在过去的二十年，中国城市化快速推进，人口在城乡间大规模迁徙，与之相伴的，是房地产在中国经历的不平凡时光。要求调控房地产，防范楼市泡沫的声音此起彼伏。2015年以来，中国楼市经历了从放松调控去库存，到收紧调控防风险的转折。“房住不炒”成为主旋律。如今中国楼市逐渐进入新一轮的调整期，人们在思考，中国主要城市的房价将向何处去？
问题一：2015年下半年以来，中国房地产经历了一次较大规模的去库存进程，然后逐渐开始以“房住不炒”为主线，以“五限”为手段，展开了持续调控。在您看来，目前楼市库存去化是较为彻底还是仍不彻底？相应地，棚改政策是否应有所调整或择机退出？
沈博士答：自2015年决策层提出去库存以来，中国房地产市场经历了巨变，去库存超出预期，甚至带动全国房价大幅攀升，由一、二线城市蔓延到三、四线城市。政策也随之由发力去库存转向抑制房地产泡沫。
数据显示，全国商品住宅待售面积在2016年2月达到峰值4.66亿平方米，而到今年9月已降至2.60亿平方米，较峰值下降了44.2%。若以当年商品住宅销售面积累计值动态测算去化周期，2014—2017年末分别约为4.64、4.83、3.51、2.94个月，整体下降趋势明显。
然而，伴随着近两年的棚改货币化，以及一、二线城市的溢出效应，三、四线城市房价出现明显过热。根据央行的数据，自2014年12月至今，抵押补充贷款（PSL）合计投放3.2万亿元。展望未来，棚改货币化政策已不合时宜，会明显收紧。当前政策方面也反映了这一趋势：今年1—9月，PSL的投放量为5495亿元，但8月、9月仅分别为91亿、125亿元，较前期大幅下降。棚改存在调整的必要性。
问题二：纵观过去20年中国楼市的发展，特别是考虑到其历史贡献，房地产仍然应是国民经济的支柱产业。但同时房地产可能也深刻地影响到居民的收入分配，影响到金融体系。在您看来，房地产是缓解还是加剧了中国的贫富分化？同时，如何看待当下中国楼市对金融体系在风险防控方面的影响？
沈博士答：过去的一二十年，中国房地产价格陷入了屡控屡涨的怪圈，加大了居民收入差距与贫富分化程度。除此以外，在我看来，中国房价过高、增长过快的局面也加大了金融风险。
具体体现在以下方面：一是当前中国的房价过高，特别是北上深等一线城市，房价堪比纽约、伦敦，缺少基本面与收入增长的支撑，难以持续；二是房地产一枝独秀，房价过高带动租金上涨，遏制转型与创新；三是房地产对国民经济作用显著，房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一，如算上其带动的上下游投资，比重则更大，其波动会影响整个上下游产业链和金融安全。此外，房地产屡控屡涨，容易让市场形成政府为房地产背书的预期，捆绑政策决策。
问题三：随着全球主要央行货币政策的常态化进程，全球楼市似乎出现了一些新迹象。如美国楼市和股市都出现了降温。进入2018年第四季度，国内不少开发商和房屋中介机构也采取了和以往不同的策略。您如何看待包括中国在内的房价走向？是否已呈现了稳中趋降的迹象？
沈博士答：如今房地产市场寒意已经出现。根据国家统计局的数据，1—9月，全国房地产开发投资同比增长9.9%，较1—8月小幅下降0.2%。但如果剔除土地购置费对名义价格的影响，则下降会更加显著。需求方面也显露疲态，1—9月，全国商品房销售面积及销售额分别增长2.9%、13.3%，较1—8月分别回落1.1、1.2个百分点。与此同时，市场对于房价只涨不跌的预期也出现改变。房地产商情绪转为悲观，一级市场土地流拍、二级市场打折促销均有发生，知名房企更是声称准备过冬。在此背景下，预计房地产价格会出现稳中趋降的态势。
问题四：中国楼市逐渐强调多渠道供给、满足多层次需求、租售并举的调控方式。在两位看来，以往开发商流行的高负债、高周转、高成长的模式该如何进行调整？政府在房屋租赁市场和房地产税等领域，如何择机而为？
沈博士答：今年是房地产巨变之年：在房住不炒的政策下，房地产一枝独秀的局面或迎来改变。面对这一改变，房地产商要改变传统的依靠高杠杆、高周转进行疯狂扩张的行为，转而要关注流动性风险。而对政府而言，则应该加快房地产长效机制的推出，通过“租售并举”、房产税等诸多政策组合拳增加供给，抑制投机需求；同时，要注意协调配合，防止单一措施冒进，对房地产市场乃至宏观经济造成金融风险。
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