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近期旭东答疑栏目经常收到购房者咨询关于绍兴目前的房价是否有些偏高的问题，我想回答这个问题，要从两个维度去看，一个是从历史的角度，一个是跟目前绍兴相同水平的城市房价横向比较，此前我们一直在分析相关的成交数据，毫无疑问，目前的绍兴的房价是绍兴历史房价最高点；
但在浙江省内排名如何呢？今天我就这个问题，通过几组客观数据来分析讲解下。
NO. 1｜壹
第一组数据，我们从最能体现一个城市经济实力的GDP产值说起。
浙江省作为中国的经济强省，位于长三角沿海地带、民营经济发达，在全国人的观念中一直是个富庶之地，每年GDP产值都是名列前茅，整体经济水平堪比一个中等发达国家。
由于2018年全年的数据官方还未发布，我们根据2018年前三季度数据来看，浙江省以近4万亿元稳居全国GDP排名第四位，相比去年同期，名义增速达到了7.68%，依旧稳定地保持着自己强劲的经济活力。
那么，浙江省下属的11座城市2018年前三季度的GDP排名如何？
省会杭州以9673亿元的GDP总量位列全省第一；副省级城市宁波以7602亿元排名第二，制造业发达的温州则以4189亿元排名第三。而绍兴以3800亿元排名第四；
排名第五、六、七名的分别是嘉兴、台州以及金华，GDP总量比较相近。此外，湖州、衢州也都超过了千亿元。前三季度浙江仅2市不足千亿，为丽水和舟山。
看完了GDP排名，我们再来看看衡量经济增长活力的GDP增速比。以浙江全省7.7%的名义增速为均值来看，台州、嘉兴、湖州是全省GDP增速最快的三个城市，杭州、宁波、温州基本持平，而绍兴、金华、衢州、舟山则普遍低于均值，舟山甚至还出现了负增长。
综合来看，杭州、宁波、温州不仅经济实力稳居全省前三，而且经济增速稳定，被其他城市超越的几率很小。绍兴排名第四，经济水平位居全省中上游，但近年增速大幅减缓，如无改善，大有被嘉兴和台州后来居上的可能。
NO. 2｜贰
第二组数据，分享的是早前由宁波一公众号发布的2019年浙江省11市平均工资和二手房价的最新数据。
虽然文章提供的数据统计是各市的二手房均价（下文均简称“均价”），但整体与新房售价相差不多，因此仍有一定参考价值。
细看各市房价，位列全省第一的是杭州以2.85万元的均价遥遥领先；宁波、温州以2万上下的均价位列第二、三名；舟山、金华房价相近，都在1.6万元左右；绍兴排名第五，整体均价约1.4万元，台州、衢州和绍兴差不多；嘉兴、湖州房价也超过了万元；丽水整体房价为全省最低，未超过1万元。
再看各市的平均工资，除去杭州8060元的最高值和金华5680元的最低值，其他城市的平均工资多在6000-6500元区间，收入水平相差不多。
总的来看，房价和工资的走势基本成正比，但各市的工资差异远不及房价的差距来的明显。而且值得注意的，除了杭州、宁波、温州的GDP排名和房价排名吻合外，其他城市排名都有波动，最特别的是舟山，虽然GDP排名全省垫底，但房价排名却骤升到第四，相同表现的还有金华，GDP排名第七、房价排名第五；绍兴和嘉兴则相反，虽然GDP排名分别为第四、第五，但房价排名却落后到第六和第九名去了，因此也形成了“城市经济水平处在全省中上游、房价却处在全省中下游”的典型现象。
NO. 3｜叁
第三组数据，我们来看看全省11市市政府所在区的房价以及11市房价最高区的统计。
市政府所在区域作为一个市的行政中心，大多配套醇熟，房价排名相较同市其他区域基本都在前列。杭州市政府所在地为江干区，也是杭州钱江新城的所在地，汇聚了众多地标建筑，房产均价为3.1万元,是全省各市市政府所在地房价唯一破3万的区；宁波、温州、丽水市政府所在地房价均突破了2万；此外，舟山、金华差不多，都在1.8万元以上，绍兴约1.5万元，其他城市也都在1.2万元以上。
再来看看全省11市房价最高区域的情况，杭州上城区以近4.5万元的均价排名第一；宁波鄞州、温州鹿城、丽水莲都、台州温岭的最高均价都突破了2万；金华房价最高的区域不是市政府所在的婺城区，也不是商贸繁华的义乌，而是永康，房价达到了1.95万元。而余下的几个城市里，除了衢州，房价最高的都是市政府所在区域。
综合全省各市房价最贵区域的对比后，我们发现绍兴房价相较经济实力来看，确实不高，横向对比绍兴柯桥和杭州萧山，两个区虽然接壤，却有将近1万元的房价差值；再拿绍兴房价最高的越城区和金华的义乌、永康比，也差不多存在4500的价差。于周边城市而言，绍兴价格洼地的特质还是很明显的。
NO. 4｜肆
那么，绍兴城市竞争力在全省排名明明不弱，为何房价排名名次反而会不高呢？
其实绍兴的经济和房价不成正比的情况早几年更明显，近两年因融杭已有了很大的改变。
而造成以上情况的原因有很多，个人判断最大的两个因素为绍兴的城市地位和城市性格。
从城市地位来讲，在城市群、都市圈、大湾区概念提出前，浙江大部分城市都是各自为政，相对封闭，那时的绍兴夹在杭州、宁波两大强市中间优势微弱，存在感较低，这也导致了投资客不会优先考虑绍兴。
而从城市性格来讲，绍兴人相对比较保守，图安稳、不喜冒险、冷静精明，以往老绍兴人更愿意把钱放到银行储蓄赚利息。即便2009年全国房地产在政策催化之下一路高歌猛进，杭州、宁波等周边城市房价大涨，绍兴涨幅也相对较低。直到2016年绍兴三年大拆迁计划启动，在全面货币安置的助推下才赶上了最近这波房价大涨的浪潮。
同时随着近年来城市不断融合，以及年轻一代购房者的入市，绍兴人买房保守的情况也在大大改善，越来越多的绍兴人开始认识到，买房原来是比储蓄让资产保值增值更好的方式。
第三个因素是基于以上两点因素而形成的，绍兴房价起步迟、起点低，所以2016-2018年这一波涨价潮还不足够让绍兴追赶上杭州、宁波、温州等城市。
第四个因素是，绍兴人口基数小。截止2017年，绍兴常住人口为501万人，户籍人口446.5万人，人口导入能力远不及杭州、宁波等城市，常住人口仅占杭州的一半多一点。
NO. 5｜伍
分析了这么多，我认为绍兴目前大部分区域的房价尚可负担，且还存在一定的涨价空间。毕竟，目前绍兴的房价对比全省来看，仍然处在低洼处。虽然镜湖房价在2.4万-2.5万元/平米，但柯桥、城西、城南等区域的普通住房房价最高值均未突破2万元，因此整体与杭州等周边区域房价仍存在一定价差，而这个价差必定会带动外围一部分购买力地流入。
此外，大湾区时代来临，绍兴融杭的动作越来越密集，不管是交通、产业、还是文化，未来城市竞争力还在提升，而房产作为城市的核心资产，也会水涨船高。
最后，我认为一个城市的房价不取决于人均收入，而是取决于高净值人群的收入和理财观念。
人均只是一个被瓜分的数值，并不客观，在已 知房价增速高于薪资增长的大环境下，那些买不起房的低收入人群依然买不起。绍兴房价的真正定价者，其实是那些在绍兴买房投资的中产阶级和富人阶层。
好了，以上就是本期《旭东说房》的全部内容，感谢您的聆听。
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