切记：商业模式不对，财务模型不对，一切努力都是白费！
不要因为自己脑补的理想和冲动情怀就冲动下场公园产业、公园经济！这个领域的投资经营风险因为没有恒久的产权作对冲，甚至大于商业地产投资经营。
公园本质属性是公益性、公共性、社会性，
可能是城市资产，但不知道是否被金融机构认可为政府端可抵押融资的工具。
公园的管理和维护实实在在的需要政府从财政收入中拨款以维持，公园的维护成本从国情看是没有尽头的。
房地产全盛时期，修公园以拉升地价，可以通过卖地及土地溢价收回公园建设投资及维护成本，问题是卖地所得早就花光了。
在房地产趋势性下行，“土拍市场”愈发冷清的当下，过去的公园模式已经不可复制，包括号称公园城市的成都，好在市场化程度很高的成都市政府早在5年前就领全国先河，开启了公园经济、公园产业之路，某些项目可圈可点。
当地主家（政府）赤字日趋扩大，地方政府债台高筑的时候，全面节衣缩食，削减财政支出，消除财政黑洞（不管大小）就成为有责任感的一把手们解决当下及未来问题的课题。
当下发展公园产业及公园经济，城市公园开始从“建管分离”，开始走向“营管建”一体化考虑，公园经济、公园产业从遮遮掩掩到越来愈清晰显性就不奇怪了。
从民间到政府对发展公园经济都报有一定的期待，因为发展公园经济的确可以解决以下痛点：
1、公园经济带来的经营性收入的确能够可持续的部分削减财政负担；
2、发展公园经济构建内容及服务，的确可以提升市民在公园休闲过程中的便捷丰富的体验。
3、发展公园经济还能拉动可持续的民间社会投资，扩展就业，孵化绿色特色产业和内容，呈现更加美好的都市休闲生活场景。
即便如此，在投身公园经济产业投资经营之前，还是应当保持做生意的冷静和理性，情怀和理想的占比不要超过20%，以避免掉进投资经营亏损的陷阱，简要提醒如下：
1、多数存量公园的配套建筑用房及停车指标已经用完，因当初建管分离，可持续运营思维缺失，导致存量配套建筑分布过度分散，商业经营价值很低。除非以上指标可以推倒重来，按商业经营的逻辑进行重新规划。
2、完全靠公园配套建筑指标的收入覆盖公园日常运营成本后，还想盈利，几乎很难。
3、地段不太成熟的公园，哪怕景色非常宜人，但因为靠天（天气&节假日）吃饭的窘境，存在客流峰谷过于突出，天气好的节假日忙死，其余时间闲得蛋疼，少有生意能够仅靠天气好的节假日就能实现稳定赚钱目标的。
4、公园人群为自然休闲而来，客群呈现很大的随机性、广域性、低频性，导致了公园商业的消费转化率并不会太高，客单价也相对较低。除非1-3KM范围内聚集了足够多的中高收入家庭，能够成为公园商业内容的高频常客。
5、发展公园商业内容，必然会涉及如下必备经营条件是否能够无瑕疵的达成：
充足且就近的停车位、水电及排污的就近接驳、店铺及门前空间无干扰充分利用，店铺空间形象的自定义、经营性建筑分布具有很高的可视性和易达性。
若公园管护单位和公园经济内容投资运营商不是一致行动人，那么将面临处处掣肘，沟通协调成本过高的情况难以避免；这将给公园经济产业内容投资带来很大的风险。
6、若公园商业建筑、场地由运营方投资建设，将面临无法形成投资方资产；若还需要向公园业主方支付刚性场地租金，则会进一步加大投资经营成本，拉长投资回收时间。
7、若公园经济的投资运营方并没有取得公园管护的成本部分补偿，也会进一步加大投资经营风险。
8、公园的建设强制规范和商业运营所需的建筑、场地、空间、设施其实有一些冲突，政府及主管部门是否可以不可撤销的给予必要的支持。
说到底，公园经济、公园产业、公园商业还是投资，还是生意，因为没有产权退出交易可行路径，纯属中长周期的运营领域，只可能是细水长流，属于生意思维+运营能力+投资能力铁三角模型，并没有看起来那么美好！
因此，希望政府在公园产业和公园经济发展方面，给予生意的可持续性，能够给予投资运营方相对充分必要条件的充分稳定的满足，只有这样才不至于继续城市价值的“雪糕现象”。（谢尚伟/2024年4月5日）
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