出等活动）
3、利用业主场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道管理成本后获得的收益；（例如全体共用的电信、移动机房站，快递柜、外墙广告、屋顶广告、小区大屏幕广告等、门牌幢业主收益的普遍为电梯广告之类）
4、利用全体业主共有的文体设施所得的收益；
5、利用业主共有的房屋所得的收益；（经业委会成员表决同意后，将房屋租赁出去的收益）
6、相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；（如小区内电信、移动、快递柜和业委会签订的合同，相关单位由于不按规定履行义务或者违反约定的，应按照合同交纳违约金或赔偿金，小区内维修下来的设施设备，如电梯配件、更换的设施设备、水管等）。
7、公共收益利息等其他收入。（公共收益也有利息除外还有业委会的定期存款）
问：公共收益是全体业主的吗？
答：公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和门牌幢业主公共收益。
公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
（如业主大会三个规约中有约定的业委会和物业企业分成比例进行分成，作为业委会应该要对小区内的共有的收益进行摸底，同时也要对物业企业的物业费进行了解，物业费与物业企业所有支出成本对比，不足部分可以在公共收益中弥补，做出方案经过全体业主表决，通过后方可弥补物业企业。）
问：公共收益的使用和维修资金一样吗？
答：并不一样。
全体公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，主要用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的代理记账及审计等费用、物业维护费用等物业管理方面的其他合法支出。属于专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中列支。
然而住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。
问：补充专项维修资金、专项维修资金，此两者的概念、用途有何不同？
答：专项维修资金就是房屋交付时交的首期维修资金，一部分由开发商交款，另外一部分是购房人交款。
而补充专项维修资金是指利用小区内的收益，前面讲过的收益来源，去掉所有支出后的收益进行部分补充到专项维修资金，这样行成的“蓄水“机制，延缓我们房屋的维修资金的“养老钱”。
公共收益用于补充专项维修资金的，补充比例应当高于百分之五十（如业主大会的三个规约中有约定的按照约定进行补充维修资金，没有约定的可以根据小区的收益来做决定，小区内的公共收益较多，那么每个季度除了合法合规支出（如新增车位、电频车充电桩等）加上和合理的成本（如道路划线、车位划线、油漆、税费、弥补物业费等）剩余收益的50%以上补充维修资金；如小区收益较少，除了合法合规的支出以外，没有更多的收益补充维修资金，可以不补充，等收益积累多了按至少本季度的50%以上补充维修资金。），具体比例应在公共收益管理专项规约中予以约定并按季度入账补充专项维修资金。
公共收益用于新增共用设施设备等工程类项目的，参照专项维修资金相关管理办法实行工程审价和使用程序审核，工程金额 5万元(含5万)以上应当进行审价。
问：公共收益怎么分配？
答:从2个方面来说：
(一) 业主大会成立前
业主大会成立前，公共收益主要来源于利用业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。
前期物业服务合同是房地产开发企业与物业服务企业签订的，规定了业主大会成立前的物业管理。里面也会对前期期间的公共收益进行约定。
除停车收益外20% 以上业主可以提出共有部分获取公共收益的书面提议，如快递柜、电信和移动塔、房屋出租等，住宅小区所在地居(村)委会收到书面提议后，应当组织征询全体或部分业主意见，表决通过后，由物业服务企业（按照通过的意见）与相关单位签订获取收益的相关协议。
(二) 业主大会成立后
组建业主大会时，筹备组应当草拟住宅小区公共收益管理专项规约。公共收益管理专项规约应当明确获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价制度等内容。业主大会成立后，公共收益管理专项规约的修订应当依法经业主大会表决同意。获取收益的相关协议应当由业主大会与相关单位签订。
利用全体共有部分获取收益的，应当按照公共收益管理专项规约的约定经过业主大会同意或者经业主大会授权业主委员会同意。利用部分共有部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意:但利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会同意。
获取收益的相关协议应当在小区管理处、公告栏等醒目位置予以公示，协议内容应包含项目利用的物业共用部分具体位置、收益获取来源、收入金额、管理成本、分配方式等内容。
问：小区和自己楼道的公共收益账目怎样查看？
答：前期物业管理期间
1、公共收益实施前期代理记账制度。物业服务企业应当在公布账目前将盖章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交代理记账机构;
2、业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理机构应当在公布账目前将加盖企业公章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交业主委员会。
3、如业主有异议的，业主委员会或物业服务企业应当自受理异议申请的 5天内接待业主查询。
4、物业服务合同终止之日十日内，物业服务企业应当向业主委员会或代理记账机构移交规定的资料，包括凭证、报表、对账单复印件等，并将未入账的公共收益交存至业主大会公共收益子账户或区房管局指定的公共收益账户。
业主大会成立后
1、公共收益应当单独列账，并按规定公布账目。
2、业主委员会、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构应当于每季度末对公共收益予以结算。
3、应当在每季度第一个月 15 日前（如1月15日、4月15日）将上一季度收支公示表 (样张详见附件)分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置予以公布，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。
总而言之，对于业主来说，每1、4、7、10月关注一下小区公告栏及所在楼栋的公告栏即可。
问：公共收益是如何管理？
答：公共收益的入账管理
业主大会成立前，物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益交存至区房管局指定的公共收益账户。业主大会账户开设后，区房管局将代管的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。
业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并转入专项维修资金子账户、业委会工作经费子账户等账户。
问：公共收益如何监督？
答：分为3个方面
1、业主大会成立后，业主大会、业主委员会应当将公共收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入年度财务审计。业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下将公共收益的使用情况、业主委员会工作经费纳入换届财务审计。
物业服务企业应当配合财务审计提供公共收益相关账目资料。
2、审计结果应当在物业管理区域内小区管理处等显著位置公告 30日，并接受业主申请查询。
3、为了更好的管理，我们鼓励有条件的业主大会引入代理记账机构实施公共收益的记账工作，确保小区的公共收益公开透明。
问：违法违规侵占公共收益怎么办？
答：利用物业共有部分获取收益应当符合法律、法规的规定不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规予以处理。
业主发现业主委员会、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构有违反本小区相关管理规约、业主大会相关约定的行为，业主可以向街镇、房屋行政管理部门投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
金山区房管局将用情用力守护好老百姓的每一份利益，让公共收益没有“糊涂账”，让小区的“钱袋子”越来越鼓。
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