城市更新04街巷更新的可持续发展
因为地方债高企，大基建被迫放缓；房地产行业尚没有复苏迹象。
化解城市治理风险，提升老旧社区、街巷居民获得感，提升城市老旧街巷、棚户区的城市形象改造更新工程受到从中央到地方政策和资金支持，尚可持续推进5-10年，也算是当前环境下对GDP，对城市就业的杯水车薪式的投资支撑。
老旧街巷的城市更新的长远价值并不是设计规划和工程建设，设计规划和工程建设是一次性输出，设计&工程价值呈现、兑现和长效维系，核心还是靠带着城市空间运营、资产运营、市民生活服务三个维度的经营视角，以终为始的推动的前期定位、规划、设计、工程实施，将后续运营思路前置到定位、规划、设计方案中去。
街巷城市更新面临的问题：
1、道路偏窄，停车困难；
2、违建、临建、危房数量不少；
3、80%以上为私人产权，更新得以落地，需要协调沟通群体分散而庞大。
4、更新升级最大受益人为庞大的私人产权业主群体；但私人产权业主并不直接分摊更新投资。产生的窘境：投资主体政府端的投资回收资产载体规模不够，只算经济账的话，对于政府投资而言肯定是亏损的。
5、更新之后若无系统性专业运营管理，3、5年后退回此前混乱无序状况是大概率的。
6、若导入系统性运营管理，因为绝大部分为私产，此前并没有支付过管理服务费，运营管理方将面临很难获利甚至可能亏损的风险。
街巷城市更新主要手法：
1、排危。
排除危楼及危险源。如消防隐患、建筑安全、地质安全、电力安全、市政地下管网及化粪池。
2、交通梳理和连接。
车行交通及人行交通；通过路网密度增加，路网充分连接，创造顺畅的人车交通组织，降低堵车的风险。
3、建筑外立面形象提升。
持久耐用的基础上更加好看，线网规范或下地，建筑外墙材质更新，泛光灯饰，空调外机隐藏，店招门头规范。
4、机电的完善。
电力网络线路更新、排水排污管道更新、烟道更新、电梯加装、消防设施增加，连带疏散楼梯、楼道的美化和加固
5、道路的拓宽
车行道的整修，拓宽&路边临时停车位的合理规划；人行道更新升级及有条件的拓宽、阶梯坡道的修整美化。
6、零星空地&社区公园的公共服务价值发挥
社区生活服务经营点位增设&公共休闲康体文化设施增设&停车功能补充&充电桩增设&自助服务机具的增设&公共卫生间的增设。
7、交通流线的导视系统完善。
基于第一次到达人群视角进行设计和规划，提供片区公共设施到达利用提供清晰的指引。
8、微景观小品绿化的提升及社区街巷文化的可视化。
有钱才能办好事，这是朴素的真理。
忽略经济效益的城市更新难以品质持续。
如何让街巷城市更新成果经济效益方面实现自平衡，是决定更新成果能否长期维系和巩固的关键。激活并充分挖掘城市空间的经济价值的几个抓手。
1、国资&属地政府的资产经营提质增效，增加的那部分给与运营单位较大比例的分成，以激发经营单位的自身原动力。
2、更新片区的城市管理一体化委托运营管理单位，为运营单位建立专业齐全的管理团队提供费用支撑。
更新片区的在地化、一体化管理有助于提升效率，减少协调沟通成本。比如社区、街巷、路面的保洁、路灯、绿化、停车、垃圾清运、管道维护等一揽子打包。
3、在保证城市空间的居民使用舒适度及公共性的前提下，系统性规划增量经营收入实现的内容及服务。
社区道路停车位规划及合理定价
零星空地、社区公园、公共卫生间附属空间经营点位规划、内容植入
社区服务中心社会化生活服务体系的导入，“社区六坊”的灵活应用
摆摊儿性市集带来的客流聚集和车流聚集以及流动性临时摊位可能存在的消费服务及管理风险反倒是负面，并不值得大范围的推广
4、因城市更新导入业态内容的需要，政府特批将平街1楼住宅改商业用途的，并给与承租人合规办证的，住改商的租金收入20%-30%归招商运营管理方，以实现业主、运营方、街巷、属地政府四方共赢。
当前在全国范围大中城市持续展开的街巷城市更新工程，如果没有以上经营思维，经济意识，几乎又会回到当初大建公园，然后公园运营管理成为地方财政的永续性负担的窘境，或因为没有可持续自平衡财源导致3、5年后再次回到更新前的窘境。
而城市更新的城市空间系统专业经营，民营主体承责显然比国资或属地政府承责更有效率，因为有市场化经营回报对民营企业构成持续激励。（谢尚伟/2024年/3月27日）
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