为更好助力产业转型、空间转型、治理转型，区房管部门采取多种有力措施，促进产城融合，实现职住平衡，
为产业园区配套住宅、生活空间
为企业人才购房提供优质房源
为企业购房提供完备服务等
金山区广播电视台综合广播FM105.1《1051惠生活-房产家装》邀请区房管局市场科马希安、周莹介绍相关工作开展情况，并就广大市民关注的金山楼市供应情况进行介绍，欢迎关注。
(嘉宾：马希安)
(嘉宾：周莹)
《1051惠生活——房产家装》由FM105.1与金山区房管局联合主办，每月第2个周四10：05-11：00首播、16：05-17：00重播，欢迎关注！
主持人：金山如何满足企业员工住房配套方面需求、助力企业发展？
周莹：为了更好的助力产业转型、空间转型和治理转型，我们主要从促进产城融合、实现职住平衡方面发力。一方面，根据我区当前着力打造的新材料、生命健康、智能装备、信息技术等4个新兴产业集群和相应的产业空间周围，我们都有相应的住宅小区和生活空间去承接匹配。比如，高新技术产业开发区聚焦智能制造等产业，围绕金水湖开放式的滨湖景观，布局有多个商品房小区，产业和生态社区融合。像目前的湖光雅筑，紧邻金水湖生态，也靠近高新区信息技术、智能制造产业，提供房型选择较多，从2房到现在较受市场欢迎的大户型，150平的4房，都有提供；专注新材料的碳谷绿湾产业园、服务战略性新兴产业的湾区科创中心，与新城区域完备的教育、医疗、商业资源协调共进，住宅组团，有效承接了产业员工的生活和居住；亭枫发展轴上的各个经济产业节点亭林、朱泾、枫泾，也都有毗邻布局的住宅配套。通过产城融合，最终实现产业和住房发展的双向驱动。另一方面，产业的集聚必然会带来人的集中，如何让我们的住房产品能够精准、快速地匹配到区域产业的发展需求、匹配到产业员工的住房需求，我们也在不断探索和实践。比如，企业购房用于租赁，确保政策见效。正在实行中的企业购房新政，允许符合条件的企业在金山购买多套商品住房，用于租赁给企业员工，解决他们的居住问题。目前碳谷绿湾的新材料企业甘田光学，它的新材料镜片在全球市场可以占到70%的份额，是金山第一家获得上海市科学进步一等奖的企业，已经通过购买新建商品住房，满足其高端人才的居住需求，我们也是全力配合，从流程指导到对接沟通上，做好相关服务。类似的企业通过购买商品房用于员工居住的案例在我区还有很多，通过提供优质住房，让员工安心发展，也逐渐成为企业行稳致远的一个重要抓手。
主持人：企业购房已成为新趋势？
周莹：人才对企业和产业转型、区域转型来说，都是相当重要的基础，申请购房的企业也有这个共识，尤其是智力密集型产业。购房再租赁给员工，相比企业租房或者让员工自己租房，可以为员工提供一个更加稳定的居住环境，为员工省去很多在住房上要付出的精力。另外企业购房政策对于企业是有一定门槛的，根据企业发展现状和他的潜力，会对企业进行评估，达到一定条件的企业其实也代表它从规模、营收上是相对有实力的，也是愿意用这种形式关怀员工的。
主持人：金山建设成为各类人才来沪安居置业优选之地，围绕这一目标，请问开展了哪些工作？
周莹：为推动“南北转型”战略实施，建立职住平衡的住房供给体系，吸引各类人才来金安居置业，我们从构建租购并举的住房供给体系入手，开展了一系列的工作。比如在租赁方面，为了解决新入沪、新就业人才的阶段性住房租赁需求，我们以“小户型、全功能、悦生活”为打造目标，积极推进人才公寓房源筹措、供应与管理，让人才拎包入住。目前全区已累计认定供应各类人才公寓2500多套，入住率达到95%以上。同时，在人才集聚区域我们通过设置多元化功能空间，满足青年人才文化需求和社交体验。同等品质的房子，金山的房租相比市区较有优势。40-50平的一居室，独立厨卫、配套齐全，在金山可能只需不到1800的月租，对新就业人群来说是不错的选择。对于有购房需求的人才，目前金山各大片区的房源供应相对充足，价格上，较市中心和其他近郊区域也是相当亲民，200-300万就可以买到100平米左右的新房，有的还是精装的。同时，我们关注住宅品质，着力推动打造具有时代感、科技感和舒适感的住房。新建住宅我们要求100%全装修，有的项目新风、地暖等硬件一应俱全，人才置业后布置一些软装，温馨小家就颇具雏形了。
主持人：简单的软装就能入住，省去了前期硬装的精力和资金的投入，这样的购房需求，是否已经成为趋势？
周莹：全装修项目现在的市场接受度还是比较高的，一方面方便快捷，可以直接入住，也可减少装修过程中可能发生的业主和装修公司、业主间的纠纷，另外能避免分散装修带来的粉尘和噪声污染、规模化装修促进装修材料的节约、减少建筑垃圾的产生，也符合绿色环保的发展趋势。此外，我们也在争取，在购房条件上给予人才适当调整，让更多想购房的人才能够买、买得起、住得好。构建租购并举供给体系的同时，我们以金山特质挖掘为起点，进一步充实金山房地产市场宣传矩阵，通过深入市场调研，搭建政企沟通协作平台等举措，获悉市场脉搏，以市场需求为导向，提升宣传深度与广度。当前，嘉年华主题系列活动持续推进中，有序举办了“青年安居”、“经济企业置业”等专题论坛，通过推介区域市场、宣贯房地产政策、链接人才置业需求，将服务人才的工作落到实处。
主持人：政企沟通协作如何开展？
周莹：我们与开发企业形成定期沟通机制，加强行业指导，促进行业发展。项目销售前，通过项目会审、预售申报等环节，我局预先向企业了解项目规划、销售方案等内容；也从其他项目的市场反响、日常市民诉求表达中，了解到当前消费者需求，并借以辅助评估新开发项目与市场需求的契合度，以四个“一流”为标准，也就是一流开发、一流设计、一流建设、一流物业，与企业探讨可优化项，力争让他们在金山开发的项目有独特竞争力，在金山置业的消费者能够住得好，以往注重面积指标的控制，现在更强调合理布局，引导开发单位在养老设施、小区会所等方面做好提升。除了一对一的交流，我局牵头举行政企对接座谈会。一是对市场上出现的销售行为问题进行指导，例如引导企业在销售现场显著位置做好公示；二是主动学习标杆楼盘，立面、景观、户型、物业等等因素，都构成项目的产品力，分析分享案例背后的成功因素，促进行业良性竞争。；同时倾听企业心声，集中会诊，协调解决企业发展难题，构建政企长效服务机制，在政策范围内全力为企业纾解困难，切实推进金山房地产行业平稳健康发展。
主持人：有听众反馈日常被动接受到的信息较零散，有没有方便获取整合信息的平台推荐？
周莹：比较权威的房地产市场数据和信息，主要公示在市交易中心的官网：网上房地产（了解楼市新政、新盘上市、可售房源公示等信息），以及上海市住房租赁公共服务平台（了解租赁政策、租房房源等信息），也推荐大家关注金山房管局的公众号（金山房管）也会一直推送各楼盘上市信息以及在建工程工期进度等。
主持人：2022年金山区新建市场化商品住房供应情况？
马希安：2022年，我区共有16个批次的新建市场化商品住房项目进行上市开盘，上市面积为53万平方米，上市套数为4991套。共涉及11个项目，包括金山新城板块今年新开发的复锦名苑（推广名为星愉湾）和观唐嘉苑（推广名为观唐府）两个项目，还有凤凰城和金山万航苑加推的续销批次，2022年我们新城板块共推出21万平方米1712套；中部板块（张堰镇）有康德名筑（推广名为新华御著）,共推出6.7万平方米598套；亭林的金水湖板块的复豫名苑、湖光雅筑和华成新苑3个项目，共推出10.9万平方米1234套；枫泾板块的金源梧桐苑、海玥瀜庭及长城逸府3个项目，共推出14.5万平方米1447套。
所以，我区2022年新建商品住房的整体供应量还是比较充裕的，各个板块的供应量也相对比较平衡。
主持人：房源供应的类型？去年销售情况？
马希安：我区各板块供应的房屋类型也比较多元化，像新城板块有140平方米-180平方米的叠加产品，也有140平方米以上的大平层，也有刚需的二房三房等，能兼顾到市场的不同需求。今年像星愉湾和观唐府后续加推的房源中，还计划推出160-195平方米的大平层，很值得改善型客户的期待，而且现在的房型结构在不断优化，整体的空间布局会更趋实用和舒适性。中部板块的康德名筑，有70-90平方米的高层住宅，也有118-200平方米的
叠加产品，既可以满足刚需客户，也可以导入一部分新城的改善型客户，因为价格相对新城较低一些，一部分新城的改善型客户多了一份选择，相同的总价，可以在中部买套叠加的房屋。另外，像金水湖板块的几个项目和枫泾板块的项目，项目开发配置的主力户型以90平左右的小户型居多，当然枫泾板块的海玥瀜庭项目，也有精装修的叠加产品。
目前，我们金山正在打造人才安居置业优选地，不同板块，我们推出了不同面积段、不同价位的房源供应，在满足市场多元化供应的同时，也着力匹配着那些来金发展，选择留在金山、落户金山的人才的不同定位和选择，为助力“上海湾区”发展尽到我们金山房管的一份力量。
从销售情况来看，各板块的销售都还是比较理想的，像新城的观唐府，是金玥湾的同一个开发商，还是延续了中式的建筑风格，结合中国自然山水和盛世生活的意境，以现代先进工艺及领先科技的应用，打造”山水唐风“的新中式作品，还是受到了较多消费者的追捧。
星愉湾，推出了建筑面积约138平方米的一个经典户型，约6.7米南向大横厅，可以用作客厅+书房/玩具室/茶室等，生活的场景可以根据家庭结构，自由地切换，这样一个功能灵活转化的户型，可以真正满足生活的多种可能性。
像张堰的新华御府，于元旦后开始分批交付，从初心承诺到匠心兑现，最大限度呈现了项目高品质的打造。新华御著，在新华御府的基础之上，迭代创新，项目品质有了进一步的提升，周边的教育资源丰富，交通便捷，也是大家安居置业的理想之选。
主持人：去售楼处看房，怎样才能更加理性选择呢？
马希安：确实，售楼处是一个完美呈现项目的地方，相对比较奢华，置身其中就有消费的冲动。我觉得到售楼处去看房子，有必要做到三问。第一个就是在看样板房的时候，特别是一些紧凑型的户型，看家具展示的时候，记得要询问下销售人员，样板房的家具是否是按照1:1的比例来配置的，这样就能比较真实地来感受空间感。
第二个就是看沙盘的时候，沙盘上一般都会把项目的周边的交通、商业、教育等相关配套展示出来，或者是一些还在规划中的也会呈现，这时，你也要记得问一下，这些配套离项目有多远，如果步行的话，需要多少时间，这才是真正你能感受得到的距离，才是以后你生活便利性的真正保障，否则沙盘上的展示可能就是概念上的，而不是空间上的。
第三个也是一个比较核心的问题，就是小区的物业是哪家？物业费是多少？这其实是一个很容易被大家忽视的问题，去买房的时候 ，大家的重心都在房价上，这也没错，但对于一手房来说，物业是小区未来增值保值很重要的因素，也是抵抗小区折旧的一个核心因素。知道物业是哪家，我们就能大概知道未来会享受到什么样的服务，好的物业企业管理绝对是提高生活品质的一个重要保障。
主持人：明年新建市场化商品住房供应情况？
马希安：根据排摸和土地出让的相关情况来看，今年的新房供应量基本和2022年持平，新城的复锦名苑（推广名为星愉湾）、观唐嘉苑（推广名为观唐府）以及金山万航苑会继续加推新的批次，另外B22地块（汇龙湖边上的项目）今年上半年也会进行预售，这个项目的关注度还是蛮高的，有着得天独厚的地理环境优势。
主持人：B22地块的房型配置有何特色？
马希安：汇龙湖这个地块的商品房房型配置全部为大平层，面积段从123平方米到210平方米左右都有，主力户型是151-158平方米，对改善置换型客户比较友好。
主持人：什么是房地联动价？
马希安：房地联动价，主要是按照国家和本市房地产调控的工作要求，为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，而构建的房价地价调控联动机制。
具体来说，就是商品住房用地在出让前，区房管局需向市房管局征询房地联动房价查询，市局对房价查询结果予以批复反馈，就产生了该地块的房地联动价。待项目正式申请预（销）售时，我们区房管局会按照房价地价调控联动机制要求和商品住房销售管理规定，主要依据项目的房地联动房价询价结果，严格审批项目销售方案备案和“一房一价”，对整盘的备案价进行统筹把控。
主持人：那我区已实行房地联动价的地块？
马希安：我区在2021年实施集中供地以来，共进行了5个批次的地块出让前的征询，涉及11个地块76.37万平方米。目前共有6个地块40.92万平方米已顺利出让，实施了房地联动价。
主持人：去年朱泾板块好像没有新项目，今年会推出新项目？
马希安：其实朱泾我们也新项目的，像水尚华庭，位于朱泾镇沈浦泾南路与众安街交汇处，主推90-99平米三房，121-135平米四房。而且周边交通很便利，离高速路口也很近，配套也很成熟。
另外今年朱泾还会推出翰中华庭项目，位于万安街和沈浦泾路交汇处。面积段跨度也比较大，从84平-225平方都有，可以满足不同人群的需要，也是改善型客户比较理想的选择。
主持人：置换住宅，应该先卖房还是先买房？
马希安：其实我觉得每一个置换的客户，都会问自己，我到底是先把我自己的房子卖掉，再去买我要的房子，还是我先看好我中意的房子再去卖手里的房子？如果从资金的角度来说的话，一般都是先卖再买。再从另一个角度来说，把我唯一的房子卖了，你就是无房户了，你会很有压迫感。一般来说，普通购房客都需要压迫感，都需要外力的助推，都需要紧张，才会快速的进入到买房状态里面。否则选择先看房子的话，看了很多，要么觉得自己够不到、要么觉得不够好，好像又很折腾，看到最后就放弃了，不换了。所以相对来说，如果你没有那么坚定或者说你不是一个非常强执行力、非常自律的一个人。但是你又有明确的换房需求，那就建议你先卖房再去买房子。
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