房地产的“暗雷”，正在一个个炸响。
1
“踩雷”
“富豪死于信托，中产死于理财，屌丝死于P2P。”
这句前几年流传甚广的话，如今仍在不断应验。相关监测数据显示，仅房地产领域，2023年就有107款信托产品违约，违约金额合计486.42亿元。往回看，房地产信托违约更多。2022年共有115款产品违约，违约金额合计930.25亿元，2021全年违约规模达到917.11亿元。
信托埋下的“雷”还在不断炸响。最近引起市场热议的一个，来自平安信托。
4月10日，平安信托发了一则声明，对一只产品延期给客户带来困扰深表歉意，并表示对回购义务人提起诉讼，积极推进项目处置。
这只产品是平安信托福宁615号信托计划，该计划的到期日为今年3月29日。但当天，相关投资者被告知该计划尚无现金回收，信托计划延期。
根据中国证券报的消息，该信托计划成立于2021年9月29日，募集资金约7.7亿元。从底层资产看，该信托计划以股权的形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目，该项目开发商为正荣地产。
信托计划之所以延期，主要是地产项目销售不佳。资料显示，截至公告日，臻华府累计销售218套，收到销售款5.23亿元，去化率仅为21%。
这背后，正荣地产爆雷已久。早在2022年2月，正荣地产公告称，公司内部资源无法解决一笔在3月即将到期的2亿美元债务，公司股价在当天暴跌了66%。
也就是说，福宁615号刚成立不到5个月，正荣地产就爆雷了。而且，福宁615号成立的时候，正是正荣地产的负债高峰期。彼时，地产界已经雷声隆隆。
公开资料显示，2023年，平安信托的营业收入为145.53亿元，净利润为42.55亿元，在业内属于头部。
但平安信托的压力同样不小。根据21世纪经济报道的消息，福宁615号事件之后，有投资人反映其购买的佳园468号同样面临延期，该信托计划涉及已经爆雷的龙光集团。
这只是一个缩影。此前，网络上就曾传出平安37支信托产品违约的消息，涉及数千名投资人。其中，“翔远230号信托计划”就因底层资产涉及出险房企，导致本息无法按期兑付。
这些还只是已经曝出的，水面之下的，还有多少？
2
跌落
平安信托背后，有一棵大树。
公开资料显示，平安信托由中国平安持股99.88%，是中国平安在香港联交所和上海证券交易所整体上市的重要组成部分。
大树底下好乘凉。在很多人看来，平安信托有中国平安兜底，总归是有保障的。
但从数据来看，中国平安自己也遇到了一些麻烦。
财报显示，2023年中国平安实现营业收入9137.89亿元，同比增长3.8%；归母净利润856.65亿元，同比下降22.83%。同时，经营活动产生的现金流量净额为3604.03亿元，同比下降24.41%。
往细处看，除了银行业务小幅增长外，其余四大业务板块都遭遇了下滑。其中，寿险及健康险业务下滑3.2%，产险业务下滑11.4%，科技业务下滑65.1%，其他业务下滑30%。
最惨烈的是平安资管业务，一年时间亏损207.47亿。要知道，这个业务上一年同期还盈利22.92亿。
面对资管业务的巨额亏损，中国平安给出的解释是“受宏观经济环境影响，信用风险上扬、资本市场波动，使得部分资产承压”。看似轻描淡写，但根据业内人士分析，核心原因还是和房地产有关。平安资管很早就在地产领域布局，其很多金融子公司都深度绑定地产项目。
还有一个数据值得注意。截至2023年底，中国平安个人寿险销售代理人数为34.7万人，较上年末下降9.8万人，下降幅度为22%。这背后的趋势是，随着人口红利逐渐消退，保险行业过去那种靠着人海战术驱动的模式，已经很难持续了。
信号同样反映在中国平安的股价上。截至2024年4月11日收盘，中国平安的股价是38.95 元/股，总市值7093亿。
这个价格，相比于此前的最高点已经跌去55%。遥想2020年底，中国平安的市值一度攀上1.7万亿，仅次于工行和建行。时至今日，中国平安的市值已蒸发近1万亿。
早在几年前，“请珍惜80元的中国平安”呼声不断，但人们眼看着中国平安的股价跌到70元、60元、50元，如今更是跌破了40元。再看当年的口号，仿佛是一个玩笑。
3
反噬
中国平安早已是“巨无霸”。
官网资料显示，中国平安目前总资产突破11万亿元，是全球资产规模最大的保险集团。它在《福布斯》“全球上市公司2000强”中名列第16位；在美国《财富》“世界500强”中名列第33位。它旗下的成员企业，很多大家都耳熟能详。
但少有人知道，它还曾是地产界的“隐形大佬”。
2015年，数位地产界大佬齐聚一堂。北派万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹；浙系绿城宋卫平；闽系旭辉林中，粤系碧桂园杨国强、万科郁亮；渝派协信吴旭；海派绿地张玉良。一众大佬谈笑风生。而将他们召集在一起的，正是平安的马明哲。
强大号召力的背后，是平安对头部房企的深度布局。据不完全统计，与平安涉及股权合作的房企至少超过20家。碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创、朗诗、绿地、招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家头部房企背后，都有平安的影子。
此外，据“房财经”统计，平安不动产通过22家一级子公司，经由层层嵌套，一度投资了超过400家房地产开发公司。
巅峰时期，若将它持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加，平安的地产版图更加辽阔，深不可测。
平安一度享受到了房地产的红利。根据深蓝财经的梳理，2019年、2020年，平安的投资净收益分别为774.97亿元、1247.01亿元，占当期净利润的比重为51.87%、87.14%。其中很大一部分正是来源于投资地产的收益。
但随着房地产下行周期的到来，曾经的红利已然变成了拖累。
财报显示，截至2022年末，平安投资性房地产规模达1366.55亿，而同期中国人寿的投资性房产只有131.93亿，是平安的1/10。
尽管平安也在大幅压降房地产投资，但房企的爆雷速度似乎更快一点。
例如，在2021年财报中，因计提了华夏幸福432亿元的减值准备，平安全年利润骤降近三成。
类似的坑，远不止这一个。你看看当年那些与平安合作密切的房企，如今安好的还剩几个？曾经的“隐形地主”，难道要变成“冤大头”？
毋庸置疑，平安依旧是中国实力最雄厚的企业之一。但即便是这样的巨无霸，也必须明白一个现实——
当时代的列车撞倒你的时候，是不会和你说一声对不起的。
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