《学会花钱》2_每天20分钟读书自我成长_免费在线阅读收听下载

1. 怎样判断价值
你好，在之前的学习中，我给你介绍了聪明花钱的窍门，那就是巧用消费钱包，多用投资钱包和少用投机钱包。消费是花钱满足欲望的行为，要适量，在你能承受的范围内，多买高价值的东西；投资的钱呢，越多越好，因为它会给你带来收益；而投机的事儿呢，尽量就不要做了，因为风险太大，很难掌控。

其实啊，昨天咱们讲的这些原则，还可以归纳成更简单的一句话，那就是：只买价值比较高的东西。你看，投机的风险太大，咱们不干；剩下的不管是消费，还是投资，我们都要考虑，这东西的价值高不高，我买了以后，对我有没有更大的好处。所以，你只要记住这句简单的话：只买价值比较高的东西，就掌握了本书的精髓。

当然了，在具体操作的时候，还是有很多门道的。比如，怎么知道这东西值多少钱呢？怎么知道以后能有多少回报呢？这就是我们今天要讲的内容：怎样用收益现值法，来估算一件资产的价值。

2. 现金流量与折现率
现在我来问你一个问题。假设，你手头上有一套房子，你在考虑要不要把它卖掉。中介告诉你，这套房子可以卖500万。你怎么知道，现在卖掉划不划算呢？或者换句话说，你怎么知道，自己的房子到底值几百万呢？

或者反过来说，你呢，现在手头有点钱，想买套房子投资一下。假设你看中的房子卖500万，你又怎么知道，这套房值不值得买呢？

你可能要说，这还不简单，我看看市场行情，不就知道了吗？比如说北京的四环，大概是6万1平；杭州的郊区呢，可能是3万1平。我看看当地的房价，不就知道值多少钱了吗？

看市场的行情，确实是一个方法，但是你要知道，市场行情有时候会出错。比方说房屋中介跟你说，上个月有一套差不多的房子，卖了500万，你的房子呢，差不多也就是500万了，但真的是这样吗？如果市场混乱，那么价值500万的一套房，标价300万，也可能卖不出去，或者，可能会以400万左右的价格成交，无形中你亏了100万。有时候市场过热，一套500万的房子，可能卖到六七百万，这个时候你卖掉就比较划算。反过来说，如果你想买房，值500万的房子，竟然卖到六七百万，肯定就不划算了。所以光看市场还不行。

那该怎么计算呢？在讲这个方法之前，我先带你了解两个非常重要的概念，一个是现金流量，另一个是折现率。

作者告诉我们，一件资产现在的价值，是由它以后能给你带来多少钱决定的。这个以后赚回来的钱，就叫做“现金流量”。在经济学家看来，不管是什么资产，它的价值，都可以用收回多少钱来衡量。为什么要这样做呢？因为现实情况比较复杂，很多时候，一件资产的价值和收益，不是那么明确，如果全都折算成钱的话呢，我们就好比较了。

比如说现在有两家英语培训班，第一家是一对一的商务英语培训，学费2万块，另一家呢，教的是普通的日常英语，学费是8000块，你选哪家呢？你可能会说，我手头上有多少钱，我就选哪家呗，或者我看哪家的课好，我就选哪家呗。但是从收益的角度来看，你需要算一下它们能带回来的现金流量。

比如说你打算去一家知名的外企工作，需要把商务英语讲得很溜，而你一旦应聘上呢，年薪就是50万。那么，你当然要选第一家了，因为它带回来的收益比较多。如果你平常不怎么用英语，学到差不多能对话的水平也就行了，那么你就选学费比较便宜的。所以，花钱的时候，我们不能只考虑眼前，而是要想一想，这件东西以后能带回来多少钱？你把未来的现金流量，和现在的价格比一比，收益大于成本，就可以买。

但是这里又有一个问题了。比方说啊，1年以后，你的收益是50万块钱，但是1年以后的50万，跟现在的50万，是一样的吗？随着时间流逝，钱是会贬值的。今天你花100块能买到的东西，明年要花100多块。反过来说，明年的100块拿到今天，可能只相当于90多块钱。以后的钱啊，没那么值钱。

为什么会这样呢？你可以这么想，如果你把这100块存到银行，存一年，可以收到两块钱利息，就相当于说，未来的102块钱，才等于你现在手头上的100块钱。还有一个因素，是通货膨胀，几年前10块钱还能买两斤苹果，现在只能买一斤，钱不值钱啦。所以说，现在的100块，跟一年后的100块，是不等值的，中间会打一个折扣，这就是折现率，也是金融学里面很重要的一个概念。那么，你在计算收益的时候，要从未来的现金流量里面，扣掉打折的部分，才能算出，它相当于现在的多少钱。

3. 估算房子的价值
好，我们现在已经理解了，你要用未来能获得多少收益，来衡量现在这笔资产的价值。怎么衡量呢？就是要把未来的收益，折算成现在的钱来比较。

那么，我们现在就可以回答最开始的那个问题了，就是怎么计算房子的价值呢？

你看，我们刚才说，资产的价值，是由它能为你带回来多少钱决定的，那么同样的道理，这一套房产的价值，也是由它能够为业主挣回来多少钱决定的。想想房子怎么持续挣钱，那就是收房租了。

你可能要说，哎，不对呀，还有很多因素决定了房子的价值，比如地段，周边的路况，有没有学校，生活设施好不好，房子什么时候建的，等等。没错，很多因素都会影响到房子的价值，但是呢，它们都会反映到房租上。如果这片地区的房租，长期高于它的实际价值，没人愿意来租，就会降价；反过来，如果长期过低呢，大家都会来租，价格又上升了。所以，我们用房租来计算，还是比较准确的。

那我们来看。如果这套房子的月租金，是1万块，那一年呢，收益就是12万，如果你能拥有这套房子30年，那么它能给你带来的钱就是360万。但是，我们刚才说了，未来的钱是不值钱的，未来的360万，可不等于现在的360万哦。考虑到折现率这个因素，我们要给这360万打个折。

下面我简单说一说计算的过程，如果你不感兴趣，可以直接听我们的结论；如果你感兴趣，想了解的话呢，可以看看文稿中我为你准备的算式，做一个知识的补充。

好，现在我们开始说了。假如跟房地产相关的折现率是6%，也就是说一年以后的12万，放到今天，会损失6%，最后相当于今天的11万多。那么后年的12万，又比去年损失了6%，算下来相当于今天的10万多。一直计算30年间，每一年的12万，相当于现在的多少钱，然后把它们加总，就是这套房子的现值了。

最后的结论是什么呢？听好了啊。如果你这个房子，一年的租金是12万的话，你拥有它30年，折现后的价格是175万多一点，这就是房子的现值。跟我们前面简单用12万乘以30年，算出来的360万相比，少了将近一半。所以，不要小看资产贬值的速度，每年损失一点，加在一起可是个很大的数字。

另外呢，我们还可以得出一个结论，那就是不管你买了什么资产，它都是一年比一年贬值得快。还说刚才的那套房子，我们已经算出来，你出租30年，总收益折现是175万。如果出租60年的话呢？折现是205万左右。你看，60年比30年，时间多了一倍，可是收益呢，只多了30万，离多一倍差得老远了。别说是60年啊，哪怕可以永远出租，你这套房的价值也不可能超过211万。

前面我们说了很多哈，总的来说，你可以简单地用房租，来估算一套房子的现值。当折现率是6%的时候，如果房子的月租是1万块，那么，你想买这套房来投资，买进的价格要低于211万，才有赚头。反过来说，如果你打算卖掉房子，那怎么也得卖到211万以上，才不亏。

当然，我们的计算，取的是想象中的情况，我们假设房租一直不变。实际的情况往往比较复杂，房租会

《学会花钱》2

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